“一塊幾千平方米大小的城市土地邊角料，成就了17個(gè)人的合作建房夢(mèng)想。”
盡管事情已過去半個(gè)多月，但“金華模式”依然為大家津津樂道。
個(gè)人合作建房溫州破冰“拿地”之后，此次金華小地塊的出讓，似乎又一次意味著浙江省走在了合作建房熱潮的前列。
果正如此嗎？
杭州個(gè)人合作建房聯(lián)盟負(fù)責(zé)人王涌宇稱，“金華模式”沒有推廣的意義。
而記者從一些主管部門和開發(fā)商了解到，把金華出讓小地塊冠以“個(gè)人合作建房金華模式”，或許存在誤讀。
“無論是北京，深圳，還是溫州、杭州，一般都有一個(gè)合作建房的組織和發(fā)起人，這是一群有共同目的的集合體。但你在金華看到了什么？這純粹是一批小業(yè)主的意外結(jié)合。”杭州一位一直關(guān)注個(gè)人合作建房的開發(fā)商作如此表示。
“金華模式”，到底是不是真的“個(gè)人合作建房”？
自然人不等于“個(gè)人”
“人們對(duì)金華模式的最大誤讀，就是把自然人與個(gè)人等同起來。”一位開發(fā)商提醒道：“對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)來說，這幾乎有著天壤之別。”
自然人當(dāng)然也是個(gè)人，但許多自然人事實(shí)上都是開發(fā)商或者投資者，只不過是在成立公司以前以自然人的名義拿地而已。
王涌宇表示，因?yàn)樵S多大城市出讓宅地對(duì)競(jìng)買人有資質(zhì)要求，自然人拿地的機(jī)會(huì)不多。比方說，在杭州，許多宅地的出讓條件規(guī)定只有三級(jí)以上（含三級(jí)）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能參加競(jìng)買。
沒有開發(fā)資質(zhì)的自然人很難在大城市拿地，也就意味著個(gè)人合作建房公開拿地只能通過“借殼”或委托房產(chǎn)公司等其他的形式，而國家對(duì)這方面的監(jiān)管是相當(dāng)嚴(yán)格的。
“這給個(gè)人合作建房增加了相當(dāng)大的難度。但這并不意味著，用自然人名義拿到地的，一定是個(gè)人合作建房。”王涌宇說。
其實(shí)，在2005年3月以前，杭州就有自然人成功拿地。2003年12月，自然人溫榮輝以3360萬元的價(jià)格競(jìng)得濱江一地塊；2004年5月，自然人葉福林和大北房產(chǎn)一起拿下下沙一塊地；2005年3月，自然人趙雪峰以3.38億元競(jìng)得了九堡地塊。
恰巧的是，溫榮輝競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出（２００３）４１號(hào)地塊剛好在上個(gè)月預(yù)售。實(shí)際操作該地塊的是杭州遠(yuǎn)境置業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)人即溫榮輝。樓盤名為浮力森林苑，是兩幢小高層，均價(jià)在每平方米6000多元。
“比方說浮力森林苑這樣的商品樓盤，是以自然人的名義拿的地，但你能說這是個(gè)人建房嗎？”一位開發(fā)商表示，“在湖州等中小城市，自然人還可以拿地。但如果要真正落實(shí)到房產(chǎn)開發(fā)，至少得成立一家暫定資質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)公司。而即使是暫定資質(zhì)，也必須有100萬元以上的注冊(cè)資金以及一定數(shù)量的專業(yè)人員。”
小地塊建的是“豪宅”
哪些人對(duì)金華這些小地塊感興趣？
剖析“金華模式”，我們幾乎看不出這是一種“個(gè)人合作”拿地：沒有發(fā)起人，也沒有統(tǒng)一的章程。
金華市國土局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局工作人員稱，市民中最感興趣、也最有競(jìng)買意向的主要是三種人：手頭有閑散資金的小老板；想購置土地做辦公用房的中小企業(yè)；親戚朋友想合伙建房降低購房成本的。
盡管金華是個(gè)二線城市，但1月22日出讓的小地塊均價(jià)達(dá)到了每平方米9800元。這些單幅面積在100平方米左右的小地塊，光競(jìng)買保證金就達(dá)到了80萬元。
以每塊地108平方米計(jì)，土地總價(jià)在百萬元上下，再加上建設(shè)成本，建房的總費(fèi)用約在150萬元左右。
王涌宇稱，一般來說，個(gè)人合作建房主要針對(duì)的是沒有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，但又買不起商品房的城市居民。顯然，金華小地塊并不是為個(gè)人合作建房所預(yù)設(shè)的。
這些小地塊底層規(guī)劃為沿街店面，二至五層為住宅，六層為閣樓，單幅地塊的建筑面積在510平方米左右。在當(dāng)?shù)厝说难劾铮@絕對(duì)稱得上是“豪宅”了。
而這些“豪宅”的用途，也與“合作建房”相去甚遠(yuǎn)。一位姓趙的“地主”表示，“房子并不打算賣，二到五層即使自己住不下，也可以給親戚住。”趙先生隔壁的兩個(gè)“鄰居”，就打算“把房子用來開小旅館”。
“三統(tǒng)一”難保高品質(zhì)
選擇個(gè)人合作建房，主要為了滿足兩個(gè)目的：一是價(jià)格要比市面上的商品房便宜；二是在小區(qū)配套和規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，能夠滿足一定的自主性，提高房產(chǎn)的舒適性和品質(zhì)。
王涌宇說，“對(duì)于許多城市居民來說，并不一定會(huì)滿意這些聯(lián)建房的外觀和房產(chǎn)品質(zhì)。”
