“北京樓市就是一個典型的政策市。”很多房地產專家在接受媒體采訪時都說過類似的話。
2009年京城樓市的表現，為這個判斷增添了不少證據。2010年剛剛開始，土地、金融、稅收等各種政策目前仍然撲朔迷離。
2010年的房地產市場是延續2009年的“瘋狂”？還是像購房者期待的那樣“大跌”？抑或像專家們的保守估計“穩中有升”？一切仍將取決于未來一段時間可能出臺的房地產調控政策。
2009政策讓樓市瘋狂
政策松綁房價噌噌漲
2007年年底的樓市拐點，讓2008年北京樓市持續低迷了一整年。有鑒于此，2009年北京政府出臺了一攬子樓市松綁新政。
一副副“猛藥”接踵而至。從契稅下調到1%到免征印花稅和土地增值稅；從營業稅5改2到房貸打7折以及公積金貸款利率下調；從限外令解禁到“70/90政策”暗自松綁；再加上寬松的貨幣政策……
于是，2009年北京樓市奇跡般地起死回生，無論是交易量還是房價都瘋狂飆升到了歷史制高點。
營業稅新政恐慌需求大漲
2009年的最后一個月，面對瘋狂的房價，政府出臺了遏制房地產投機的系列政策，第一條就是把個人住房轉讓營業稅征免時限兩年的優惠恢復到5年。
消息公布時就有人預測，不少購房者可能會搶搭營業稅優惠的“末班車”。
情況果真如此，政策生效前的恐慌性交易帶來市場的井噴——據北京市房地產交易管理網數據顯示，2009年12月前10天，北京二手房網上簽約套數已經達14357套，其中住宅簽約套數達到了13576套，與11月相比，上漲幅度分別高達近60%及59%。
2010房價漲跌很難測
未來政策現在難預測
“2009年想不到，2010年不確定。”這是地產老大王石對于這兩年樓市的評價。的確，2010年新的房地產政策以及可能帶來的房價走勢，目前看來仍然撲朔迷離。
1月12日晚間，央行宣布于1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。業內人士將其解讀為貨幣政策收緊的信號，次日地產板塊應聲大跌。但第三天，央行便出面澄清說，調高存款準備金率并非政策收緊標志，仍是一次中性的貨幣調控工具的使用。
潘石屹認為，這次政策調控的信號意義要大于作為具體舉措的意義，而調控部門的“特別謹慎”更增加了未來的不可預知性。
調控力度需拿捏準確
近段時間，房地產支柱產業論又重出江湖，國家統計局總經濟師姚景源公開表示，房價高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔憂，但房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發展。
既然是支柱產業，而且不能動搖，那么房地產調控政策必然不會將房地產一棍子打死。要調控房價不要過快增長，又要保證房地產的支柱地位，房地產政策調控的力度就得拿捏得準確到位。因此潘石屹認為，未來政府出臺政策，也會更加在意市場的反應，試探性的程度會增加，而盡量不用“猛藥”。
金融新政起決定作用
社科院金融研究所金融發展室主任易憲容表示，一旦很多投資者利用銀行的金融杠桿大量進入房地產市場的時候，一定會把房價抬高。同樣，知名財經評論人牛刀也認為，貨幣金融政策的收緊才能有效抑制投資性需求，從而達到調控房價的目的。
記者采訪了解到，二套房政策、加息等均被業內專家認為是抑制投資需求的有效手段，但需要各銀行的嚴格執行落實。對于未來金融貨幣政策的走向，諸多專家均認為將決定房價的走向，而2009年房價大漲歸根結底還是因為貨幣流動性過大。
因此，如果2010年央行繼續執行寬松的貨幣政策，再加上供應量有限，房價將繼續大漲，反之房價將有可能下跌。
非普宅界定 樓市再掀波瀾
