| 溫州炒房團(tuán)遭堵?lián)?全線撤退敗走一線城市 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 06 月 13 日 |
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2003年，福州樓市迎來四處“征戰(zhàn)”的溫州炒房團(tuán)。在他們的“炒作”下，2003年~2006年福州的房價(jià)漲幅一路領(lǐng)先全國。而今5年過去了，作為“神州行”的重要一站，福州似乎逐漸在被溫州炒房團(tuán)“拋棄”。福州日益走穩(wěn)的房價(jià)以及各種宏觀政策的出臺，使得溫州客不得不及早拋出“燙手山芋”，全線撤出福州。
然而，福州僅僅是他們?nèi)珖鲬?zhàn)的一個縮影。近幾年，由于各地政府的大力“堵?lián)簟保瑴刂莩捶繄F(tuán)在北京、上海等一線城市的征戰(zhàn)已經(jīng)接近尾聲。于是，二、三線城市成了新的選擇。
征戰(zhàn)：福州房價(jià)被炒高150%
在溫州炒房團(tuán)大規(guī)模出現(xiàn)的2003~2006年，福州的房價(jià)漲幅曾一路領(lǐng)先全國。記者在福州多天走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在福州絕大多數(shù)樓盤價(jià)格比溫州客南下炒房前漲了100%以上，部分甚至達(dá)到了150%。
在炒房團(tuán)進(jìn)軍福州的同時，福州的開發(fā)商也開始“遠(yuǎn)征”溫州，頻頻在各種房產(chǎn)推介會上出現(xiàn)。據(jù)曾經(jīng)在溫州推介過樓盤的福州某房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理介紹，當(dāng)時他曾創(chuàng)下過3小時簽出10套的紀(jì)錄。據(jù)知情人士介紹，當(dāng)時甚至有福州房產(chǎn)公司拿著合同到溫州一村莊，一夜簽下近千萬的購房清單。
據(jù)福州市民朱先生介紹，2003年他以2000元/平方米的價(jià)格在福州金山購得一套三房兩廳。2004年該樓盤二期開始出售，均價(jià)為2700元/平方米。而此時，溫州人已經(jīng)成為購買此樓盤的主力軍。
在溫州客的炒作下，房價(jià)水漲船高，為了滿足自住需求，朱先生的親戚在2006年8月以4700元/平方米的價(jià)格購得金山一處120平方米住房，這比朱先生2003年購房時的單價(jià)高了整整135%。
上萬人撲向福州
2003年，在福州談生意的汪先生發(fā)現(xiàn)，與普通沿海城市相比，福州的房產(chǎn)價(jià)格只及溫州、寧波等地的四分之一(當(dāng)時溫州的房價(jià)約為7000-8000元/平方米)。他小試牛刀，以2300元/平方米的價(jià)格在福州鼓山買下兩套房子。兩個月之后，其家族又湊集資金100萬，在同一樓盤再下10套。
福州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易登記中心的葉光前在他寫的《溫州人買走福州多少房》中稱，2003年全年及2004年1～2月，溫州人在福州市區(qū)共購買商品房372宗，金額1.52億元。該中心統(tǒng)計(jì)資料顯示：2004年第一季度，溫州人在福州的買房交易量共計(jì)1072宗，交易總面積12萬平方米，購房資金4.6億元，外省人在福州購買的比例為11.6%，溫州人的購買比例為5.81%。也就是說，兩個外省人在福州購房，就有一個是溫州人。
“溫州人鄉(xiāng)土情結(jié)很重，我買了這里的房子，就會把親戚朋友帶過來，要投資一起投，要撤離一起撤。”汪先生估計(jì)，溫州人在福州買房最高峰時達(dá)萬人。據(jù)福州21世紀(jì)不動產(chǎn)工作人員回憶，2004年前后，溫州人在福州買的一手房占總數(shù)的30%-40%以上。
房價(jià)“漲得慢”
2004年，崇尚“短快”投資的溫州商人在陸續(xù)交房后，開始把手中的房源在中介處掛牌銷售。據(jù)福州東區(qū)一房產(chǎn)中介介紹，當(dāng)時接到的單子中，80%以上來自溫州人，“當(dāng)?shù)赜袆傂孕枨蟮馁彿空叽蠖嗍窃跍刂萑耸稚腺I房子。”
“買房半年后，市場價(jià)才漲了7、8百元，而在溫州，一個月漲2000元是常有的事。”2004年下半年，因?yàn)楦Ｖ莘孔印皾q得慢”，汪先生萌生拋售的念頭。2004年底，他以3200元/平方米的價(jià)格賣掉了手上的4套房子；2005年，他又分別以3900、4200元/平方米的價(jià)格賣出五套。“現(xiàn)在還在中介掛牌兩套，我的心理價(jià)位是5400元，如果有人要，可以再低。”
據(jù)他介紹，從2005年開始，由于福州房價(jià)的漲幅不如預(yù)期，溫州客已經(jīng)陸續(xù)撤出，“現(xiàn)在只剩做長線的少數(shù)散客。”
國家政策出得緊
除了對福州房價(jià)的漲幅“不滿意”之外，一系列宏觀政策的出臺也一定程度上遏制了炒房行為。
