主持人：追蹤金融風暴，關注經濟熱點，歡迎收看《新聞會客廳》正在直播的特別節目——中國信心。最近你可以經常在媒體上又看到這樣的詞語，叫做樓市回暖，的確，從中央到地方都有很多政策來幫助樓市復蘇，比如說國務院的十條振興經濟的方案當中，第一條就是要建大量保障性住房，據估計未來的三年當中，中央和地方在這塊的投資可能會超過九千億元。另外連續四次央行的降息，也被認為是對樓市的重大利好，樓市真的要走出冬天了嗎？這是我們今天要探討的話題。
在此之前，我們先來關注一下今天國內外重要的經濟新聞。首先我們要關注的是印度的孟買，在遭受了恐怖襲擊之后，孟買部分受襲的場所經過簡單修繕，已經重新開張了，盡管地面上還滲透著血跡，墻面上還滲透著彈痕，孟買證交所一號照常開業，有人評價說這是孟買正在從惡夢當中醒來，所有人都會從惡夢當中醒來，但醒來之后也許你會發現生活已經完全的不同了，至少有188名無辜者在這場襲擊當中失去了他們寶貴的生命，他們的家人將繼續承受痛苦。
另外像孟買的旅游業者分析說，因為受到這場恐怖襲擊的影響，他們在這個季度乃至到明年春天，收入會下降10%到15%，這對于正在經受金融風暴的他們來說，可謂是雪上加霜。失去信心的不僅是孟買的旅游業者，失去信心可以像瘟疫一樣在全球散播。受歐佩克沒有做出減產的決定，以及全球對未來的經濟不看好的影響，1號國際市場的原油期貨價格大幅跳水，紐約商品交易所明年1月份交貨的輕質原油期貨價格已經收獲到了50美元下方，每桶達到了49.28美元，跌幅超過了9%，創下了三年半以來的最低收盤價。看來對于全球的經濟來說，現在冬天還遠遠沒有過去，也許只是剛剛開始。
在這樣大環境底下，如果中國的GDP能夠保持9%的增長，那真可以說是獨善其身了。這個預測是由剛剛發布的中國社科院經濟藍皮書當中來做出的一個分析，估計今年我國GDP增長大概是9.8%，而明年的增長率大約能保持9%，但還有相應的其它預測，包括失業的數字也許會有所增長，短期內房價的下調會成為定局。
說到房子的事情，最近在北京至少有兩條新聞是非常引人關注的，第一條新聞的標題非常唬人，叫萬人購房團。經過記者的調查，發現這樣的萬人購房團還不止一個，它的基本操作模式是在房地產一個網站的平臺上，只要免費注冊，就可以成為這個購房團的成員，當然團購可以享受到樓盤的折扣價錢。據說這樣的購房團非常受歡迎，比如說其中一個這樣的購房團在落戶北京兩個月時間當中，已經不動聲色地吸引了三萬多名成員，不過讓我們來看看他們的成交量。據說兩個月當中，擁有三萬多名會員的這樣一個萬人購房團，被帶著看了16個樓盤項目，成交套數近20套，成交額五千萬，而且這已經是他們引以為豪的數字，顯然還是看的人多，買的人少。當然從另一方面來看，樓盤的價錢還有下降的空間，因為如果團購打折，恐怕對于房地產來說是最給面子的一種了。
從宏觀數字上來看，似乎也有人說印證了說，北京、上海和深圳的樓市有回暖的跡象，因為成交量在放大，11月的數字比較好看，比如說在北京，11月份共成交了期房商品住宅，一共是12479套，環比成交的套數和面積，增長都超過了50%。在上海成交的商品住宅達到了70.85萬平方米，環比上升了41.98%。不過對于這樣的數字，專家的分析并不是非常樂觀，之所以環比有一個這么大幅的上升，是因為之前的基數太小了，所以增長當然可觀。另外一方面就是這中間可能有大量的保障性住房供應的原因，像北京成交的11月份的期房12479套當中，就有7026套是經濟適用和限價房，因此這些房子交易的成功是不太受到大的市場環境的影響，怎么來看待今天的樓市呢？這就是我們現在要討論的一個話題。好，介紹一下我們今天演播室的嘉賓，我們演播室嘉賓是來自中國社科院公共管理與政策所的馬光遠博士，你好馬博士。
馬光遠：你好，泉靈。