這種將小塊土地劃分成獨(dú)立單元出售給個(gè)人的做法，其實(shí)在我省許多中小城市都不鮮見。而為了保證這些小地塊的開發(fā)質(zhì)量和城市景觀，一般來講，這些土地在出讓時(shí)都會(huì)被要求“設(shè)計(jì)、報(bào)批、建設(shè)三統(tǒng)一”。
金華市國土局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局就要求，競(jìng)拍人競(jìng)買成功后，須交納20萬元的統(tǒng)一聯(lián)建保證金，聯(lián)建保證金在建設(shè)期間分期退還；動(dòng)工、竣工時(shí)間分別為合同簽訂之日起6個(gè)月內(nèi)和一年內(nèi)；建房者承諾地塊開發(fā)建設(shè)遵循統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一報(bào)批、統(tǒng)一建設(shè)原則，并嚴(yán)格按照規(guī)劃部門的有關(guān)建設(shè)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)，擅自違反規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)的，接受包括沒收統(tǒng)一聯(lián)建保證金在內(nèi)的相應(yīng)處罰。
根據(jù)金華開發(fā)區(qū)規(guī)劃分局對(duì)39號(hào)地塊的用地建設(shè)要求，18個(gè)單元分兩幢建設(shè)，每幢9個(gè)單元；建房戶按幢推舉一戶為委托代理人，負(fù)責(zé)該幢房屋的設(shè)計(jì)、報(bào)批以及施工管理，并由業(yè)主自主選擇一家有資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，費(fèi)用自理。
“與個(gè)人合作建房是統(tǒng)一拿地與統(tǒng)一請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)公司代建不同的是，這些小地塊基本上還是自建的形式，各建房戶的成本預(yù)算并不一致，建筑材料可能有優(yōu)有劣，房產(chǎn)質(zhì)量不一定有保證。”一位杭州的開發(fā)商說，“當(dāng)然，也有人或許一開始就不認(rèn)同地塊預(yù)先的統(tǒng)一規(guī)劃。
看來，這些小業(yè)主們的“豪宅”，與個(gè)人合作建房還有相當(dāng)長(zhǎng)的距離。
深圳模式
拍成品房走捷徑
深圳首批個(gè)人合作建房者們將于今年春節(jié)期間搬進(jìn)新房，這兩棟建成的成品房是位于深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)金橋工業(yè)城的宿舍樓，將成為個(gè)人合作建房組織在全國范圍內(nèi)最先崛起的“樣板房”。
據(jù)發(fā)起人林立人介紹，這些建成后的成品房交納稅后每套總價(jià)約為7．5萬元，即均價(jià)約為1623元／平方米。其周邊商品房樓盤均價(jià)都在6000元／平方米以上。
據(jù)了解，這兩棟宿舍樓是以林立人為首的深圳81名合作建房者成功地通過拍賣，僅以600萬元的價(jià)格獲得了位于沙井街道的兩棟宿舍樓的產(chǎn)權(quán)。這兩棟樓均為宿舍公寓樓，因?yàn)閭鶆?wù)問題被法院強(qiáng)制委托拍賣。其使用年限為50年。
由于這兩棟物業(yè)原為企業(yè)宿舍樓，房產(chǎn)“屬性”不屬于商品房，因此每套房子皆沒有獨(dú)立的房產(chǎn)證，只有使用權(quán)，不能在市場(chǎng)上交易。
煙臺(tái)模式
專門人群間的合作
位于煙臺(tái)的中國藝術(shù)家村，也曾被認(rèn)為是全國首例真正意義的個(gè)人集資建房成功案例。早在1999年底，為使眾多藝術(shù)家在海濱有一個(gè)用于創(chuàng)作、度假的家園，打造一個(gè)以藝術(shù)生活為主題的“世外桃源”，發(fā)起人趙燮借助自己在藝術(shù)界的影響，向全國各地藝術(shù)家發(fā)起集資合作建立中國藝術(shù)家村的倡儀。
2001年第一批藝術(shù)家交了集資建房款，一年后房屋如期交付使用，第一批藝術(shù)家高高興興地拿到房門鑰匙。有了成功的開始一切都變得極其順利，不到兩年的時(shí)間里，來自全國各地，由110余戶書畫家、音樂家、作家組成的全國第一個(gè)也是規(guī)模最大的藝術(shù)家村就屹立在了煙臺(tái)。
溫州模式
具有開創(chuàng)性意義
去年１１月１５日，溫州市個(gè)人合作建房聯(lián)盟委托開發(fā)商以１億多元的價(jià)格取得了一個(gè)３０畝地塊的開發(fā)權(quán)。溫州的成功“拿地”，意味著個(gè)人合作建房在國內(nèi)首次進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。
溫州的“拿地”具有僥幸的成分。由于宏觀調(diào)控的壓力，開發(fā)商對(duì)開發(fā)小塊土地的興趣不大，這使溫州合作建房聯(lián)盟在幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下競(jìng)拍到了一塊土地。溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟，還依托了溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)的組織力量。葉建英
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