2009年 12月 23日公布的營業稅細則，對五年內的非普通住宅做出了全額征稅的規定。這個消息又一次掀起了樓市波瀾。“嚇壞”了的非普通住宅的房主紛紛“行動”起來。記者了解到，營業稅細則發布以來，二手房市場上的高檔房紛紛加緊過戶。
據了解，“非普通住宅”認定的重要一點就是房屋面積在140平方米以上，而北京房地產交易管理網顯示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房為4153套 ，占12.67%。
新政策生效 市場交易回落
隨著房地產政策從緊的方向進一步明朗，以及二改五政策的實施，北京二手房交易又急轉直下。
北京市房地產交易管理網及中原地產的數據顯示，2010年1月1-7日二手房網簽量與2009年12月同期相比下降79.62%，僅為1761套。
進入2010年，重新實施的二手房營業稅二改五政策迫使京城二手房市場持續冷淡，據鏈家地產統計數據顯示，截至 2010年 1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。
“遏制”房價有可能實現
在1月24日晚上舉行的北京“兩會”政務咨詢會上，市住建委相關負責人明確表示，春節前北京將出臺2010年的樓市調控新舉措，具體措施將包括完善預售制度、打擊捂盤惜售、加快樓盤供應、縮短二手房交易周期等。
對于有些樓盤按單元、樓層推出房源，變相“捂盤”的行為，市住建委負責人表示，“目前北京的預售規定是按棟開盤，即將出臺的新措施將根據國務院的規定進一步完善預售制度，加快樓盤供應，對那些不按照規定開盤預售的，還將聯合工商部門聯合執法。”
此外，“對那些確實囤地的開發商，該罰的罰，該收回的收回，絕不手軟。”在北京“兩會”政務咨詢會上，陳剛副市長回應有關“囤地開發商處置”問題時也這樣明確表示。
眾所周知，房地產項目開盤變相“捂盤惜售”早已不是什么新鮮事，使本就有限的供應量更加捉襟見肘，一房難求的現象也越演越烈。
同時，開發商囤地也像是樓市的“潛規則”，一直若隱若現地存在著。而目前的政策信號表明，一直存在于樓市的這些“頑疾”似乎能徹底根除，而如果這樣，“遏制”房價將有可能實現。
專家意見
樓市政策
應保持一定的穩定性
每一次北京房價瘋狂上漲之前，都是房地產調控政策密集出臺的時期。“房地產政策應該保持一定的穩定性。”中原地產北方區總經理李文杰這樣表示。他認為，目前的房地產政策調整過于頻繁，政府應該保持政策的穩定性，由市場來調整房價。
潘石屹同樣認為，2009年第四季度房價上漲過快與70/90政策的反復有關。
他解釋說，2008年樓市低迷不執行70/90政策，已經準備銷售的樓盤要重新改設計報批，現在又重新執行70/90政策，再經過一輪的重新改設計報批，而每一次的周期大概需要一年的時間，使很多需要重新報批的項目拖延了計劃上市時間。這導致了京城樓市供應量吃緊，而需求量持續增加，房價自然肯定要上漲。
因此，出于穩定樓市和房價的目的，京城房地產調控政策要盡量保持穩定。
土地供應政策至關重要
潘石屹及眾多房地產專家接受采訪時均表示，2010年至少上半年房價下降的可能性不大，下半年走勢主要看土地供應。
據記者了解，未來3-5年內將有大量土地供應。而潘石屹則認為，這些地塊位置偏遠，而且從土地推出到項目建成也還需要一定時間，預計兩年內依然無法形成有效供應。
因此，有效的土地供應政策至關重要，這將決定供需不平衡的市場現狀、房價走勢是否能得到改變。
除了供地位置，供地結構也很重要。據記者了解，2010年政府要把住宅供應土地的50%以上用于廉租房、經濟適用房、限價商品房和定向安置房等政府應該保障的住房。這對于購房者而言，也是一個“利好消息”。
|