主持人：首先我想跟觀眾朋友和馬博士一起來看兩張照片，這兩張照片最近在新聞上被引用得非常熱。首先一張照片是山西炒房團，而且這個山西炒房團被稱為是一個富豪團，包機來到北京，據說有50多個人，看了一下午買了七套房子。另外一張照片講的是溫州炒房團。這就是我們說的山西炒房團，他們主要買的是中高檔的房子，他們的目標是300萬到1000萬一套這樣的樓房，據了解包專機進京購房在全國尚屬首次，但是這里面也有特別值得我們去分析的一個現象。
馬光遠：對。
主持人：據說這50多人一下飛機，在北京國際機場，等著他們的有二十多家重要的媒體，顯然這是一個非常精心策劃的媒體事件。來看看溫州炒房團跟山西炒房團好像不太一樣，他們要買的不是中高檔的樓盤，而是爛尾樓和低價房，他們認為可能是切入市場的一個最好的時機，打算狂掃全國樓盤。這樣的消息引起了像溫州炒房團常去的上海、杭州這樣開發商的注意，他們打算積極去歡迎溫州炒房團再次歡迎。好，看到這兩條消息，您有什么感想？
馬光遠：這個炒房團一直應該來講是我們房地產市場的一個助推器，這么多年，國家在政策上從開始沒有限制，到后來限制，到現在在樓市非常低迷的冬天，我們看到，他們似乎要燃起冬天的一把火，但是從實際情況來看，我覺得炒作的可能大一點。特別是是山西的，我們來看一下，第一個是這樣的購房團究竟誰來組織者的？第二點，從成交量上來看，一天七套倒不是很少，為什么呢？因為北京曾經一度在一天成交量可能只有200套，這樣看，我整體覺得應該來講，他們基本上算一個炒作性的事件。第二點來看，溫州購房團的目標是爛尾樓，現在來看，主要一個現象是房產商，他們在運作的過程中，由于價格上的這么一個剛性，導致他們資金鏈可能有一些問題，溫州的炒房團我倒覺得他們的目標倒可以值得關注，但對于山西的炒房團，我覺得純粹應該講是一種炒作。
主持人：您覺得山西炒房團本身這種行為就是一種炒作行為，那誰在炒呢？
馬光遠：看幾個主體，比如說誰來組織的，第二點是在房地產市場這么低迷的情況下，對于房產商來講，這樣一些信息可能對提高消費指數，可能對消費者的消費心理，都有一定的影響，而且應該來講，比如說他們選擇的是山西的炒房團，這么一個力量曾經在房地產市場起過相當大的作用，所以應該講它是一個徹頭徹尾的炒作吧。
主持人：您現在用的詞越來越堅決，您認為山西炒房團其實是是一個炒作，今天我們記者也去關注了這個富豪炒房團在京的動向，以及這個活動發起人是怎么來解釋這件事情。
在現場：53人山西購房團調查
解說：今天早上八點，記者來到位于北京西四環外的一家商務賓館，這次包機來北京購房的53位傳說中的山西富豪就住在這里，但是我們并沒有見到他們，據服務員介紹，這些客人早上6點半就出發去長城旅游了。
服務員：他們住的是豪華標間。
記者：豪華標間，豪華標間在咱們這兒的價錢一天是多少？
服務員：這個不方便跟您說，真的。
解說：從購房團組織者那里我們得到了購房團在北京的行程，11月29日上午11：20，這53名來自山西省運城河津兩地的企業家和家屬們，剛下飛機就受到了熱烈歡迎，組織者們還為他們每人送了一條紅色的圍巾。吃完午飯，購房團馬上去了北京北五環外的一處別墅區，而在接下來的三天里，這個購房團一共去了北京八個高檔樓盤，據傳共達成20套總價約為8000萬的購房意向。
肖勇：我們可以合作，因為我們下一步溫州團會跟我們也合作，現在馬上組建溫州團。
解說：肖勇在這次山西富豪購房團的組織者，在富豪們在長城旅游的時候，他正應邀在一家房地產開發公司商量合作的事情。
肖勇：現在北京人太聰明了，隨你用什么招兒，除非你降價，降得很厲害。
解說：雖然網上很多網友認為肖勇的做法是炒作，但8000萬的訂購意向，讓肖勇的這個做法在開發商那里很受認可。
記者：這又是嗎？
肖勇：又是，這是望京的一個樓盤，我的一個朋友。
