住房制度改革至今逾十年，跟隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上下波動(dòng)，房?jī)r(jià)從下跌到回升，以至近三年一路狂飆。而就在飆升的同時(shí)，正如2003年國(guó)務(wù)院第一次將房地產(chǎn)明確為支柱產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)在GDP中所占的比重，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)，對(duì)政府財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，已經(jīng)到了難以復(fù)加的地步。
“土地出讓制度致地價(jià)猛漲”
1998年，國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文，即《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出從1998年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。
就在這一年，剛剛研究生畢業(yè)的陳偉從南京來(lái)到房產(chǎn)商業(yè)化起步最早的廣州。受亞洲金融危機(jī)沖擊，當(dāng)年廣州的樓價(jià)均價(jià)只有4972元每平方米，比1997年下降了600多元。到2003年，廣州樓市均價(jià)跌進(jìn)了谷底，3888元每平米的均價(jià)。工作幾年并有點(diǎn)積蓄的陳偉終于下定決心，東借西湊咬牙在淘金樓盤將房子買了下來(lái)。“含豪華裝修，樓盤的均價(jià)是每平方米5500元。”
回想起當(dāng)年，陳偉很慶幸自己做了那樣的決定。因?yàn)榫驮?004年7月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部發(fā)出2004年第71號(hào)文件規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實(shí)行公開(kāi)的土地出讓制度，采取招、拍、掛的方式出讓土地。“這正是導(dǎo)致后來(lái)住宅土地用地價(jià)格一路猛漲的政策性原因。”北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說(shuō)。如今，陳偉那136平米的房子二手均價(jià)早已漲到18382元每平米。
“小馬拉大車支撐力不足夠”
2003年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，第一次明確了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。房?jī)r(jià)日漸飆升的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中所占的份量也日益加重。
有人估算，2009年，全國(guó)新房和二手房的成交額有望突破6萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期GDP的五分之一強(qiáng)。還有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，北京商品房及二手房的成交總金額高達(dá)7100多億元，等同于北京全年GDP收入11346億元的六成。而在2008年，這個(gè)數(shù)只有30%。
而事實(shí)上，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)不只限于商品房的成交額。與房地產(chǎn)直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)高達(dá)60多個(gè)，這些都將拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。 北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，不應(yīng)該把房地產(chǎn)放在太過(guò)于重要的位置。“小馬拉大車，這么大的國(guó)家以房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是相當(dāng)可笑的，支撐力也是不足夠的。政府只有解決好這個(gè)問(wèn)題，才能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。”
“開(kāi)征物業(yè)稅改善稅收結(jié)構(gòu)”
房?jī)r(jià)飆升，房地產(chǎn)被立為支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，土地出讓金占財(cái)政收入比例逐年上升。韓世同一針見(jiàn)血地指出，“與其說(shuō)房地產(chǎn)綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，倒不如說(shuō)是綁架了政府的財(cái)政收入。”中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，比2008年增加140%。2009年全國(guó)60個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。在廣州，2009年廣州賣地入賬489億元，相當(dāng)于2009年廣州財(cái)政一般預(yù)算收入的69.6%。
“我并不認(rèn)為土地財(cái)政是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表述了不同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)并不是由土地的價(jià)格決定，相反，土地的價(jià)格是由房?jī)r(jià)來(lái)決定的。土地的價(jià)格到底是多少，就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)所拍賣之土地建筑住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。
“但看準(zhǔn)政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，這正是為什么開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐的原因。”韓世同表示，“所以國(guó)家應(yīng)盡快開(kāi)征物業(yè)稅。物業(yè)稅增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，對(duì)控制房地產(chǎn)投資雖然作用不大，但是卻有助于改善政府稅收結(jié)構(gòu)，形成一種穩(wěn)定可持續(xù)的稅源。”
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