為遏制炒房行為，福州市房地產(chǎn)管理部門規(guī)定，從2007年11月1日起，福州市商品住宅期房將不得轉(zhuǎn)讓，商品住宅預(yù)售合同原則上不得辦理注銷登記。這項(xiàng)規(guī)定直指“通過更名預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓期房”的炒房客，溫州人則首當(dāng)其沖。
“從去年年底以來，溫州人已經(jīng)不買期房了。”這是在端午節(jié)期間，記者從樓盤銷售人員那兒聽到最多的一句話。福州各區(qū)新盤售樓部也反應(yīng)，現(xiàn)下的購房者大多處于觀望狀態(tài)，當(dāng)年一周內(nèi)全部房源售磬的情況已經(jīng)成為歷史。
據(jù)了解，在上述規(guī)定執(zhí)行之前，一些炒房者利用政策漏洞，既達(dá)到炒房目的，又逃避高額稅費(fèi)。而新規(guī)規(guī)范了商品住宅預(yù)售合同變更和注銷登記管理，維護(hù)市場正常交易秩序，引導(dǎo)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定房價(jià)。
溫州客為賣房催得急
“耐不住了，溫州人這次是有點(diǎn)急了。”房產(chǎn)代理人潘剛承認(rèn)最近被客人(溫州商人)逼得有點(diǎn)緊。他表示，國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，銀行利率的不斷上調(diào)，原先依靠銀行貸款或是民間借貸的溫州商人不得不考慮出售房子。“低于市場價(jià)出售的情況并不少見。”
3年前，潘剛受溫州客人的委托，在福州代理近70套房子的買賣，從2007年下半年開始，隨著二手房交易的“不景氣”，他的客人們有點(diǎn)慌了，考慮全線撤出，“現(xiàn)在我手上的房源僅有8套”。
據(jù)介紹，在其接觸的溫州人投資中主要分為兩類，一類是家底豐厚的，10套20套的買，這類投資者有實(shí)力，投資心態(tài)也穩(wěn)定，這些人大多在去年就抽離了資金，還沒來得及轉(zhuǎn)手的都打算做長線投資；還有一類是散戶，資金不充裕，會用有限的資金先付訂金或首付，在多個項(xiàng)目“下注”炒短線，如果房子無法及時脫手，銀行的貸款和民間的利率無疑成為最大風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)狀：大量資金撤出一線城市
一、二手房倒掛
一邊是緊急拋售、全線撤離的溫州炒房團(tuán)，另一邊是在炒高的房價(jià)下，持幣觀望的福州市民。5月份再次流拍的兩塊土地，使得福州開發(fā)商不得不重新掂量當(dāng)年是引“郎”入市，還是引“狼”入室。
“現(xiàn)在的樓價(jià)還是太高了！我2004年剛畢業(yè)時，買不起房；到了2008年，我好不容易存了10萬，卻發(fā)現(xiàn)還不夠付首付了。畢業(yè)四年，我的月薪不過漲了50%，可是房子卻漲了100%。”年薪四萬的福州白領(lǐng)小許如是說。
市場數(shù)據(jù)顯示，去年年底以來，福州市場二手房交易量一路走低，至今還在低谷徘徊。記者在多日的采訪中發(fā)現(xiàn)，為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流良性循環(huán)，福州不少開發(fā)商推出各種優(yōu)惠措施，使得部分新盤的房價(jià)有較大幅度的下降，福州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了少見的“一二手倒掛”現(xiàn)象，二手房的價(jià)格反而高于一手房的價(jià)格。
物業(yè)虧本撤退
一個不愿透露姓名的福州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司高層在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，溫州炒房團(tuán)的“炒作”對于福州市民的買房有很大的負(fù)面作用。
他坦言，部分依靠溫州客的炒作支撐的樓盤，當(dāng)下都出現(xiàn)了不同程度的問題，給后期管理帶來極大不便。
據(jù)記者觀察，在溫州人買房較為集中的福州金山區(qū)域，均不同程度地出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)交納率低、自住率低等問題。來自福建物業(yè)管理協(xié)會方面的消息顯示，目前大部分的福州物業(yè)公司面臨虧損，今年年初以來，更有超過10家的物業(yè)公司撤出小區(qū)。
據(jù)悉，物管費(fèi)交納率低于80%在福州部分小區(qū)已經(jīng)形成常態(tài)。據(jù)金山區(qū)某物管人員介紹，“由于溫州炒房客不在福州，房子空置三四年，至今沒交一分管理費(fèi)。這給物管運(yùn)營帶來很大的壓力。”
轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市
