近日發(fā)布的“2005-2006中國房地產(chǎn) 市場報告”(REICO報告)認(rèn)為，未來15年是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的“人口紅利期”，2020年前，除非宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)重大波動，導(dǎo)致劇烈的貨幣政策 收縮，否則全國房價下跌的可能性很小。
REICO報告提出了“嬰兒潮”概念。認(rèn)為，由于我國土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化。人口年齡結(jié)構(gòu)是影響房屋需求的重要因素，避開房地產(chǎn)市場的短期波動，通過“嬰兒潮”變化可以大致描繪我國房地產(chǎn)市場的長期運行趨勢。
“嬰兒潮”對房地產(chǎn)市場需求的影響表現(xiàn)在兩個方面：一方面，通過人口年齡結(jié)構(gòu)變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過“人口紅利期”為房屋需求的實現(xiàn)提供經(jīng)濟基礎(chǔ)，與寬松的貨幣政策相結(jié)合，住房的改善性需求和投資性需求將會得到鼓勵。
根據(jù)REICO工作室和國家統(tǒng)計局的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，保守地估計，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，其對住房的需求屬于剛性需求，住房需求彈性較小；而35歲以上的人員購買住宅多是出于改善住房條件的需要，住房需求彈性較大，因而與貨幣政策環(huán)境關(guān)系密切。
REICO報告稱，未來15年仍是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的“人口紅利期”，有理由認(rèn)為，未來15年宏觀經(jīng)濟的較快增長仍將會為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強有力的基礎(chǔ)。
REICO報告認(rèn)為，建國后，我國共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”，與未來15年房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)的是1963-1974年第二次“嬰兒潮”和上世紀(jì)80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”。據(jù)此推斷，未來5-15年我國人口年齡結(jié)構(gòu)的變動趨勢為：2006-2010年，受第二次“嬰兒潮”的影響，35-45歲的群體所占比重會有所上升，但25-35歲的群體所占比重將會有所下降，而2010-2020年，25-35歲的群體所占比重由于第三次“嬰兒潮”的影響又會有所上升。
REICO報告推斷，2020年前，除非宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)重大波動，導(dǎo)致劇烈的貨幣政策收縮，否則全國房價下跌的可能性很小。其中，2010年前，35-45歲群體的住房改 善需求和投資需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價仍會持續(xù)上漲；2010-2020年，婚齡人口對于住房的剛性需求將會再度增加，而45歲以上群體對于住房的改善需求還未完全消失，全國房價仍然沒有下跌的理由。對全國房價而言，并不能排除未來15年內(nèi)個別地區(qū)房價會出現(xiàn)下降。（陸昀）
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