距離1月10日國務院的“國十一條”政策出臺1個多月后，全國“兩會”召開前夕，北京、南京、成都等地調控樓市的措施密集出臺，內容涉及土地市場整頓、房地產信貸等諸多方面。上周四，廣東也出臺了“粵四條”，作為落實和貫徹及執行“國十一條”配套文件的具體措施。總體而言，目前幾個城市出臺的房地產業調控細則均與“國十一條”調控思路保持了高度一致。多數政策都是此前已經開始執行的條款，并沒有突出的調控亮點出現，基本上比較溫和。
不少人對于這一輪調控心存疑惑：會否重蹈此前歷次調控的覆轍？事實上，在以往幾次房地產宏調政策出臺后，樓價反而出現報復性反彈。這一回，房價新“拐點”會不會真的出現？
樓市調控越來越精準
此次“國十一條”各地細則出臺后，效果如何令人關注。許多文章指出樓市新政成敗在于執行力，有識之士指出，完善合理的政策是有效調控的前提，其次在于執行力。
對比歷次出臺的樓市新政，不難發現監管層對樓市現狀認識越來越透，把脈下藥越來越準。如“國十一條”比此前的“國四條”措施更具體、更深入，所提出的探索土地出讓制度綜合評標方法，就是一個重要的思路轉變，直指“地王”和囤地現象；再如，針對國企頻拿“地王”、樓市“國進民退”現象，《通知》要求“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”。無疑，這些針對性措施將能很好地為樓市療傷。
中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立撰文指出，“國十一條”與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調控與2005年、2006年及2007年的房地產調控進行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。
首先，出臺時間與以前歷次調控不一樣。從過去的經驗看，房地產調控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產調控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產調控政策這還是第一次。尹中立分析原因認為，一是迪拜世界債務違約事件，二是去年11月份房價上漲過快。
其次，以前的調控主要注重抑制住房需求，這次調控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調節。
據悉，本次房地產調控的背景與前幾年有較大的差異，此次宏觀經濟不存在過熱的問題，政府調控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時抑制需求的膨脹(實行差別化的信貸政策)。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。
尹中立相信，只要這些措施基本得到落實，控制房價的效果一定會比以前幾次房地產調控要好。
開發商仍可鉆空子
不過，隨著各地出臺的實施細則，也有人認為調控太過于溫和，預料市場影響力甚微，開發商也還是有空子可鉆。
北京樓市調控的11條出臺后，市場反應比較平靜。中原地產市場研究部對200組客戶的抽樣調查顯示，81%的客戶認為北京的11條政策不會對房地產市場有打壓作用。
有業內人士表示，雖然北京11條涉及“提高首付比例、增加流轉環節稅收和限制境外人士購房”，對需求有一定的抑制作用。但上述很多條款在春節前已經被市場所消化，新政的出臺恰恰可以消除市場上的一些觀望情緒，對市場來說反而可能是利好。
廣州市國土房管局有關人士了解到，“粵四條”很多政策廣州已在實施，因此廣州未必會就此再出臺措施。如果出臺穗版“國十一條”，也是對目前實施措施進行重申強調。“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時之前，要按照“一套房一標價”的方式明碼標價。接下來，廣州市還將就此研究實施的方式，方向可能是在網上提前公開一手房的每套價格。
對此，有行家表示，從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發商可鉆的空子比較多。知名房產專家韓世同認為，開發商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價格，開發商可以通過定價來賣房，將90%的單位定價高于剩下10%的單位。這樣，買家依然會首選10%的價格較低單位，開發商優先銷售某些單位的目的也就達到了。
地產專家謝逸楓認為，開發商在銷售24小時前標價，意義確實不大，畢竟這個完全是開發商自己操縱的。“政府在監督上一直存在‘真空’。開發商在開盤前2小時內公布價格，而地方政府的監督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調查或監督的。同時，開發商推后開盤時間或提前認購時間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監督的。”
|