記者：咱們山西這個，這回還是挺成功的，不是說這波。
肖勇：光這會兒接了四五個電話，就是找我說這個事，需要去見面。我認為消費者是解放軍，買房人是解放軍，最后我們要達成一個購買，要成交，成交了開發商的錢才能賺得過來，銀行才能給它貸更多的錢，才能融到更多的資，如果賣不動，沒有人會給它投錢，因為風險都很大，但是賣動是需要一些條件的，第一條，要信息對稱，好的項目和它的目標客戶要見面，要知道這個房子好。
解說：肖勇說正是因為如此，他們這次找來這些山西富豪，直接面對要銷售的樓盤，而對于普通消費者的購房需求，他給了一些建議。
肖勇：我相信市場的力量，就是說消費者不買賬，證明你的價格還沒有到心理預期，就是說這個東西，市場的東西，說市場是永遠是正確的，開放商在這個問題上永遠不要抱有太多的幻想，我上次提到一句話，就是丟掉幻想，講價促銷，這是對90%以上的樓盤而已。我們只能走這條路。我個人認為有些打折比較厲害的樓盤，特價格房比較厲害的樓盤，現在是一個買房的時機，這是我的觀點，就是開發商現在要付的款太多了，他要變現，他要交稅，交地價款，交工程款，否則民工就要跳樓，否則就要討薪，影響社會穩定和和諧，還有材料款，還有媒體的款，服務商的各個合作伙伴的錢，年底是一個付款高峰，他一定要變些現，變現沒有辦法，就是降。在調整式買房，對于這種剛性需求，它是可以的，對于投資需求可能要慎重。
演播室訪談
主持人：在這個片子當中我們至少能看到兩點，就是這個富豪購房團的組織者，現在對他們這個組織的行為制造的影響非常滿意，因為據我們采訪他的一會兒的功夫，都是開發商打給他的，說你可以把人帶到我這兒來看一看，所以他對這個效果非常滿意。第二件事情就是他本人都覺得，至少北京的樓盤價錢還沒有降到位，還要繼續降，您怎么看？
馬光遠：目前房地產的困局，我認為最大的困局還是價格問題，經過這么多年，我覺得中國的消費者已經成長起來，他們已經不再認為房價只有漲沒有跌，從我們各種統計的數據來看，從外圍的四川來看，應該講下跌的趨勢在這兩年內，我認為是一個不變的趨勢。
主持人：您給的時間很長，因為之前。
馬光遠：應該夠長。
主持人：您認為接下來兩年還會有下跌的趨勢。
馬光遠：從目前房地產市場的博弈來看，如果我們的博弈仍然是目前一個，剛才這個組織者講的，房產商如果仍然抱有幻想，這個時間可能還會延長，如果把價格不能合理地按照市場的因素降到它應該降的位置，這個周期無疑會更加加長，我覺得我說的兩年應該講是我一個比較保守的估計。
主持人：您認為保守的估計，房價還可以再降兩年。
馬光遠：我說的是趨勢，當然降價的周期取決于降價的速度，取決于消費者的承受能力和認可能力，因為目前來看，我感覺房地產原先那種信息完全不對稱的情況已經發生了很大的一個逆轉，消費者本身掌握的信息對外圍市場這個理解，我覺得已經是比較到位的，美國的房地產市場還沒有跌到底，英國也是跌，可能會步美國的后塵。從歷史上來看，任何一個大的房地產泡沫從來沒有逃避過破滅的這么一個命運，我們現在做的事應該是什么？因為房地產畢竟在我們國家，它算一個很重要的支柱產業，現在國家政策出來了，消費者的信心也有了，現在看的就是房產商，房產商如果說抱有幻想，只能延長調整的周期，如果說能夠適應市場的發展，能夠合理評估價位，我覺得這個調整周期，無論是對調整經濟周期整體而言，還是對房地產產業而言，還是對每一個消費者而言，對每一個主體而言，都是一大幸事。
主持人：我們現在得到這個內部的情報，在說有一些房地產商，比如說給一些中介網絡的，說最低的特價房已經可以達到七五折，比如說現在北京市場的房產價格如果打到七五折，您覺得見底了嗎？
馬光遠：我見到更低的，比如我舉一個例子，遠洋山水，去年在之前它的精裝修的價格是一萬七八，剛剛開盤是一萬一，應該在七折以下，所以打多少折，首先看價格是否實，每一個樓盤的價格不一樣，因為這個價都是自己定的，可能有歷史的原因，也有自己定價的原因，如果能夠打到位，折扣能夠到位，這樣一個折扣應該是比較樂觀的。
