在大多數(shù)城市房?jī)r(jià)居高不下的背景下，前不久一則來(lái)自溫州的消息讓全國(guó)購(gòu)房者為之一振———溫州人率先突破個(gè)人合作建房的最大瓶頸，順利拿到了土地。溫州人一躍站在了國(guó)內(nèi)個(gè)人合作建房的最前沿，民間力量對(duì)房地產(chǎn)商“高價(jià)暴利”說(shuō)“不”的試驗(yàn)有望在這里成功。
樂(lè)觀之余，人們不禁擔(dān)憂，個(gè)人合作建房無(wú)疑將面對(duì)房地產(chǎn)商的集體“圍攻”，還要抵御政策變動(dòng)和市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。處于風(fēng)口浪尖的溫州個(gè)人合作建房能走到最后嗎？
溫州人再次“第一個(gè)吃螃蟹”
近年來(lái)，各地個(gè)人合作建房風(fēng)起云涌，但都“只聽(tīng)打雷，不見(jiàn)下雨”。合作建房難，難在三點(diǎn)：融資難；拿地難；合作者之間眾口難調(diào)。各地合作建房難獲突破，關(guān)鍵在于跨不過(guò)這些難關(guān)。
溫州的突破給人們?cè)S多期待。11月15日，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目發(fā)起人趙智強(qiáng)宣布，該項(xiàng)目委托的開(kāi)發(fā)商以1.0458億元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區(qū)蒲州街道“江前三產(chǎn)安置地塊”的開(kāi)發(fā)權(quán)。溫州的成功“拿地”，意味著合作建房進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。
“成功拿地有點(diǎn)運(yùn)氣的成分。”擔(dān)任溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)的趙智強(qiáng)說(shuō)。2004年初，趙智強(qiáng)向外界拋出以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)牽頭開(kāi)展個(gè)人合作建房的計(jì)劃，得到了眾多響應(yīng)。報(bào)名者很快超過(guò)了限額，不得不加以限制，最后360多人登記住房需求400多套。2005年他們?cè)鴮ふ疫^(guò)幾個(gè)地塊，但都因地價(jià)過(guò)高等原因而放棄。
今年5月，趙智強(qiáng)看中了位于溫州市上江路西片14號(hào)地塊。剛開(kāi)始報(bào)名時(shí)有3家，到10月30日交納保證金的最后期限，只有會(huì)員們集資的1000萬(wàn)元保證金交到了拍賣(mài)方手里。這次拿地成功，一方面是因?yàn)榈貕K面積偏小，開(kāi)發(fā)商獲利空間不大；另一方面是開(kāi)發(fā)商面臨宏觀調(diào)控的壓力。房地產(chǎn)商不敢干，最終會(huì)員們以每畝400萬(wàn)元左右的價(jià)格將其拿下。
趙智強(qiáng)告訴記者，該地塊占地30畝，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建成260套住房。據(jù)測(cè)算，這一地塊均價(jià)為每平方米4100元，預(yù)計(jì)建成后房屋成本價(jià)為每平方米5300元，遠(yuǎn)低于周邊樓盤(pán)每平方米10000元左右的市場(chǎng)價(jià)。
在民資豐富的溫州，融資向來(lái)不是難題。趙智強(qiáng)說(shuō)，合作建房的成員大多數(shù)是企業(yè)的中高層，籌集資金問(wèn)題不大。土地和建房資金分批交付，也緩解了資金壓力。對(duì)部分確實(shí)存在困難的參與者，營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)還為他們找到一家信托公司提供貸款。
為保證建房資金使用公開(kāi)、透明，溫州合作建房所涉資金全部交由銀行專(zhuān)門(mén)保管。“只有在合作建房代表、銀行、開(kāi)發(fā)商、地塊所在村委會(huì)4方全部到齊的情況下才能使用。”趙智強(qiáng)說(shuō)。資金管理的透明化，加上市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的社團(tuán)組織背景，極大地增強(qiáng)了投資者的信心。
由于自身沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的資質(zhì)，溫州個(gè)人合作建房團(tuán)隊(duì)還找到了一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為合作伙伴，從拿地到建成交付，全程進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。趙智強(qiáng)說(shuō)，如果一切順利，四五個(gè)月后就可以正式動(dòng)工，2008年200多套房子就可以交付。
對(duì)“高價(jià)暴利”的無(wú)奈反抗
張積露是浙江泰順縣的一名中學(xué)退休教師，退休后本想在溫州市區(qū)買(mǎi)一套房子，然而拿出數(shù)十年的積蓄也買(mǎi)不起高價(jià)商品房的一角。2005年4月，張積露加入了溫州個(gè)人合作建房的隊(duì)伍，成為最早的成員之一。
從全國(guó)各地的合作建房人來(lái)看，大多有和張積露一樣“逼上梁山”的味道。而今，張積露們又向前邁進(jìn)了一大步，無(wú)疑激勵(lì)了全國(guó)合作建房人的士氣。11月16日，全國(guó)十大城市個(gè)人合作建房發(fā)起人代表在溫州簽署了《全國(guó)個(gè)人合作建房溫州宣言》，聲稱(chēng)“通過(guò)推動(dòng)個(gè)人合作建房解決城市中低收入者的住房問(wèn)題應(yīng)成為合作建房發(fā)起人的社會(huì)責(zé)任”。