越來越多的投資者正以現(xiàn)實(shí)的成本支付炒房帶來的高昂代價(jià)。曾經(jīng)席卷全國的溫州房產(chǎn)投資熱日漸式微。最近有媒體指出，溫州炒房團(tuán)正在大幅拋售在北京、上海等一線城市的房源，那么他們下一步將進(jìn)軍哪里呢？
來自溫州的林冰告訴記者，他從2003年靠300萬滾雪球，滾出了上海、北京等地的近10套房源，但從2007年開始他不再對一線城市樓市進(jìn)行投資，他認(rèn)為資金從一線城市退出已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
早在今年年初，他與其背后的資本團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)將眼光投向了二、三線城市。“我們新近在湖南的株洲等地拿下了幾套房子，那里的房子現(xiàn)在還是兩三千。”
據(jù)了解，除了住宅之外，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)也是他們關(guān)心的，在華東、華南的熱潮之后，華中或許將成為他們的征戰(zhàn)的下一塊“疆土”。
頻遭政府“堵?lián)簟?br/>
其實(shí),帶著擴(kuò)張的野心和對利潤的追逐，溫州炒房團(tuán)早就成為了眾人關(guān)注的目標(biāo)。從媒體連篇累牘的報(bào)道中：身攜巨款，穿梭在全國的各個角落里，頻頻重手下單，買房如買菜，這些成了形容他們的標(biāo)志性詞匯。在“神州行”中，溫州人以超前的“炒房意識”賺得缽滿盆滿，在托高各地樓市的同時，也引起了決策層的關(guān)注。溫州購房團(tuán)自然也會成為各地政府圍追堵?lián)舻膶ο蟆?br/>
2004年，穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格的國家宏觀調(diào)控政策出臺，溫州人大規(guī)模投資房產(chǎn)的行為開始有所收斂，但在房價(jià)水平還稍微較低的城市，溫州人還在大舉長鞭。
從2005年下半年開始，溫州炒房團(tuán)已經(jīng)停止在上海及其他地方樓市追加投資，而相反從該領(lǐng)域內(nèi)撤出的資金以百億元計(jì)，不僅僅在房價(jià)引領(lǐng)全國的北京、上海等地，在南京、重慶等城市，溫州炒房團(tuán)被套的消息開始頻繁見諸媒體。
敗走一線城市
2006年，溫州炒房團(tuán)開始大幅拋售手中房產(chǎn)，并蓄勢向?qū)崢I(yè)發(fā)展，甚至有的溫州商人將投資目光轉(zhuǎn)向了海外市場。
2007年，在宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，各地紛紛出臺遏制炒房行為的規(guī)定，銀行貸款利率的提高直指炒房軟肋，溫州炒房團(tuán)大規(guī)模收回陣線，預(yù)期全線撤退。
2008年初開始，溫州人坐不住了，在各大城市想盡一切辦法拋售手中房源，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的全線逃離。
有人預(yù)計(jì)中小城市是溫州炒房團(tuán)的下一戰(zhàn)，也有人說溫州炒房團(tuán)將成為歷史，但毋庸置疑的是，經(jīng)歷了瘋狂之后的溫州炒房團(tuán)和中國樓市，將走向理智和健康。
除了樓房之外，溫州人下一個追逐的目標(biāo)，似乎又將成為簇?fù)淼膶ο蟆?br/>
新聞鏈接
溫州炒房團(tuán)“征戰(zhàn)”史
1999年底開始，一些上海的樓盤就開始在溫州媒體刊登廣告，溫州人三五成群的結(jié)伴前往上海購置房產(chǎn)。從真正意義上來說，溫州人的炒房，從這時候開始了。
在2000~2004年間，這個人數(shù)達(dá)到4萬，民間資本超過1000億的中國特有組織——溫州炒房團(tuán)東征長三角地區(qū)，南下珠三角地區(qū)，西取中原地區(qū)，北上京城，可謂戰(zhàn)無不勝、攻無不克，以“低進(jìn)高出”連續(xù)作戰(zhàn)，資本像滾雪球般增長。
溫州炒房團(tuán)的路徑是由東部沿海城市向中西部內(nèi)陸地區(qū)逐步推進(jìn)，大致可分為四個階段，即一線市場為北京、上海、深圳、杭州等；二線市場為東部沿海其他城市，如大連、煙臺、南京、蘇州、福州等；三線市場為東西部結(jié)合地帶的省城或西部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如呼和浩特、武漢、蕪湖、長沙等；四線城市為位置比較特殊的省會周邊城市，如廣西桂林、安徽黃山等一些地級城市。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）
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| 來源： 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) |
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