主持人：但是問題是，比如說如果這個地產商，假定按照你說的，如果給這個放產現在售價打一個七折，他當年拿地的時候，包括他資金使用的費用都很高，打一個七折，他還有的賺嗎？
馬光遠：房地產成本也跟房地產信心一樣，在我們國家一直是個謎，2005年開始我們講，房地產商要公布成本，到現在都沒有公布，我在前不久我看到北京市發改委講，我們要公布房地產成本，他的表態非常讓人欣慰，在房地產市場非常低迷的時候，他要公布成本，但仍然沒有公布出來。拿地有一個平均成本的問題，比如說他在三年前，他拿的地可能是一千，三年后拿的地可能是七千，從這個地價漲勢來看，可能沒有房價漲漲勢高，但是總體來講，因為很多大的房產商都有一部分的土地儲備。如果平均劃，我認為還有很大的一個利潤空間，不存在像前不久有一個開發商講的，我們要面臨虧損，我認為不存在這樣的情況。還有一個比較公開的信息，就是在上市公司，房地產行業上市公司半年年報里面，我們看到他的利潤率仍然是40%，這是個公開的信息，從國際上看，超過15%已經很不容易了，從我們的銀行利率來看，40%的利潤如果還認為不是暴利，那么什么是暴利，只有販毒，只有走私才算暴利。
主持人：按照馬博士的說法，現在可能進入了一個非常激烈的博弈期，就是買房人和房地產商到底誰能夠扛得過誰，房地產商對于目前房價的走勢會做什么樣的評價呢，我們接下來要為您播出下午對房地產商任志強的一個電話的采訪，任志強在業內以敢說話聞名，看看他到底說了什么。
電話采訪任志強
記者：近一段時間，中央跟地方有房地產業陸續出了很多政策，您認為是不是見效了？
任志強(北京市華遠集團總裁)：我認為沒有完全見效，我們發改委提出的四萬億里的分解，是2800億用于解決建設保障性住房，但是建設部提出是9000億分三年建設保障性住房，保障性住房到底是什么？到目前為止可能誰也說不清楚安居是什么，1994年的時候，到1996年期間，大概提出過安居的說法，安居完全是商品房的概念，現在安居是什么概念我們不清楚，如果這種安居也仍然是市場的供應方式供應，它對商品房市場是一個巨大的沖擊。按照這樣的政策，大家認為可能還會繼續減息，房地產還應該出臺新的政策，比如說現在沒有解決第二套住房的限制性條件，央行提出改善性住房用0.7的貸款利率，但是銀監會的解釋不是這樣，這個信號也不明確，老百姓也一定會再觀望，在等待，也許大家還等著再繼續降息，繼續出臺新的相關政策。
記者：就目前現在這個情況，您認為將來房價可能會上升還是下降呢？
任志強：房價沒有太多上升的余地。
記者：它的走勢會怎么樣？
任志強：不管它市場怎么恢復，它也也沒有太大上升的余地，因為從目前來看供求關系決定。
演播室訪談
主持人：您看這是任志強一個關于房價的評價，從利益相關者來說，他都說現在房價沒有上升的余地，聽話聽音，您聽這個話是什么感想？
馬光遠：我覺得任總思想有很大的進步，在此之前他從來認為房價都是一直會往上上漲的，他發表的一切言論都是支撐他的理論體系的基礎，就是房價會漲下去，他認為房價沒有上漲的空間，這個判斷應該講是比較準確的，但是不是有沒有上漲空間的問題，而是往下要走多少。
主持人：關于任總，他還有一塊非常重要的意見，他認為目前，包括中央到地方，對房地產業支持的政策還沒有給到位，您的看法，因為這個最近，好像已經給了很多政策。
