在以北京、上海為代表的一線城市房價屢創新高的同時,反映真實居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。美聯物業統計顯示,目前北京地區的房屋租售比已經達到1:495,部分商品房的租售比甚至超過1:600,這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本,有的甚至需要50年。
房價租金持續背離
“房屋租售比”這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一,國際標準通常為1:200到1:300。比值越高,說明房價中的投資需求越大。
有關數據顯示,北京地區房屋租售比自2004年以來就一直高于國際警戒線水平。去年基本維持在1:335左右。今年上半年,北京二手房租售比首次突破1:400,部分區域達到1:420,而目前該指標已經接近1:500,部分地區已經達到1:600。
雖然不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準,但是這一指標也從側面反映了樓市房價與租金背離的現狀。
我愛我家市場研究中心數據表明,10月份北京市月租金均價為2504元/套,環比下降了0.40%,較去年同期的2532元/套下降了1.11%。城八區的租賃成交總量占全市成交的81.76%,其租賃均價達到了2599元/套,環比微增了0.58%。高端租賃市場的交易均價為5177元/套,環比上漲3.58%,較去年微漲0.66%。普通民宅租賃價格環比微跌了0.74%。
第一太平戴維斯的統計也顯示,相對于房屋銷售價格節節攀高,上海和廣州的租金水平幾乎保持不變。上海第三季度平均租金環比上升了0.2%,達到每月158.3元/平方米;豪華公寓租金為每月252.3元/平方米,上升了0.4%。廣州三季度公寓市場租金為每月153元/平方米,環比微降1.6%;高端別墅租金為每月136.3元/平方米,環比微降1.2%。
投資需求大量入市
美聯物業市場部總監張大偉表示,和國外在購房及租房方面的理念不同,買房在我國成為生活的必須,這也是造成我國房地產租售比遠高于國際標準的原因之一。但是,從指標的變化趨勢可以看出,投資需求的大量入市使得房價上漲速度過快,已經和租金水平嚴重背離。目前我國一線城市的房價不斷走高,投資者已經逐步取代剛性需求者入市。
美聯物業調查顯示,在北京三季度購房人群中,購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。而在二季度這一比例僅為32%,上漲幅度達到一倍以上。市場已經表現為投資性需求占據主體。
某房地產中介機構人士向中國證券報記者透露,近期二手房市場上轉租為售的現象逐漸增多,部分業主看中了目前的市場契機開始積極入市。“由于租金水平一直不高,只相當于抵消了貸款的部分,因此大部分賣房人還是看中了房價上漲所帶來的投資收益。”該人士表示。
張大偉認為,房價快速增長所帶來的短期投資需求已經在市場上占據了很大比例,這給樓市后期走勢帶來較大不確定性。雖然傳統觀念上看有一套房子的確非常重要,但是在當前房價高企的情況下,選擇租賃住房也不失為理性之舉。
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