資料圖：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容。 中新社發(fā) 陳代述攝
住房按揭貸款會(huì)否收緊、樓市是否會(huì)陷入“有價(jià)無(wú)市”等六大因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向影響深遠(yuǎn)，但未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將可能陷于“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的收縮周期。
“十一”黃金周的國(guó)內(nèi)樓市，并未見(jiàn)到火爆景象。但透過(guò)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升、住房銷(xiāo)售快速下降、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商叫嚷“無(wú)房可賣(mài)”及各地地王頻出等市場(chǎng)現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展將可能陷入“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的收縮周期。
依筆者之見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向，主要將取決于以下六大因素。
一是今年上半年極度寬松的信貸政策是否還會(huì)延續(xù)。從目前來(lái)看，極度寬松的貨幣政策是不可持續(xù)的。實(shí)際上，從今年7月份開(kāi)始，每月信貸增長(zhǎng)已下降到約3500億元，央行也開(kāi)始對(duì)過(guò)度寬松的貨幣政策進(jìn)行“微調(diào)”。一旦今年下半年信貸政策收緊，大量信貸資金就難以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此，投資者就不敢貿(mào)然進(jìn)入市場(chǎng)，甚至還會(huì)以較高的價(jià)格拋售住房。可以說(shuō)，下半年信貸政策是否會(huì)發(fā)生變化，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向?qū)⒂绊懮钸h(yuǎn)。
二是今年下半年是否會(huì)收緊住房按揭貸款。引發(fā)今年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇與繁榮的最主要原因是上半年個(gè)人住房按揭貸款的快速增長(zhǎng)，目前個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模已超過(guò)2007年同期水平，這是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行過(guò)度激勵(lì)信貸員的結(jié)果之一，如突破第二套住房政策規(guī)定、違規(guī)發(fā)放個(gè)人按揭貸款等，導(dǎo)致房地產(chǎn)炒作之風(fēng)再度興起。但是，央行與銀監(jiān)會(huì)在今年6月18日下發(fā)了有關(guān)加強(qiáng)對(duì)住房信貸管理的通知，該通知不僅細(xì)化了131號(hào)文件精神，而且還制定了對(duì)商業(yè)銀行的違規(guī)者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰的規(guī)定。如果鑒于下半年各商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張沖動(dòng)已沒(méi)有上半年那么大，估計(jì)銀行會(huì)收緊個(gè)人住房按揭貸款。一旦收緊了住房按揭貸款，住房投資者就將會(huì)逐漸退出這個(gè)市場(chǎng)。如此，要想利用銀行信貸的杠桿效應(yīng)在短期內(nèi)再推高房?jī)r(jià)并非易事。
三是會(huì)否采取針對(duì)性的政策措施來(lái)防范中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅與沖擊。當(dāng)前，美國(guó)金融危機(jī)還在延續(xù)，房地產(chǎn)泡沫的破滅對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)所造成的影響也沒(méi)有完全消失。有此前車(chē)之鑒，相信誰(shuí)(包括各級(jí)地方政府)也不希望高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的繼續(xù)存在，因?yàn)檫@最終將可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破滅。此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也難以借機(jī)推高房?jī)r(jià)。盡管如此，我們還應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施來(lái)有效抑制虛高的房?jī)r(jià)。
四是宏觀經(jīng)濟(jì)政策是否還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)才初顯曙光，目前各國(guó)房?jī)r(jià)仍處于下降通道。例如，美國(guó)房?jī)r(jià)在近10年中僅上漲一倍多，但這次房?jī)r(jià)調(diào)整卻超過(guò)了30%。相比之下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)即便在經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整時(shí)仍出現(xiàn)了非理性上漲。因此，如何抑制或避免房?jī)r(jià)上漲的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問(wèn)題解決得好否，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向構(gòu)成很大的影響。
五是如何破解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能陷入“有價(jià)無(wú)市”僵局。當(dāng)前，由于住房消費(fèi)者已被擠出了市場(chǎng)，住房投資者也不愿或不敢貿(mào)然進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早已賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”卻又不愿意調(diào)整高房?jī)r(jià)，這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入一個(gè)僵持局面——“有價(jià)無(wú)市”。至于僵持的局面會(huì)持續(xù)多久或市場(chǎng)會(huì)發(fā)生怎樣的變化，都要取決于相關(guān)政策是否會(huì)改變或調(diào)整。但是，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的僵持局面，都將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊。
六是呼吁中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要進(jìn)行重大制度性改革——二次房改能否成行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向?qū)⒂绊懢薮蟆Ｊ聦?shí)上，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著利益失衡的問(wèn)題，少數(shù)人在短期內(nèi)收斂了大量社會(huì)財(cái)富。如果這個(gè)問(wèn)題解決得不好，利益失衡問(wèn)題將成為阻礙中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大障礙。應(yīng)該看到，當(dāng)前的房?jī)r(jià)高企是不可持續(xù)的，只有建立在絕大多數(shù)居民的支付能力基礎(chǔ)之上的房?jī)r(jià)，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的根本基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，必須建立在以百姓消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上。所以，通過(guò)二次房改這種制度改革來(lái)調(diào)整中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，并可能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生深刻影響。(作者：易憲容系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）
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