面對全國各大城市房價的持續走高，個人合作集資建房模式不斷應運而生，近日，這一模式又出現了新的玩法——浙江“金華模式”，這一個人買地建房模式在吸引眾人眼球的同時，也引發了投資者的廣泛關注。
回放
零星地塊出讓 金華市民能圓個人建房夢
1月22日，浙江省金華市舉行了一場特殊的土地拍賣會，拍賣出讓的18塊土地，參加競拍的都是個人。這18塊土地合稱39號地塊，位于金華市開發區內，緊貼金華市機關宿舍。地塊總面積2010平方米，被分割成108平方米、109平方米、163平方米三種不同面積的18個單元，起拍價統一為每平方米8300元。底層規劃為沿街店面，二至五層為住房，六層為閣樓。
據悉，這是金華首次在城市核心區嘗試零星地塊出讓新模式，同時也意味著金華市民能圓個人建房夢。此事在去年12月由金華市國土資源局宣布后，引起了眾多市民的興趣，到報名截止時，有26人在交付定金后取得了29個競買資格，其中有三人交付了雙倍定金，取得了兩個競買資格。
記者了解到，除了整個地塊統一分割競拍出讓外，所有受讓土地要求統一規劃、統一建造和統一管理。同時，報名者在取得競拍資格前，就必須首先簽訂承諾書。承諾書與出讓合同具同等法律效力。承諾書的內容還包括：競拍人競買成功后，需繳納20萬元的統一聯建保證金；動工、竣工時間等。為保證聯建工作順利實施，開發區管委會承諾將對該地塊實行工程報批代辦制。
支持
“金華模式” 可操作性很大
北京信一天房產中介市場部經理羅煜說，從目前情況看，“金華模式”的操作可能性還是非常大的。首先，從招標的土地來看，拍賣的土地面積非常小，比較適合于集資建房；第二，對于錢款有了明確的規定，競拍人競買成功后，需繳納20萬元的統一聯建保證金，在一定程度上保證了資金到位；第三，由于得到了當地政府的支持，對于日后建房的要求都有了明確的規定。
北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松接受記者采訪時認為，“金華模式”是當前個人合作集資建房的一種創新，其與傳統概念的個人合作集資建房存在四方面的明顯差異。
首先，“金華模式”一個主要的特點是每個單塊的土地是“微型”的，不像傳統的個人合作集資建房那樣，土地相對是大體量的。這樣，“金華模式”的整體占用資金相對較小，從而獲取土地的幾率加大。
其次，“金華模式”的各個單塊土地之間的使用權是單獨的，并且分屬于不同的個人；而傳統的個人合作集資建房的土地使用權不是小塊分割的，而是由多個個人共同所有，這就決定了所有的個人合作建房者均擁有整個地塊的使用權，從而為土地的獲取增加了難度，并且還需要成立一個獨立的“公司”，應該以公司名義獲取土地，然后多人共同使用。
第三，“金華模式”的不同個人在其所屬的土地上擁有全部房產的產權，而傳統的個人合作集資建房所屬土地上的房產產權由不同的單個個人所有，這樣，“金華模式”就不存在不同的人群對于不同樓層、不同戶型、不同面積的需求差異化，從而突破了傳統個人合作建房存在的不同人群對于不同房產的需求不一致所產生的瓶頸。
第四，“金華模式”對于單個個人的資金要求較高，一般至少需要上百萬的資金量，因此，它在一定程度上是針對于中高端人群；相反，傳統的“個人合作集資建房”針對的對象是一般的中低收入人群，通過這種模式來滿足購房的自住需求。
質疑
問題重重 前景不容樂觀
盡管“金華模式”較其他集資建房模式有所不同，同時突破了一些傳統集資建房模式所面臨的瓶頸，但接受記者采訪的業內人士普遍認為，這一模式仍面臨諸多亟待解決的問題，市場前景如何仍須進一步觀察。
富陽(中國)控股研發處副總經理羅煒煒接受記者采訪時說，從近日金華的集資建房模式看，通過對整塊土地的分割拍賣，能夠有效地解決集資建房團體內部關于建成后房屋分配的糾紛問題，應該說是一個積極的嘗試。而對整個集資建房行為來看，在資金監管、土地獲取、規劃設計、建筑施工和房屋分配各個環節都存在問題和隱患，任何一個環節的矛盾都有可能導致全局癱瘓。能否拿到合理價格的土地，能否保證修建出質量過關的房屋，如何協調集資建房人對于房屋的不同要求從而保證規劃設計與國家相關政策一致，保證成本控制進而實現以低房價分配給出資者？資金托管銀行會否因為擔心項目爛尾或發起人攜款逃跑而拒絕為集資建房人做監管？此外，個人合作建房目前并無明晰的相關配套政策，如果在開發過程中引發經濟和法律方面的糾紛，如何界定責任主體等。
羅煒煒指出，對于普通自住購房者而言，參與集資建房不僅需要投入大量精力，在前期投入大量資金(往往高于同地段商品房首付)，而且需要相當大的勇氣去迎接不可預知的問題。因此盡管從賬面上算，這種方式能節省大筆資金，但選擇這樣方式的人依然十分有限。而同樣的問題對于投資者而言更加不可逾越，除了精力和資金，時間周期長、房屋面臨市場區別對待(集資建設的房屋是否會與商品房在價格上一視同仁)同樣也是不容忽視的問題，而這些問題在缺乏成功案例的情況下依然懸而未決。種種懸而未決的問題致使各地集資建房行為仍處于摸索階段，并且前景不容樂觀。
對于這一問題，羅煜表示贊同。他說，此次“金華模式”成功拿地打破了房地產商模式的壟斷，初步證明了個人建房的可操作性，一旦這種做法在未來成功，可以降低購房成本，緩解本地區高房價的壓力，但是目前改變不了中國整個房地產市場的發展狀況。“金華模式”成功拿地對于其他城市集資建房只是一種參考，不可能完全依照此模式來復制，畢竟地域性、市場表現都有所不同。
“這種模式并不是各個城市均適用，尤其是大城市可能很難采取這種模式，因為它最根本的一個特點是土地需要完整的小塊分割并且獨立，同時單塊土地的房產同屬于一個個人所有，這對于大城市土地資源緊缺的現狀下是比較難實現的。”羅煜說。
其次，就是融資方面困難，目前參與合作建房者多是中等收入者，他們不可能籌集大量的資金，而未來的土地費、物業管理費、小區配套費(如場地綠化，外管網)等公共設施的費用也是非常大的，個人是否真的有能力承擔也是一個問題。此外，目前國家對于合作建房還沒有形成一套規范、完善的法律法規，而如果沒有政府的支持，很多操作也都將是竹籃打水，因此，“金華模式”的市場前景仍需進一步觀察。本報記者:李佳鵬 實習生:陳圣莉 欒一飛
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