直擊中國各地房價
珠三角房地產異象初顯,房地產風險尤存——這是9月14日-15日由南方報業傳媒集團主辦的首屆珠三角房地產高峰論壇最核心的話題。就在論壇舉辦的當天,央行再次宣布加息。
風險預警
"房價確實和政策環境是有關系的。" 中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說。
聶認為,24號文件穩住了住房結構的最低端。現在經濟適用房的比例在全國5%左右,廉租房不到1%。而這部分的合理比例應在10%。住房結構中,目前中低收入、低收入這一塊的結構偏小,還不足20%,而商品房多面向中高收入,因為這一塊的利潤空間要大一些。
眾多專家認為,樓市、股市、匯市是緊密相連的,討論房價不如討論中國的經濟走向。現在多一個需要考慮的因素就是CPI(物價指數)。
聶梅生認為,此次加息是因為CPI,如果CPI還繼續上漲,肯定還要加息。"如果是CPI上漲加息的話,投資成本高,投資性的購房就會下降。"
房價的風險關鍵是跟可支配收入比,回歸到房價是否合理還是在于房價收入比。如果個人房價收入比過高,就會產生危險。"例如前一段時間說深圳漲幅50%,后來媒體披露的沒有50%,只有15%;中央調查組回來說是50%,過了幾天深圳政府出來說只漲了15%。如果是50%的話那肯定是居高的,泡沫總會破裂的。"聶梅生說。
聶梅生指出國內房地產的稅收政策跟國外差距比較大。例如,年初推出土地增值稅,持有環節上也有稅,說是開征,每個地方不一樣,二手房出售到底交多少稅,有的交得很高,有的說很高,但是交得很低。持有環節上的稅爭議比較大,物業稅是按照第一套征還是按照新人新辦法征?聶認為,持有物業稅是很敏感的,尤其對房價有影響。
這些持有環節、開發環節、流通環節的稅制都沒有完善。目前稅費漲得很快,基本上每年都是GDP的一倍。然而征稅后怎么進行二次分配?是不是房地產這塊只是加稅,沒有減稅,沒有激勵?聶梅生強調,增稅和減稅的方法應該并用。
廣州市房管局副局長黃文波認為調控是因為房地產發展不正常,房價增長過快、市場供需失衡,不調控就會破壞市場有規律的運行;實施住房保障,是為了解決大多數的包括低收入和中等收入的住房問題。構建一個科學的、合理的住房供應體系和消費體系才是解決住房問題的出發點和根本點。
在眾多專家和官員眼里,珠三角地區房價上漲主要原因還是投資性購房帶來的。
聶梅生還說了一個段子,"深圳那些開發商賣房都賣得不好意思了,我有一個很熟悉的開發商都躲了,我說你干嘛?銀行追你債?他說我不能再賣房子了,打電話托我買房子走后門的人太多了。我說這個生意好做,做到開發商不好意思賣都逃了。這絕對是投資性購房。"
聶梅生指出,投資性購房以后絕對會下降,美國的次級債危機就表明這是全球性的流動性過剩。
黃文波還認為,9月11日廣州拍賣的13公頃用地,樓面地價與周邊商品房的銷售價格相當了,是一個很危險的現象。
黃認為目前廣州市場已經出現風險,而開發商在投資方面還存在著盲目樂觀。
他建議開發商四個方面來考慮風險問題,并強調"我們企業不要懷疑政府在執行政策上的力度"。
第一個是未可預見的政策風險。國家對房地產的調控會越來越深入、越來越深化。比如說就廣州市而言,很快就會推出限價商品房的政策。目前宏觀調控在市場供給這一塊是下了很大的功夫,比如說加大經營性用地的供應等等,但是在抑制需求這一塊還是比較欠缺的,特別是在稅收金融這一塊做得不夠,但是很有可能國家會出臺這方面的政策。
第二個是調控風險。限價房和政府加大經營性居住用地的供應都會緩解中低收入人群的住房問題。
第三個是管理風險。廣州政府對土地的出讓和后續管理是越來越嚴格的,不要再抱什么幻想將來和過去一樣,廣州市在收地這一塊應該說在國內是做得最前列的城市之一了。
第四,確實存在一定的市場風險。
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