“奧運概念”的光環褪去后,北京房地產市場的未來走向又一次成為關注的焦點。分析人士指出,今年以來,北京樓市降到“冰點”的銷售量絲毫沒有回暖的起色,預計“金九銀十”傳統銷售旺季將難以再現;而低迷的需求和“奧運”利好的出盡,已經使北京房價在近期繼續上漲缺乏有力支撐。目前北京樓市的“滯漲”局面并不能持久,調整的趨勢日漸明朗。
需求供給雙雙萎縮
21世紀不動產分析師孟奇指出,北京房地產市場的調整首先體現在需求與供給雙雙萎縮,買賣雙方同時陷入濃厚的觀望氛圍中。
位于東四環外朝陽北路上某住宅項目的售樓人員向記者透露,“連續5個月,售樓處12個銷售員里有7個還沒有業績。”記者調查發現,東四環附近的格林萊雅、合生橄欖季、潤楓水尚、華業玫瑰郡等樓盤銷售情況均不理想。 4、5個月來沒有賣出一套房的售樓人員不在少數。
北京市統計局公布的數據顯示,代表需求的成交量在今年出現大幅萎縮。1-7月,北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米,比上年同期下降46.8%。其中,期房銷售面積為383.3萬平方米,現房銷售169.6萬平方米,分別下降51.3%和32.7%。
住宅銷售面積降幅繼續擴大。1-7月,北京住宅銷售面積408.4萬平方米,在上年同期下降28.4%的基礎上繼續下降51.5%。7月,銷售面積59.1萬平方米,同比降幅達60.6%;銷售套數僅4194套,為近兩年來最低。
與需求萎縮相對應,北京房地產市場的供給指標也呈下滑趨勢。1-7月,北京市房地產開發投資增速明顯回落,7月當月開發投資和新開工面積均出現下降。
亞豪機構副總經理高珊認為,由于對市場前景無法做出準確判斷,開發商不得不選擇觀望,紛紛放緩了開盤節奏。她預計,傳統的“金九銀十”風光難現。
亞豪機構的監測數據表明,9月和10月,北京將有79個新房項目開盤入市,比去年同期下降48.7%。業內專家指出,在目前“冷市”背景下,四季度房地產成交量反彈的可能性不大。
房價下行壓力增大
目前,除了原來送車、送物業費等外,北京很多新盤項目都頻頻推出“特價房”,最低的折扣已經破了7折。據記者調查,目前,北京樓市推出特價房或直接降價的新盤項目已達30余個,價格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之間,規模化亮相的態勢明顯。
雖然目前北京市新房的均價表面上并沒有明顯下跌。但多數樓盤或多或少都在實施打折,因此,實際交易均價環比已經出現下滑。
專家分析,市場低迷,地產商資金鏈日益趨緊,地產商通過特價房來拉動銷售也是無奈之舉,畢竟,產品滯銷對任何企業而言都是“頭疼”的事情。現在,能多“走”幾套房,緩解資金壓力已經是絕大多數開發商的當務之急。
受信貸緊縮和銷售低迷的影響,今年以來,大多數房地產公司資金鏈持續繃緊。55份房地產上市公司的半年報顯示,行業整體經營性現金流不容樂觀。市場人士指出,這將對房價產生下行壓力。
據Wind資訊的數據統計,上半年,55家房地產公司經營活動產生的現金流量凈額合計為-255.2億元,同比下降477.24%。55家公司中,41家經營性現金流為負,42家經營性現金流同比下降。
市場人士指出,交投兩旺是推升價格的基礎。通常而言,如果成交量持續低迷6個月以上,行業內就很可能出現明顯的價格調整,只有價格理性回歸,才能釋放真實需求。另一方面,在貨幣從緊、經濟減速、景氣回落的情況下,資產價格下行可能性大增。(記者 林喆)
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