本報記者 袁曉瀾 北京報道
大龍“假地王”被收回的后遺癥正影響著現(xiàn)在的北京土地市場。一位近期在拿地的開發(fā)商向《華夏時報》記者透露，在大龍事件發(fā)生后，政府對土地出讓金要求更加嚴格，簽訂合同起三日內(nèi)需繳齊全部地價款。
除此之外，開發(fā)商競買保證金比例也已普遍被提高至三成以上，京城土地出讓的門檻正在悄然提高。而作為中國房地產(chǎn)政策最敏感地帶的北京，其土地出讓金政策的嚴苛度遠遠超出中央要求，在此之后其他城市是否跟進效仿從而施壓開發(fā)商拿地，打上了一個問號。
地價款死線：
從一年到3天
2月1日發(fā)生大龍地王被收回事件后，北京土地出讓市場也發(fā)生了些微妙變化，開始設(shè)定細致的土地拍賣條件。
這其中，最為引人注意的是競買資金比例的提高，以及短時間內(nèi)一次性繳清土地出讓金的要求，為開發(fā)商進入土地市場又設(shè)立了一道高門檻。
一位近期在北京拿到土地，并忙于處理公司該塊土地出讓合同的行業(yè)人士向記者表示，最近政府相關(guān)部門對土地出讓金要求很嚴格，在簽訂土地出讓合同后，三天內(nèi)必須繳清，另外也沒有首付款這一說，全部都是一次性繳清。
從去年底，中央對規(guī)范土地市場做了很多調(diào)控，其中財政部等五部委聯(lián)合發(fā)文，對城市土地出讓做出新規(guī)：房地產(chǎn)商購買土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年內(nèi)付清。
然而目前在北京市場，則要求三天內(nèi)一次性付清，土地出讓金的要求比中央的政策還要嚴格。
而上述開發(fā)商的說法也在另一開發(fā)商那里得到印證，他表示，從拍下土地到簽訂合同付款有1個月時間的間隔，開發(fā)商共有1個月時間來籌集并繳納土地出讓金。
除了土地出讓金，政府在土地出讓時也開始對企業(yè)信用、實力方面進行嚴格限制。在2月初掛牌上市的大望京區(qū)域三塊地的掛牌公告中，明確了“要求競買人無拖欠地價款等不良記錄”，以及“土地成交后須一次性付款”條件。
競買保證金普遍占底價三成
除了土地出讓金繳款時間縮短至三天內(nèi)，開發(fā)商競買土地預先交付的保證金也悄然提高門檻。
據(jù)記者了解，競買保證金在以往通常是20%，甚至更低，以大龍地產(chǎn)拍下的順義天竺地王為例，競買保證金比例甚至不到起拍價的15%。而目前，競買保證金比例正在提高。
經(jīng)查詢2月上市的大望京三地塊，記者發(fā)現(xiàn)，北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1號地起拍價為15億元，規(guī)劃建筑面積17萬平方米，而保證金就要5億元，保證金比例達到了底價的三成。而4、5號地的起拍價為25.3億元，規(guī)劃建筑面積28萬平方米，保證金就達到7.5億元，保證金比例也占起拍價30%。
記者查詢北京土地整理儲備中心正在交易的地塊信息發(fā)現(xiàn)，競買保證金的比例普遍在底價的三成以上，如備受關(guān)注的中服地塊底價50億元，競買保證金就達到了30億元，高達六成。
“很顯然，提高競買保證金比例，能有效約束拿到地的開發(fā)商履約。競買保證金能沖抵土地出讓金，也將積極促使開發(fā)商繳清剩下的土地出讓金，減少像大龍這樣的違約行為?！币晃淮笮烷_發(fā)商向記者表示。
土地購置是開發(fā)商可持續(xù)在這一行業(yè)發(fā)展的基本，資金實力不強大，就將面臨被擠出行業(yè)的局面。
在北京這樣一個競爭激烈的地區(qū)，資金少的企業(yè)就更難擠進了。記者了解到，由于競爭實力不強，不少民營開發(fā)商被迫退出或者轉(zhuǎn)向二三線城市。
密集調(diào)控難抑地價
從去年年底到現(xiàn)在，調(diào)控樓市的步伐一直沒有停歇過。
近日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)通知，再次收緊房地產(chǎn)信托，明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，并進一步提高對信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求。但這些對開發(fā)商起的作用仍小。
北京土地市場年后第一拍，在2月24日上演，8塊土地在同一天成交。值得關(guān)注的是，在熱點地塊上，競爭仍然非常激烈。
朝陽區(qū)常營大型居住區(qū)三期土地一級開發(fā)項目A-001—A-005地塊采用招標方式，只有萬科、遠洋、龍湖、華潤等4家名企投標，最后由龍湖旗下的北京通瑞萬華置業(yè)有限公司，以45.4億元的價格勝出，但折合樓面價9800元。
另一塊土地通州區(qū)半壁店（舊村改造）居住及居住區(qū)配套教育用地，由于采取現(xiàn)場拍賣的方式，經(jīng)過24輪競價，最終由北京天旭運河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以28.2億元競得，但樓面價已達到1萬元。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，招標的方式避免了現(xiàn)場爭奪激烈的競價，價格趨于合理。不過，常營位置好于通州半壁店，但通州的樓面價高于常營，顯示北京土地拍賣市場競爭仍然激烈，地價也很難降下來。
另一位大型開發(fā)商向記者表示，雖然政策對房地產(chǎn)調(diào)控密集，對首付款嚴格要求，對金融機構(gòu)資金嚴格監(jiān)管防止流入土地市場，但是開發(fā)商買地主要靠自己資金，由于2009年賣得好，開發(fā)商手里有錢，所以短時間內(nèi)高地價仍將持續(xù)。
北京房地產(chǎn)政策向來被業(yè)內(nèi)認為具有風向標意義，而此次對于土地拍賣市場的嚴格整頓所帶來的樓市影響，是空是多尚待考量。
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