融資、圈地，再融資、再圈地……看似完美的產(chǎn)業(yè)鏈危機(jī)四伏，坐擁“地王”的企業(yè)可能的存活底線———房?jī)r(jià)年增15%
十多年來(lái)，從未有一個(gè)時(shí)刻，土地像今天這樣寸寸流金；從未有一個(gè)時(shí)刻，地價(jià)與股價(jià)的關(guān)系像今天這樣密切關(guān)聯(lián)。
今年以來(lái)，土地成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的代名詞，也成為資本市場(chǎng)的頭號(hào)寵兒。為購(gòu)?fù)恋兀康禺a(chǎn)上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統(tǒng)計(jì)，僅增發(fā)一項(xiàng)就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。不久的未來(lái)，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計(jì)21只，合計(jì)增發(fā)46.57億股。
從蓬勃發(fā)展的股票市場(chǎng)巨額融資，再到日益熱火的土地市場(chǎng)天價(jià)拍地，有了土地儲(chǔ)備“妝點(diǎn)”的房地產(chǎn)上市公司，再包裝盈利預(yù)期、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產(chǎn)業(yè)鏈。然而，這場(chǎng)“對(duì)賭局”卻蘊(yùn)藏著不小的投資風(fēng)險(xiǎn)，那就是“地價(jià)賭的是股價(jià)會(huì)上漲，股價(jià)賭的是地價(jià)會(huì)上漲”，整個(gè)周期又建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)高企的預(yù)期之下。
據(jù)上海證券報(bào)對(duì)近日一些熱門“地王”案例的獨(dú)家測(cè)算，未來(lái)這些項(xiàng)目所在區(qū)域的房?jī)r(jià)至少需保持年增15%的持續(xù)上漲曲線，才能保證收益。試問(wèn)，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控日益加碼的今天，在已然全民躁熱亟待清醒的大勢(shì)下，這將是怎樣一件難以完成的任務(wù)？一旦市場(chǎng)生變，房?jī)r(jià)收益抵不回地價(jià)和股價(jià)，如今的房企大佬們命運(yùn)將會(huì)如何？◎于兵兵李和裕
遍地“地王”，三大奇景
今年6月至今，上海證券報(bào)記者親臨多個(gè)土地招拍掛出讓現(xiàn)場(chǎng)，真正領(lǐng)略了逐次升級(jí)的土地爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。每一次看似輕松的舉牌背后，都是驚心動(dòng)魄的財(cái)富較量，并可能成為改變未來(lái)幾年甚至十幾年區(qū)域房?jī)r(jià)的歷史時(shí)刻。
7月24日，湖南長(zhǎng)沙，近1個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)組成的競(jìng)買聯(lián)合體戰(zhàn)勝北京金融街建設(shè)及長(zhǎng)沙世紀(jì)金源，以92億元的“天價(jià)”爭(zhēng)得國(guó)內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊———“全國(guó)地王”誕生，市場(chǎng)一片嘩然。
一個(gè)月后，8月24日，上海，短短半小時(shí)的較量，南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)從新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、九龍倉(cāng)等九家外資企業(yè)的“包圍”中殺出，以44.04億元的總成交價(jià)、66930元/平方米的樓板價(jià)摘得黃浦區(qū)163#街坊地塊———“單價(jià)地王”出世，業(yè)內(nèi)再度震驚。
9月11日，廣州富力地產(chǎn)以樓面價(jià)18729元/平方米的“天價(jià)”刷新廣州“地王”紀(jì)錄。
……
2007年的土地市場(chǎng)，從一線城市到二線城市，“地王”爭(zhēng)霸四處上演。如果簡(jiǎn)單看到價(jià)格上的“地王”紀(jì)錄，其實(shí)無(wú)可厚非，公平市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)高者得，這是土地招拍掛制度的初衷和原則。然而，仔細(xì)分析一下，眼下的“地王現(xiàn)象”與2006年以前明顯不同。歸納一下，該現(xiàn)象背后有三大奇景：最后地價(jià)所折合的樓板價(jià)高于現(xiàn)時(shí)周邊房?jī)r(jià)；“地王”一旦產(chǎn)生即拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)新一輪上漲；拍地資金越來(lái)越多地來(lái)源于房地產(chǎn)上市公司的股市直接融資。
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