上海樓市“亂花漸欲迷人眼”，6月第三周成交均價環比剛創歷史新高，7月的第二周數據便環比狂跌10%。
與此同時，全國二季度新建住房銷售價格、土地交易價格同比上漲10.1%、10.8%，漲幅比上季度分別低1.7個百分點、5.7個百分點。
在這眼花繚亂的數據背后，房價是否像某些地產商所言在做“俯臥撐”？對于長三角房地產市場而言，上海樓市一直是“風向標”。那么，現階段這個“風向標”正預示著什么風向呢？
難尋求支撐點的“俯臥撐”
7月上旬，位于江蘇省南京市中心區域的中央路上出現了一個巨幅房產海報——“房價不會跳水，只是在做俯臥撐”。房價真的只是在做“俯臥撐”么？上海樓市六、七月間的表現提供了一個意味深長的“隱喻”。
上海一家房地產研究機構提供的數據顯示，7月7日至13日，上海商品住宅(剔除動遷、配套房)平均成交價格在前周大幅下跌17%之后，再度下跌10%，僅為12482元/平方米。而就在不久前的6月第三周，該市商品住宅成交均價達到創歷史新高的17393元/平方米。兩者相比，下挫4911元/平方米。
從這數據看，上海房價“俯臥撐”意味非常明顯。然而，在這組數據背后，卻是成交的極度低迷。搜房網統計數據顯示，2008年上半年，上海一手房成交(含動遷、配套)11.08萬套，共計成交面積1108.65萬平方米，其中商品房成交8.4萬套，成交面積達800.88平方米，較去年同期的10.17萬套，萎縮近2萬余套，商品房成交面積更是縮減至2006年的8成。
“6月間成交均價的攀升與幾大高檔樓盤的推盤熱銷期有關，7月遠郊低價房成為樓市成交主力，大幅拉低了均價。盡管周均價不能成為判斷樓市趨勢的依據，但這種價格的‘跳躍’恰恰說明了成交量的極度低迷。樓市的上漲動能應該說已經接近衰竭。”上海房地產研究人士顧海波說。
在上海，盡管一些樓盤已經出現了打折降價，但依舊難以拉動成交的攀升。6月中旬以后，上海新房市場日成交一直難以超越900套大關，最低曾經出現200多套的“低記錄”。
“一些專家稱購房者已經逐步接受這一輪的房價上漲，并且能夠承受這樣的房價水平。成交量的低迷并沒有支撐這一說法。”華東師范大學經濟學教授沈玉芳說。
與此同時，上半年上海、南京等長三角中心城市出現了高價地塊的“退地”、“流拍”現象，地方也加大了解決中低收入人群住房問題的力度，廉租房擴面，中小戶型推盤提速。“上海的情況其實是國內大中城市的代表。從成交，到政策環境、地價未來走勢，再到普通群眾的收入水準，房價‘俯臥撐’都缺乏支撐點。”顧海波說。
成交低迷不僅是調控結果
前一階段，廣深樓市大幅調整、長三角部分城市房價略有松動。一時之間，“放松調控”呼聲紛起、“救市”之舉頻現。但有專家指出，房地產目前局勢并非完全是宏觀調控的結果。
“房地產市場和所有其他市場一樣，在走到一個高點后，必然會有下挫。這是一個自然的市場過程。宏觀調控引發的預期變化只是一個誘因。”顧海波說。
一個已經得到廣泛認同的事實表明，中國房地產市場的“高燒”與高收入人群的購房沖動以及住房的投資性需求緊密相關。但同樣顯見的事實是，中國不可能長期依靠小比例的高收入群體來支撐整個房地產市場，受國內、國際環境環境的影響，當市場預期發生變化，投資性需求“退燒”，房地產市場必然面臨著調整。
“一是前幾年房價的直線拉升，二是房價上漲幅度與居民增收不成比例。這些都決定了中國樓市的高位運行沒有堅實的支撐。樓市成交低迷不僅是宏觀調控的結果，也是這種上漲根基脆弱的必然結果。”沈玉芳說。
在日前舉行的2008長三角區域房地產高峰論壇上，絕大多數的專家和學者都預測下半年長三角區域樓市交易量較上半年還將下降10%左右，而對于下半年房價走勢的預測，專家間出現了較大分歧——復旦大學房地產研究中心主任華偉預測房價漲幅將超過5%；搜房控股有限公司董事長莫天全預測下跌5%左右，建設銀行上海分行副行長張忠德預測降幅接近10%。
“無論短時間內房價向上或者向下，中國樓市階段性見頂的跡象已經相當明顯。這是由中國宏觀經濟形勢以及房地產市場的基本面決定的。”復旦大學房地產專家尹伯成說。
發改委最新數據顯示，相較房價漲幅，土地價格漲幅回落速度更快。
“救市”與“軟著陸”
中國房地產業協會一位專家日前列舉了一組數字：1至5月，全國商品房銷售面積同比下降7.2%，增幅同比減少23.8%，其中全國40個重點城市新建商品房和二手房累計成交面積同比下降明顯。他認為目前房地產市場的基本情況是：供求關系緩和、房價趨緩、供求結構改善。
從目前國內房地產市場看，房價上漲幅度趨緩、供求結構改善確實有所體現。但“供求關系緩和”并沒有很多的證據。龐大的中低收入人群的住房問題還遠未得到妥善解決。“面對眼下房市，改善性購房者推遲買房達50%，對投資者影響更達80%。”易居中國首席執行官周忻這樣說。
“中國房地產出現‘雪崩式’暴跌可能性不大。”尹伯成認為，盡管成交低迷，但包括上海在內的大部分國內大中城市上半年房價依然繼續走高，我國城鎮房價整體從未出現過明顯回落。在這種情況，一些地方政府貿然出手的“救市”之舉并不明智。
尹伯成說，盡管我國近10年來房地產信貸業務發展迅速，房貸增長很快，但由于時間還不算長，全國房地產經營性貸款余額至今只有5.1萬億元，僅占整個銀行體系貸款總額的17%，即使房貸發生壞賬風險，影響也有限，還不至于出現危及整個金融體系安全的地步。
據推測，市場假如真的能夠下跌，可能出現的情況也只能是：由于不同收入群體的支撐，樓市出現長期的波浪形緩跌。龐大的中等、中低收入人群的剛性住房消費需求正是中國房地產市場逐步實現“軟著陸”的堅實基礎。
|