馬光遠：我分兩塊來講，第一個從中央政策來講，中央政策非常明確，不是救房產商，雖然在國務院常務會議，在溫總理召開的各大省市領導人會議上，指出房地產本身是重要的支柱產業，這在我們國家是有特殊意義的，從政策本身來看，主要目的是著眼于內需，擴大內需，減少購房人的政策負擔，或者是政策成本，這是政策的立足點。第二個從地方政策的來說，如果還認為地方政府政策沒有到位，我覺得他倒有點對不起地方政府，現在從目前各地方政府救市的力度來看，不僅僅我們認為有常規的舉措，人們甚至可能有超越常規的舉措，比如說直接去購買它的一些小型小戶的住宅，作為保障房，我們說商品房，它降價幅度有多大，它的成本才能建一個保障房能夠對應，包括對于戶口的，買房解決戶籍，包括對土地出讓金、延緩繳納等等，我認為這個政策已經非常到位了，而且政策的目標非常明確，中央就是擴大內需，地方就是穩定房地產市場，讓它不要暴跌。而且北京市發改委前一段時間也講，他不希望房價上漲，但是也不希望房價降，我認為加一個猛字，不希望房價猛跌，但是跌，我認為，從目前來看，包括社科院的統計數據，社科院認為明年房價還有8%的下跌空間，對8%這個數據，我倒不去不怎么評價，但是對于他的趨勢我是同意的。
主持人：我們注意到最近各地都在出臺一些政策，可以讓這個房市不會猛跌，像您說的，包括可能會刺激消費，我們前兩天也看到說，北京這個市場上有傳言，說將來會不會買房子之后，像前兩年的上海一樣，退你個人所得稅，對這樣的政策做什么樣的評價？
馬光遠：退個人所得稅，我比較贊成這個舉措，這個主要是立足于我們民眾本身的負擔，在民眾本身里面三座大山，醫療、養老、住房，在住房里面，從國外來看，也有這樣的舉措，比如說你搞一些投資性的自住，比如說買房，他是要退個人所得稅的，這樣的舉措我是歡迎的，我認為對于減輕民眾的負擔是有很大的好處，但是這并不意味著你采取這樣的措施以后，消費者去買賬，因為他對房價本身還是有期待的。
主持人：好，那我們稍微休息一下，然后回來看我們做的一個小調查。
片花
主持人：房市到底回暖了沒有，這是我們今天在探討的話題，我們來看看一個網站做的小型調查。這個調查是你認為房市是不是回暖了，一共有6868人來參加了這個調查，說沒有的人占到了四分之三，74.81%，說回暖了占到了14.4%，有10.79%的人說不好說，你怎么看這么一個最終的判斷，大多人說這個房市還沒有回暖，還冷著呢。
馬光遠：這個信息透露出，房地產消費市場的這么一個景氣指數，應該講是一個新低，非常低迷，關鍵原因在什么地方？我認為仍然還在房價，從這兩個指標我們可以看出，這個調查數據本身應該來講已經反映出房地產市場，我們本身面臨的障礙，或者面臨的問題是什么，問題仍然在價格，不在于政策的一些。
主持人：然后有一個調查說短期內你會不會買房子，81.58%的人說不會，13.48%的人說會，4.94%的人說不好說，我倒是很關注這個說會的人，說會的人13.48%，這個數字不少，說明剛性需求還是在的。
馬光遠：剛性需求肯定是有，現在如果說講沒有需求不可能，我們需求量應該很大，關鍵是需求是不是一個真實需求，是不是一個可以承受的需求，這個很重要。從不買房人的比例來看，大家認為價格仍然沒有到位，現在投的不信任票，不是投政策的不信任票，而是投價格的不信任票。
主持人：說說價格吧，你覺得這些房地產商最后博弈的結果，他扛得過去嗎，因為最近降息對他們來說也是好消息，他們的負擔也會下降，這樣的情況下他抱起團來取暖，他是不是能扛過去呢？
馬光遠：這不存在抱團的問題，當他的資金鏈面臨困難的時候，可能會出現一些自救的行為，萬科走出了第一步，我認為萬科首先走出了困境，我基于這么一個判斷，第一點是國家住房體系已經發生很大的變化，三年內九千億，兩百萬套保障性住房，四百萬套經濟適用房，這個對房地產價格泡沫的捅破應該講是一個體制性的變革。第二點，經濟形勢，未來形勢并不明朗，在這種情況下，應該講我們從原先的這么一個流動性過剩，到目前的有可能面臨通縮的這么一個狀況，都對房地產本身的價格走勢有相當大的影響。
(來源：中央電視臺新聞會客廳) |
