[專家稱拆遷成本上升與住房保障政策推高房價][國資委主任:不以房地產為主業(yè)的央企要有序退出][專家:"房地產崩盤"是危言聳聽 房價不會大跌][房價今年會怎樣][專家回應CPI微調居住類權重:納入房價會更混亂][09年全國主要城市地價狀況分析報告/全文]
在國土部、國資委、銀監(jiān)會等多部門相繼表態(tài)收緊相關領域的土地政策后，更嚴格的調控措施有望跟進推出。昨日（29日），國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組公布了《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》，這一報告在談及今年地價走向時透露，從目前的國家政策趨勢看，2010年還會有一系列調控政策跟進，地價上漲速度可能會有所放緩。
上述報告指出，2010年國家在宏觀調控方面的各項措施預期有所調整，這將對土地及房地產開發(fā)的金融環(huán)境、供求關系產生直接影響，進而影響地價走勢。值得關注的是，2009年地價上漲幅度較大的主要是一線經濟較發(fā)達的城市和東部市場經濟較活躍的城市。隨著這些城市的地價達到一定水平，其用地成本已經大幅增加，部分用地和開發(fā)需求必將轉向二三線城市。同時，首套購房優(yōu)惠政策繼續(xù)實施、剛性購房需求的釋放，都將刺激二三線城市房價上漲，從而激發(fā)城市居住地價上漲。
“為防范地價過快上漲，多部門已經出臺了許多政策，但從目前的政策趨勢看，今年還會有一系列調控政策跟進，地價上漲速度或許會有所放緩。”作為上述報告的執(zhí)筆者，中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松認為，二三線城市的經濟環(huán)境、基礎設施狀況、產業(yè)聚集程度等存在一定差距，其市場需求彈性受到很多限制，因此當務之急是防止二三線城市地價“跟風”過快上漲。
實際上，從去年下半年開始，先有國土部發(fā)布通知，要求地方政府加強建設用地批后監(jiān)管，預防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生；隨后五部委又聯(lián)合公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高至五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。種種政策均在釋放一個信號：土地政策已經收緊。
“由于去年全國主要城市普遍出現(xiàn)了房價、地價過快上漲的局面，國家必將進一步研究制定抑制地價、房價過快上漲的政策措施。”對于未來土地政策的走勢，趙松給出了預測。
除此之外，上述報告認為，國家宏觀經濟政策導向已經明確，隨著經濟形勢好轉和4萬億投資及其后續(xù)效應的持續(xù)作用，以及工業(yè)用地最低價實施政策的調整，預計今年工業(yè)用地需求將會增加。為此，報告建議在滿足用地供應的同時，還要關注工業(yè)用地的價格變化，制定實施差別化的工業(yè)用地價格政策。
31.29%
地價占房價比上漲
國土部：處于正常市場區(qū)間內
繼去年6月首度公布地價房價占比后，國土部昨日公布了去年同時點地價房價比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價房價占比。《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，全國重點監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處于正常市場區(qū)間內，而這一指標在去年首度公布時為23.2%。房價與地價呈現(xiàn)較大相關性，長三角、珠三角及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例較高。
“就全國監(jiān)測城市的平均數(shù)據(jù)而言，近年來地價占房價的比例基本保持在20%-40%。經濟發(fā)展程度不同的城市，以及同一城市的不同區(qū)位間也存在較大差異。” 一直參與國土部該項數(shù)據(jù)調研的中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松向記者介紹，目前進行地價房價比的測算有兩種思路，一種是“同時點地價房價比”，一般被用于宏觀觀測市場價格水平和動向。另一種是從商品房成本的角度，將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價相比，即成本地價房價比。
而上述報告公布的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場地價水平與房價水平的比例關系。如果從開發(fā)商的房價成本構成角度分析，還會有較大差異。
“從購置土地到商品房上市，通常會有3年左右的開發(fā)時間，而這期間，如果土地市場走勢是上漲的，那么上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發(fā)商的利潤。即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低。”趙松稱。
土地增值誰獲益？有觀點認為，開發(fā)商也要為此繳納土地增值稅相關支出。趙松則認為，目前土地增值稅的征繳方式未盡完善，開發(fā)商也時常會拖欠。
“我們在采集數(shù)據(jù)的過程中有一個特別有意思的現(xiàn)象，大概半數(shù)城市居住地價房價比超過商業(yè)，這是比較異常的。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也向記者介紹，在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個城市中，北京、天津、上海、杭州、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比。
“按照一般規(guī)律，商業(yè)不動產土地價值的比例應該更高。而我國目前居住地價與商業(yè)地價的差距不大，商業(yè)用地地價房價比低于居住用地地價房價比。”在鄒曉云看來，這一異象說明，現(xiàn)階段住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。
2653元/㎡
去年地價高于2008年、低于2007年
國土部：三大因素致地價上漲
《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，2009年全國總體地價水平漲幅較明顯，各類用途地價漲幅均高于2008年、但低于2007年水平，全國105個監(jiān)測城市總體綜合地價水平為2653元/平方米，其中商業(yè)地價最高，為4712元/平方米，其次是居住地價，為3824元/平方米；工業(yè)地價最低，為597元/平方米。報告分析認為，擴大內需帶動的土地需求、潛在的通脹預期以及國家適度寬松的金融政策是去年地價水平不斷攀升的主要原因。
報告顯示，在三大重點地區(qū)中，長三角綜合地價水平值最高，珠三角綜合地價增長率最高，環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平值和綜合地價增長率均為最低。
而從2009年全國城市地價與房地產市場的關系分析看，商住綜合地價與商品房價格均呈快速上漲趨勢，房價上漲幅度遠高于地價，商品房價格及增長率均為2001年以來最高水平。2009年全年房地產開發(fā)用地供應呈量價齊漲態(tài)勢，房地產開發(fā)用地供應中居住用地所占比重略有提高。
對外界關注的影響全國城市地價變化的主要因素，國土部方面昨日給出了自己的解釋。
“首先，國家擴內需、保增長及4萬億投資等各項政策措施，帶動了土地需求的快速增長。”趙松表示，2008年末國家出臺了一系列政策，促進了宏觀經濟逐步向好，也在一定程度上刺激了土地需求增長，加之房地產市場投資性需求不斷增加，引發(fā)土地價格不斷上漲。其次，潛在的通脹預期、投資性需求不斷增長，是引起房價、地價快速上漲的直接因素。“后金融危機時期，潛在的通貨膨脹預期成為所有投資者關心的重點，加之蓄積的流動性資金需要找到投資領域，在實體經濟尚不明朗、土地資源有限而房地產需求不斷增長的背景下，最終導致2009年房價、地價快速上漲。”
同時，國家在房地產投資領域的金融政策調整，在刺激經濟增長的同時，也促進了房地產投資增加。“一系列措施也放松了房地產‘銀根’、降低了房企融資門檻，一定程度上促進了房地產開發(fā)需求增加，進而引起房價、地價快速上漲。”經過一年的調查后，趙松對2009年地價上漲給出了這樣的解釋。(北京商報 齊琳)
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