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近期房價會跌嗎?媒體稱還會跌但跌幅不超30%
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2008 年 08 月 01 日 
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對房地產以后的發展,大家最關心的還是房價,房價會漲還是會跌,現在是不是買房的好時機,分歧比較大。

有人認為,目前房價過高,大部分需求無法釋放,而保障性住房供給力度在不斷加大,分流了一部分需求,加上開發商資金鏈非常緊張,在國家緊縮的宏觀調控政策的背景下,很多開發商會選擇降價銷售樓盤以加速回款,緩解現金壓力,房價將會續跌。

而其他一些人則認為,我國的房價還將上漲,大量年輕人等待購房置業,房價稍降就會有大量的真實需求涌現,推高房價。同時,大量的熱錢來到中國,必將選擇保值、投資價值同時具備的房產作為投資選擇,加上通脹背景下所有商品都在漲價,房價沒有理由下跌。

這兩種觀點都有道理,我們認為,房價仍將高位運行,可能以實際房價下跌來完成調整,但總體調整幅度不會超過30%。

一方面,城市化背景下大量人口涌向城市,供給卻捉襟見肘,難以滿足龐大的需求;另一方面,我國實行的是高房價政策,保障性住房的供給非常少,大部分需求要由商品房解決,而商品房市場其實是壟斷程度較高的市場,價格高是必然的。而且,事實上,實行雙軌制的供給政策仍然難以改變高房價的格局,在保障性住房占到全部供給的50%的香港,高房價、高地價局面仍然存在。

未來一段時間內,我國總體上仍將處于一個高房價的時代,參考日本和香港的歷史,我們認為,一線城市的房價收入比將在10-12倍間達到高位平衡。對于二線城市,由于其在經濟發展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距,因此其合理的房價收入比應該比一線城市低。同時,由于我國處于城市化的快速發展階段,房價收入比應該比國際上通常的6-8倍要高。因此,我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內是較為合理的。

要調整到合理位置,房價將有30%左右的下調空間。2007年底,我國一線城市的房價收入比約為15倍,房價收入比下降到10-12倍的范圍,將有30%左右的下調空間。二線城市中,少部分較高的城市存在約30%的調整空間,而武漢、天津等城市的調整空間在10%-30%內,還有部分城市的價格基本合理,在房地產總體市場調整的背景下,將維持小幅上漲或橫向整理的態勢。

值得注意的是,我國目前正處于一個高通脹階段,房價的調整很可能表現出實際價格調整,而名義價格并不出現明顯調整甚至小幅上漲的狀態。日本和美國的房地產市場就有多次名義房價基本沒有調整、而實際房價明顯調整的例子。

來源: 中國證券報

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