上海樓市，這個曾經的全國樓市“領頭羊”，現今又正成為房價抗跌的“橋頭堡”。雖然今年以來上海樓市的成交量逐月下滑，一些知名樓盤的降價信息也此起彼伏，但整體成交均價依然堅挺。而在樓市下半年進一步調整，及其他一線城市房價已明降或暗降的壓力下，上海房價未來的走勢令人關注。
市場遇冷
不可否認，上海樓市今年的交投狀態，和其他很多城市的樓市一樣“萎靡不振”。
來自上海佑威房地產研究中心的數據顯示，今年1-6月上海商品住宅(剔除配套房、動遷房)的總供應量為618.04萬平方米，低于2006年上半年的943.84萬平方米和2007年上半年的699.79萬平方米；總成交量為525.9萬平方米，不但低于2006年上半年的851.32萬平方米，甚至比2007年上半年的1043.63萬平方米萎縮了近一半；總成交金額則為739.61億元，也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。
剛過去不久的7月情況則繼續惡化，雖然商品住宅129.97萬平方米的供應量略高于6月的129.17萬平方米，但成交量僅約71.81萬平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26萬平方米下降31.12%，比去年7月的217萬平方米更是下降66.91%。
“今年以來成交量的持續收縮，直接導致了當前上海樓市疲軟。”中房上海指數辦公室的分析師直言，根據他們的統計，今年1-7月上海新建商品住宅的累計成交規模也同比回落逾三成。
與此同時，一些知名樓盤的降價信息也使樓市“價格戰”處于一觸即發的狀態。如大華某樓盤報價從最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如萬科某樓盤新推房源報價下調2000元/平方米，雖然銷售方表示是因裝修標準降低而調價，但隨后萬科董事長王石在中報發布會上的“萬科做好了最壞的打算”等言論，使市場內不少人相信房價可能進一步下調。
更引人注目的是，被市場認為是今年上海房價“支柱”的豪宅市場也開始出現松動。來自上海佑威房地產研究中心的數據顯示，雖然6月上海樓市受豪宅市場集中供應并熱銷拉動，當月房價攀至16988元/平方米的今年以來最高位，但7月以來豪宅市場卻發力困難，幾大豪宅都滯銷。如最新一批房源的報價都高達42000元/平方米的仁恒河濱城和君御豪庭，實際成交的價格都只有36000元/平方米左右；又如遠中風華園和天山河畔花園上月新推房源都是三位數，但至今成交都只有個位數。“一些有高租金回報潛力的項目還算賣得動，其他項目現在看不到太大利好的話，就開始賣不動了。”佑威房地產研究中心主任薛建雄分析指出。
滯漲態勢
“當前，無論是宏觀經濟形勢和政策層面都不支持房價繼續上漲，上海在長達近10年的房價大幅上漲之后，市場已選擇了自發性調整和回歸理性之路。”中房上海指數辦公室的分析師認為。
然而，分析師眼中上海樓市的回歸目前僅體現在成交的低迷上，從房價來看，依然處于高位。如上海佑威房地產研究中心的每月統計表明，上海非政策性的商品住宅均價整體基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的數據同樣說明了情況，昨天發改委公布的7月70個大中城市房價指數顯示，上月上海新建住房價格同比上漲7.3%，而此前5、6月份的同比漲幅則為9.6%和8.8%。市場人士認為，雖然漲幅環比下降，但上海住房價格依然在高位運行。
在中國指數研究院副院長陳晟看來，這便是市場滯漲的表現。“成交量既是市場表現的重要指標，又是影響房價的重要因素，按一般規律，成交量和價格是正相關的。但也有特殊情況，比如成交量萎縮時房價不跌反漲，成交量提高時房價又呈現穩定或盤整態勢，這些反常現象往往出現在市場調整的過渡時期。”
新的博弈
“當前樓市明顯處于各方觀望狀態，主要是因為原先由政府、金融機構、開發商、購房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市場按自身規律運行，而導致市場處于重新尋求平衡的時間階段。”上海中瑞市場研究有限公司總經理朱鋒這樣看待在持續調控中進入又一個“微妙”階段的上海樓市。
“上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了觀望，供應量亦不大。”上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭指出，一手房市場的供應受兩個因素制約，一是土地，從2005年以來上海住宅用地的供應量持續下滑，連續3年沒能完成既定目標，今年上半年商品住宅用地供應也只有區區幾十萬平米，這必將造成市場后續供應量偏小；二是開發商能控制銷售節奏，去年房價飆升期很多開發商捂盤，今年市場走勢迷離卻又有一批樓盤不敢輕易開盤，這都導致中期內住宅供應有限，購房者可選擇余地不大。而正是在這樣條件下，業內認為上海房價也由此得到“支撐”。
但佑威房地產研究中心主任薛建雄又認為，雖然今年“紅五月”不再，但此前聚集的剛性需求仍被釋放了一部分，上月一些大開發商調價推盤也搶走了一些客戶，所以，可能是一些開發商的降價使得市場忙于調整策略應對，本月上海樓市開始推盤乏力。“不過，一些低總價項目的熱銷讓開發商看到了上海樓市潛在的購買能量，這也是目前大多數開發商不愿降價，只是在長期滯銷的壓力下，以低價為借口處理‘劣質’房源，或是只給出微不足道的折扣來‘忽悠’購房者，最終的銷售業績也都不甚理想。總之，目前市場預期房價和實際房價產生了很大偏差，開發商想要打開滯銷困局，可能需要更大的價格調整或更長的時間等待。”
同時，薛建雄認為房地產業發展與經濟增長的聯系比較緊密，如果經濟面開始衰退，房價也難漲上去。
“樓市調整已經明確，但沒有人知道將會調整到什么程度。我們只知道，當前宏觀經濟的基本要求反映在房地產方面，就是要保持市場平穩，防止大起大落，使調整在可控的范圍內進行。重要和關鍵的措施是保持個人房貸利率的長期穩定，雖然可能會拉長調控周期，但會減輕對社會經濟‘基本素質’的傷害。”中房上海指數辦公室的分析師如此建議。(記者 李和裕)
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