昨日，國家統計局公布的數據顯示，8月中國房地產開發投資及新開工項目均較上月增長，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.08，比7月份提高2.07點，這顯示房地產市場進一步回暖。
房地產市場固然在回暖，但日益高漲的房價也讓人越來越擔心。中國的房價究竟有沒有泡沫?對此中金公司首席經濟學家哈繼銘在最新研究報告中明確指出，雖然房價高企，但是一線城市豪宅并不昂貴，目前的高端房價難言泡沫。
一線城市房價難言泡沫
哈繼銘表示，房地產泡沫很難定義，由于投資房產能給未來生活帶來保障，所以房價不僅取決于未來有沒有現金流的支撐，還要綜合回報等因素來考慮。
對于目前的房價，哈繼銘表示，如果按一線城市二手房的平均價格和一線城市居民的平均收入來看，北京、上海兩個城市的月供和收入比在6月份已經達到了76%左右，這樣高的比例自然使許多人相信一線城市的房價已經有相當的泡沫。
然而，哈繼銘指出，用房價(月供)/收入比分析來判斷房價泡沫存在不足之處。首先，這樣的分析沒有考慮到不同收入階層的人群購買的房屋價格和大小不同的事實。目前的高房價收入比有可能是因為高端豪宅的價格迅速增長拉高了整體平均房價，而中低檔房屋對于普通民眾來說可能仍然處于合理價位。如果是這種情況的話，那么所謂的房地產泡沫的結論就有偏頗，因為真正購買豪宅的只是少數的超高收入者，而收入較低者不會購買超過他們月供能力太多的房屋。
其次，我國居民收入存在差別。目前，北京、上海的最高收入人群的實際收入為最低收入人群的13倍以上。這就導致了這些城市高端住房的價格快速上漲，但是廣大的中低收入人群沒有能力購買最廉價的商品房。
基于以上兩點，哈繼銘認為，對于高收入人群來講，高端房的價格仍處于合理范圍，未來高端房房價仍有上升空間。
高端市場仍有上升空間
哈繼銘特別針對北京和上海兩個城市的房價做了比較。哈繼銘指出，在北京、上海這兩個最主要的房地產市場中，按照90平方米戶型的二手房平均成交價格來計算，最高收入的20%家庭的實際月供收入比僅為23%左右。
根據對不同收入購買者購買不同價位和大小的房屋后的研究，可以發現，北京今年1至7月的二手房交易主要集中在60萬元以下的小戶型，低價位房屋占總成交量的70%左右。120萬以上二手房的交易量僅占總量的6%左右。假設中等收入家庭購買60萬元的二手房，中高等收入家庭購買90萬的二手房，高等收入家庭購買150萬元的二手房，分別計算他們的房價(月供)/收入比;中等收入家庭的月供收入比為0.35，房價收入比為7.01;中高等收入家庭的月供收入比為0.34，房價收入比為6.69;高等收入家庭的月供收入比為0.17，房價收入比為3.39。各個收入階層的實際房貸(房價)壓力都要小于直觀觀察得到的總體平均數據。哈繼銘指出，考慮到北京集中了部分高收入人群，未來北京高端房地產市場仍有一定的上升空間。
而對于上海，哈繼銘認為，高端房未來上漲空間將取決于其國際化程度及金融和高端服務業的發展。雖然從收入水平上來看，上海和北京非常相似，然而上海市房地產價格大幅高于北京市，這其中一個主要原因是上海市的外籍人士人數遠遠多于北京市。
內陸地區房價上漲空間更大
對比北京，上海的房價對于中低收入家庭更難以承受：上海中低和低收入人群(占總人群的40%)并不具備購買商品住房的消費能力;而其他人群的房貸(房價)壓力也要大于北京。哈繼銘表示，這可能與上海龐大的外籍人群在支撐整個市場有關。
據了解，上海的外籍居民在30萬人左右，而北京只有約7萬人。考慮到上海未來將建成中國的金融和港口中心，將吸引更多的國內和海外的高收入人群進駐上海。由于地理位置的稀缺性，上海未來上漲的空間依然存在。
哈繼銘認為，總體來說，北京、上海兩個城市的房地產價格對中等及中等以下收入家庭確實太貴，但中高端住宅市場反而泡沫較小，尤其是北京的房地產市場。從國際比較來看，盡管北京人均收入普遍低于發達國家水平，但北京的房價收入比并未高于國際主要城市，考慮到北京享有較高的人均住房面積，北京的房價相對合理。
對于內陸地區未來的房價，哈繼銘更為樂觀。哈繼銘表示，內陸地區低端房價上漲空間更大，內陸地區的房地產投資顯著增長將推動經濟的增長。相比于一線城市和沿海城市，二三線城市的地產潛力更大。這主要表現在，從房價收入比來看，二三線城市居民的實際購房能力遠高于北京、上海;二三線城市今年的新開工商品房面積已經遠超過一線城市。
對于高房價，哈繼銘給出的建議是，政府對房市政策的重心應該是加強廉租房和經濟適用房的建設，而非打壓中高端房房價。
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