溫州房?jī)r(jià)畸高，市區(qū)房?jī)r(jià)每平方米多在萬(wàn)元以上，特定地區(qū)高達(dá)2萬(wàn)多元，在全國(guó)地級(jí)市中屈指可數(shù)。個(gè)人合作建房比周邊樓盤(pán)的平均價(jià)格低30%～40%，反襯出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利，由此引來(lái)溫州各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)其展開(kāi)“圍攻”。溫州合作建房在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的情況下，拿到了每平方米4100元的土地。溫州“拿地”所暴露出來(lái)的高地價(jià)，也部分說(shuō)明了目前房?jī)r(jià)居高不下的原因。
高房?jī)r(jià)下受損害的不僅僅是老百姓的“安居權(quán)”，地方的競(jìng)爭(zhēng)力也深受影響。趙智強(qiáng)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)太高，溫州企業(yè)中高層管理人員的流失成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。個(gè)人合作建房無(wú)疑在向政府發(fā)出質(zhì)問(wèn)，在保障中低收入群體的“安居權(quán)”上，政府應(yīng)該承擔(dān)怎樣的職責(zé)？
有專(zhuān)家指出，溫州合作建房“突圍”后遭到房地產(chǎn)商“圍攻”，向市場(chǎng)發(fā)出了強(qiáng)烈信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多元的建房模式，以撬動(dòng)目前僵硬的既得利益格局。溫州的“突圍”還向房地產(chǎn)商發(fā)出了“宣戰(zhàn)書(shū)”：樓市不整頓，遲早要被人們拋棄。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，“個(gè)人合作建房”顯然是一條違背專(zhuān)業(yè)化分工的倒退之路，違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。如果房市能走上健康發(fā)展之路，房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人合作建房也就大可不必了。
是否在政策和法律的邊界上“走鋼絲”
業(yè)內(nèi)人士指出，個(gè)人合作建房，目前還是法律和政策上的盲點(diǎn)，不排除國(guó)家出臺(tái)規(guī)范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房?jī)r(jià)在兩年之內(nèi)大跌，合作建房還有吸引力嗎？
面對(duì)合作建房這個(gè)新生事物，溫州市政府部門(mén)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。溫州市房管局副局長(zhǎng)陳勝華說(shuō)，從目前來(lái)看，合作建房都是從正常的開(kāi)發(fā)途徑進(jìn)入，程序上是合法的。溫州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)劉允南則直言，溫州合作建房談成功還為時(shí)尚早。他表示，合作建房人委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“拿地”，法律上是允許的。現(xiàn)在的問(wèn)題是，合作建房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的約定能否實(shí)現(xiàn)，以及誰(shuí)來(lái)監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的問(wèn)題。
從開(kāi)工建設(shè)到拿到房屋的過(guò)程，個(gè)人合作建房還會(huì)碰到很多問(wèn)題。如果今后房?jī)r(jià)暴漲，從法律層面上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商完全可以拋開(kāi)委托，將房子賣(mài)掉，自己贏利；如果房?jī)r(jià)暴跌，集資者不愿繼續(xù)交款，那么，就成為一場(chǎng)無(wú)法收?qǐng)龅募Y建房“鬧劇”。
溫州個(gè)人合作建房會(huì)不會(huì)涉及非法集資問(wèn)題？溫州市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何延法認(rèn)為，這跟非法集資有本質(zhì)的區(qū)別：首先，非法集資指的是非金融機(jī)構(gòu)向社會(huì)集資募款、獲取暴利的一種行為，而個(gè)人合作建房中的集資者是固定的，僅限于營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的會(huì)員；其次，個(gè)人合作建房無(wú)暴利可言，營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)也無(wú)暴利可言，協(xié)會(huì)即使獲取少量利益，它也要付出時(shí)間、勞力、工本費(fèi)；第三，集資者獲取的是自己居住的房屋，不是非法集資所得的高額利息。
何延法說(shuō)，個(gè)人合作建房是一個(gè)新生事物，任何一個(gè)新生事物的出現(xiàn)，起初都會(huì)有爭(zhēng)議。但這是一個(gè)抑制房?jī)r(jià)暴漲的有效措施，與國(guó)家六部委聯(lián)合發(fā)文抑制房地產(chǎn)價(jià)格的基本精神是符合的，是一件有意義的事情。（記者 沈錫權(quán) 汪林義）
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