觀點(diǎn);
房企短期內(nèi)確實(shí)“不差錢(qián)”
“短期來(lái)看，房企確實(shí) ‘不差錢(qián)’，這將制約企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)空間。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出。
今年年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，樓市的新增房源銳減，成交量一再萎縮。尤其在上海，經(jīng)過(guò)2009年一番火爆行情后，今年一、二手樓市漸露頹勢(shì)， 1月份新建商品住宅成交量更是遭到“腰斬”。
外界對(duì)此感到疑惑：市場(chǎng)成交如此低迷，房?jī)r(jià)應(yīng)該隨著成交量萎縮而下跌才對(duì)，但申城房?jī)r(jià)至今依然未見(jiàn)松動(dòng)，甚至還在上漲。這究竟是何原因？
“我們?cè)纫矒?dān)心今年二季度，中央、地方政策面，特別是關(guān)注一季度的房?jī)r(jià)究竟會(huì)下滑到什么地步，但我們現(xiàn)在感覺(jué)還是比較有把握的。”滬上某大型房企事業(yè)部一位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，今年其公司幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度還是很快的，主要銷(xiāo)售策略可能是價(jià)格平開(kāi)，市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖后逐漸調(diào)高，并力爭(zhēng)把品質(zhì)做好。
“市場(chǎng)調(diào)整雖然難測(cè)，但還是有些規(guī)律的。”就當(dāng)前房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的原因，楊紅旭分析指出，根據(jù)以往情況，一般成交量先跌，價(jià)格調(diào)整在后；二手房市場(chǎng)先 “變天”，新房市場(chǎng)后 “變味”。 “制約房?jī)r(jià)下跌的因素很多，就短期而言，開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)是一個(gè)重要因素。”
據(jù)了解， 2009年1月—12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%，企業(yè)資金面非常寬松。其中，銷(xiāo)售資金回籠和信貸增加對(duì)資金來(lái)源增量貢獻(xiàn)較大。 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款15914億元，增長(zhǎng)63.1%；個(gè)人按揭貸款 8403億元，增長(zhǎng)116.2%，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%。
整體來(lái)看，1997年以來(lái)，除2008年受市場(chǎng)低迷、銷(xiāo)售受阻的影響外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年資金來(lái)源均保持高速增長(zhǎng)，其中又以2009年為最。值得一提的是，2009年扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資后的企業(yè)剩余資金高達(dá)20896億元，同比增長(zhǎng)176.2%，增速創(chuàng)歷史新高。剩余資金占本年資金來(lái)源比重達(dá)36.6%，占比亦創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)企業(yè)的“不差錢(qián)”由此可見(jiàn)一斑。
一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，近來(lái)樓市促銷(xiāo)、優(yōu)惠不斷，更深層次的原因，或許可概括為三方面內(nèi)容——
首先，世博會(huì)因素。從5月1日開(kāi)始，相關(guān)區(qū)域內(nèi)的建筑工程施工就得嚴(yán)格控制，且工程質(zhì)量安全容不得半點(diǎn)閃失，因此，依靠在世博會(huì)期間 “趕工”，讓住宅項(xiàng)目在年內(nèi)盡快達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的做法基本不可取，比較現(xiàn)實(shí)的做法，是從現(xiàn)在開(kāi)始趕緊以一些促銷(xiāo)、優(yōu)惠 “處理”掉一些 “尾盤(pán)”，收回一定量的資金后，再去開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。
其次，資金鏈因素。有市場(chǎng)內(nèi)部人士直言，今年下半年很多房企的資金將顯緊張。一是上半年成交量同比下滑，資金回籠量減少；二是今年房地產(chǎn)信貸比去年緊縮很多；三是少數(shù)企業(yè)去年高價(jià)圈地過(guò)于激進(jìn)，按照土地出讓新規(guī)，一年內(nèi)須付清土地款，其手頭現(xiàn)金將比較緊張。
再次，政策面因素。對(duì)于未來(lái)樓市政策走向，有關(guān)專(zhuān)家表示，2010年房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向 “有保有壓”，今年宏觀經(jīng)濟(jì)的任務(wù)仍是保增長(zhǎng)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，仍將發(fā)揮房地產(chǎn)龍頭作用。鑒于目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所處階段，短期內(nèi)信貸政策依然保持偏寬松的環(huán)境，預(yù)計(jì)從二季度起，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)走穩(wěn)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，政策調(diào)控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)明顯的 “前松后緊”趨勢(shì)。屆時(shí)，主動(dòng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略的樓盤(pán)自然將呈 “花開(kāi)”之勢(shì)，再有樓盤(pán)想打折、促銷(xiāo)，也用不著像現(xiàn)在這樣“羞答答”了。
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