資料圖：中國社會科學院金融研究所研究員易憲容。 中新社發(fā) 陳代述攝
住房按揭貸款會否收緊、樓市是否會陷入“有價無市”等六大因素對中國房地產(chǎn)市場未來走向影響深遠，但未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將可能陷于“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會進入一個新的收縮周期。
“十一”黃金周的國內樓市，并未見到火爆景象。但透過房價的節(jié)節(jié)攀升、住房銷售快速下降、房地產(chǎn)開發(fā)商叫嚷“無房可賣”及各地地王頻出等市場現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展將可能陷入“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會進入一個新的收縮周期。
依筆者之見，中國房地產(chǎn)市場的未來走向，主要將取決于以下六大因素。
一是今年上半年極度寬松的信貸政策是否還會延續(xù)。從目前來看，極度寬松的貨幣政策是不可持續(xù)的。實際上，從今年7月份開始，每月信貸增長已下降到約3500億元，央行也開始對過度寬松的貨幣政策進行“微調”。一旦今年下半年信貸政策收緊，大量信貸資金就難以進入房地產(chǎn)市場。由此，投資者就不敢貿(mào)然進入市場，甚至還會以較高的價格拋售住房。可以說，下半年信貸政策是否會發(fā)生變化，對中國房地產(chǎn)市場的未來走向將影響深遠。
二是今年下半年是否會收緊住房按揭貸款。引發(fā)今年以來中國房地產(chǎn)市場復蘇與繁榮的最主要原因是上半年個人住房按揭貸款的快速增長，目前個人住房按揭貸款規(guī)模已超過2007年同期水平，這是國內商業(yè)銀行過度激勵信貸員的結果之一，如突破第二套住房政策規(guī)定、違規(guī)發(fā)放個人按揭貸款等，導致房地產(chǎn)炒作之風再度興起。但是，央行與銀監(jiān)會在今年6月18日下發(fā)了有關加強對住房信貸管理的通知，該通知不僅細化了131號文件精神，而且還制定了對商業(yè)銀行的違規(guī)者進行嚴厲處罰的規(guī)定。如果鑒于下半年各商業(yè)銀行的信貸擴張沖動已沒有上半年那么大，估計銀行會收緊個人住房按揭貸款。一旦收緊了住房按揭貸款，住房投資者就將會逐漸退出這個市場。如此，要想利用銀行信貸的杠桿效應在短期內再推高房價并非易事。
三是會否采取針對性的政策措施來防范中國房地產(chǎn)泡沫的破滅與沖擊。當前，美國金融危機還在延續(xù)，房地產(chǎn)泡沫的破滅對美國經(jīng)濟所造成的影響也沒有完全消失。有此前車之鑒，相信誰(包括各級地方政府)也不希望高房價現(xiàn)象的繼續(xù)存在，因為這最終將可能會導致房地產(chǎn)泡沫的破滅。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商也難以借機推高房價。盡管如此，我們還應出臺相應的政策措施來有效抑制虛高的房價。
四是宏觀經(jīng)濟政策是否還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。美國金融危機爆發(fā)后，全球經(jīng)濟才初顯曙光，目前各國房價仍處于下降通道。例如，美國房價在近10年中僅上漲一倍多，但這次房價調整卻超過了30%。相比之下，國內房價即便在經(jīng)濟全面調整時仍出現(xiàn)了非理性上漲。因此，如何抑制或避免房價上漲的潛在市場風險，這個問題解決得好否，將對中國房地產(chǎn)市場的未來走向構成很大的影響。
五是如何破解當前國內房地產(chǎn)市場可能陷入“有價無市”僵局。當前，由于住房消費者已被擠出了市場，住房投資者也不愿或不敢貿(mào)然進入這個市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商早已賺得“盆滿缽滿”卻又不愿意調整高房價，這樣，房地產(chǎn)市場將陷入一個僵持局面——“有價無市”。至于僵持的局面會持續(xù)多久或市場會發(fā)生怎樣的變化，都要取決于相關政策是否會改變或調整。但是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“有價無市”的僵持局面，都將對中國經(jīng)濟形成巨大沖擊。
六是呼吁中國房地產(chǎn)市場要進行重大制度性改革——二次房改能否成行，對房地產(chǎn)市場的未來走向將影響巨大。事實上，當前中國房地產(chǎn)市場中存在著利益失衡的問題，少數(shù)人在短期內收斂了大量社會財富。如果這個問題解決得不好，利益失衡問題將成為阻礙中國房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟發(fā)展的一大障礙。應該看到，當前的房價高企是不可持續(xù)的，只有建立在絕大多數(shù)居民的支付能力基礎之上的房價，才是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的根本基礎。也就是說，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，必須建立在以百姓消費為主導的基礎之上。所以，通過二次房改這種制度改革來調整中國房地產(chǎn)市場的各種利益關系，可以促進房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，并可能對中國房地產(chǎn)市場的未來走向產(chǎn)生深刻影響。(作者：易憲容系中國社會科學院金融研究所研究員）
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