持續(xù)一年多的政策從緊，讓遭遇融資困境的眾多房地產企業(yè)，和一直覬覦中國地產市場但苦于受限的外資私募股權基金一拍即合，一邊在等錢救急，一邊在逢低抄底。
近日，包括恒大地產、首創(chuàng)置業(yè)在內的多家地產企業(yè)通過引入外資的模式融得巨資，以緩解緊縮的資金鏈，共同開發(fā)旗下項目，使得外資熱錢成為國內遭遇資金困境的房企的主要融資渠道之一。
與此同時，7月1日起，外商投資房地產業(yè)的審批權由商務部下放至省級商務主管部門，被業(yè)內人士疑為政府有意引導外資投向二線城市地產市場。
“地產熊市還將持續(xù)”
2008年，對許多地產企業(yè)來說，是一個不折不扣的嚴冬。
中國政府一方面打擊囤地，讓一些以土地儲備著稱的開發(fā)商面臨更為嚴酷的資金壓力；另一方面收緊銀根，各大銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行基本停止了對房地產開發(fā)商的商業(yè)貸款。
SOHO中國董事長潘石屹稱，適逢資金困境而被逼無奈的地產企業(yè)，企圖在資本市場尋求融資渠道，但美國次貸危機使原計劃2008年在海外上市的房地產公司，不得不停止上市步伐。這些房地產公司原本寄希望于香港上市，排隊上市的達40家之多，但排到了的兩家，也無功而返。
而備受關注的恒大地產上市擱淺后，星河灣、龍湖地產、卓越、香江國際、寶龍集團、方圓、恒盛等多家謀劃與恒大地產同期上市的企業(yè)已紛紛調整上市時間表。
“恒大上市沒有結果，對后面幾十家排隊上市的房地產企業(yè)來說，是個令人悲觀的開頭。”潘石屹表示。
而在國內，排隊回歸A股、排隊到資本市場發(fā)債、增發(fā)、配股等融資的地產企業(yè)也紛紛被證監(jiān)會擋在門外。
首創(chuàng)集團董事長劉曉光在接受《華夏時報》記者采訪時稱，因目前國內地產市場受宏觀調控影響，今年3月首創(chuàng)回歸A股的申請報到證監(jiān)會，仍在等待中。
“目前地產市場形勢不好，何時能有轉機不好判斷，但估計還要等待一段時間。”劉曉光說。
房企低價引資外資得利
即使這樣，地產企業(yè)仍在死撐，不肯在銷售價格上松口。但這讓整個地產市場處于整體觀望的氣氛中，也讓地產商在銷售不容樂觀的形勢下，面臨更嚴峻的資金回籠的壓力。
“很多人認為，房價遠遠沒有跌到位，但開發(fā)商顯然不愿意接受這樣的預期，他們寧愿借年息200%的高利貸，也不愿意大幅降低房價。”著名評論家盛大林指出，因為他們擔心不斷的降價會助長購房者“買漲不買跌”的心態(tài)，從而陷入萬劫不復的深淵。
正因如此，在熊市中，多數投資人選擇賣出，很少有人愿意出資買進。
而據鏈家地產副總經理金育松介紹，今年的房屋銷售形勢與去年同期的熱銷相比較，下降幅度較大，而自4月份以來，銷售形勢均沒有改觀，預計8月份北京適逢奧運會，銷售形勢又要受到影響進一步惡化。
在深圳、廣州、上海，房價紛紛走跌，但銷售形勢仍未見好轉，即使房價最為堅挺的北京市場，開發(fā)商們也在鉚足了勁做促銷，從以往的送花園、送物業(yè)，升級到“送房送車”，甚至低折扣、低首付，但目前各地購房者仍然保持理性，持幣觀望。
“但熊市正是外資進入的好時候，在這個時期，許多地產企業(yè)面臨資金壓力求助無門，為了扛過寒冬，利用外資將成為一條主要的融資渠道。”一位海外基金公司內部人士表示，對于外資來說，因為一些地產商將會不惜代價降低估值引進外資，現在也到了抄底的好時候。
二線城市成外資突破口
而恒大地產最新的私募，正是國內地產企業(yè)繼續(xù)籌錢和外資抄底進入中國樓市的一拍即合。
近日，恒大地產稱原計劃增資擴股6億美元，目前已到賬5.06億美元，共計引入約7家外資投資者。恒大或將引領2008年中國房地產行業(yè)的私募熱潮。
“對于一些資金緊張的開發(fā)商，引入外資正在成為地產企業(yè)融資的一條重要途徑。”劉曉光坦承，2006年以來政府出臺政策禁止了外資私募股權基金，利用海外殼公司直接收購國內房產的行為，但外資一直在覬覦中國房地產市場，只是受政策限制進來不易，而目前的市場形勢下，外資也很樂意通過與國內房企合作的形式曲線進入中國地產市場。
而最新的信號是，自7月1日起，外商投資房地產業(yè)的審批權由商務部下放至省級商務主管部門。
“這樣一來，外資進入一些二線城市地產市場將會更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對要松一些，尤其是一些二線城市。因國內房企普遍資金緊張無暇拍地，二線城市土地市場普遍不景氣，對于外資也將更加感興趣。”京展擔保副總經理戴曉光說。
個案
恒大私募出讓股權
本報記者王冰凝北京報道
恒大上市擱淺，資金鏈告急，為外資提供了機會。
7月2日，記者從恒大地產獲悉，該公司通過私募，順利融資6億美元。截至6月29日，該項募資已到賬5.06億美元。
降低估值募資輸血
據本報記者從恒大地產獲悉，新世界發(fā)展董事總經理鄭家純斥資1.5億美元(約11.7億港元)，入股3.9%，成為恒大地產策略性股東；此外，恒大地產還獲得中東國家科威特投資局、德意志銀行、美林銀行機構投資者增資。
其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權益3.8%；德意志銀行和美林銀行等其他5家機構投資金額2.1億美元。
而德意志和美林是恒大地產2006年第一批股東之一。2006年11月，德意志銀行、美林以及淡馬錫等3家機構，以總價4億美元認購恒大地產8億股可換股優(yōu)先股。
其中，德意志于2006年12月投資1.33億美元，加上最新的6000萬美元投資，累計投資1.93億美元。而美林2006年12月投資1.3億美元、2007年9月投資1.3億美元合作項目，加上此次的5000萬，累計投資3.1億美元。
“從個人角度看，這次私募像個小型的IPO，雖然現在的估值不如公募，但也為進來的投資者留出了空間。”恒大地產董事局主席許家印表示。
不過，恒大地產為此次引資付出的代價相對高昂。香港方面的消息說，恒大引進這6億美元的年利率，遠高于銀行的貸款利率。
仍伺機上市
據恒大地產相關負責人介紹，經過本次增資擴股，以及今年1月最初的3家戰(zhàn)略投資者美林、德意志、淡馬錫所持有的優(yōu)先股轉為普通股，恒大方面料增加資本金10億美元，負債率回落至65%左右。
而截至2007年9月30日，恒大的總資產約148億港元，負債約140.67億港元，資產負債率為95%。
許家印坦承，今年3月進行IPO時，恒大地產遭遇到國際市場幾十年一遇的股市大跌，不得不推遲IPO。原計劃100億-150億元的IPO融資沒能實現，對公司經營運作確實帶來了一定的困難。
事實上，恒大手中目前至少有3塊土地面臨付款的最后期限，分別是廣州絹麻廠項目、重慶科技學院項目、上海項目，總建筑面積150多萬平方米，涉及總地價金額80億元，都是在去年下半年地價高企時拿的地。
6月29日，恒大宣布對上述三項目進行融資。此輪融資擴股，恒大融得資金約為40億元，仍未能完全解決地價款的問題。如果進一步解決剩余資金問題仍有待恒大地產繼續(xù)努力。而該公司目前仍將希望寄托于尋求外資合作。
許家印同時表示，不排除未來在某個合適時機，繼續(xù)謀求公開上市。
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