根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.2%，漲幅比4月低0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比4月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。單從數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)依然在上漲，期待已久的普跌局面并未出現(xiàn)。無論是開發(fā)商還是購房者，都心存疑慮，房?jī)r(jià)究竟能否跌下去呢？
答案自然是肯定的。股市的暴跌本身是對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的回應(yīng)，房?jī)r(jià)的下跌又怎能避免呢？只不過房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的運(yùn)行規(guī)律，價(jià)格的理性回歸尚在征途而已。因此，有必要先對(duì)房?jī)r(jià)的運(yùn)行周期進(jìn)行分析。
房?jī)r(jià)運(yùn)行周期與經(jīng)濟(jì)周期類似，必然要經(jīng)歷多個(gè)發(fā)展階段。第一是價(jià)格的恢復(fù)性上漲。房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期處于均衡狀態(tài)之后，受需求拉動(dòng)呈現(xiàn)小幅上漲。其表現(xiàn)為一手房和二手房?jī)r(jià)格基本同步上漲，房?jī)r(jià)泡沫的成分并不多。第二是價(jià)格的快速上漲。投資需求明顯占據(jù)主導(dǎo)地位，房?jī)r(jià)開始脫離供求均衡位置。其表現(xiàn)為二手房?jī)r(jià)格漲幅顯著高于一手房，房?jī)r(jià)泡沫開始逐漸堆積。第三是價(jià)格漲幅逐步回落。單月房?jī)r(jià)漲幅并非最大，但仍然保持較高的環(huán)比增幅。其表現(xiàn)為一手房?jī)r(jià)格漲幅反超二手房，房?jī)r(jià)泡沫急劇膨脹。第四，是價(jià)格小幅盤整。無論是一手房還是二手房，環(huán)比漲幅均大幅回落，接近恢復(fù)性上漲階段的水平。其表現(xiàn)為一手房?jī)r(jià)格漲幅顯著高于二手房，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)。第五，則是房?jī)r(jià)的普跌。
房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)上述走勢(shì)呢？很明顯是開發(fā)商與投機(jī)資金博弈的結(jié)果。眾所周知，投機(jī)資金是房?jī)r(jià)泡沫的始作俑者。在房?jī)r(jià)恢復(fù)上漲階段，自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位，同時(shí)投機(jī)資金也部分參與進(jìn)來。由于投機(jī)資金的逐利性，低價(jià)吃進(jìn)一手房后，往往蟄伏待機(jī)，以更高的價(jià)格出手完成套利過程。于是，二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯高于一手房，房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲階段。后知后覺的開發(fā)商開始醒悟過來，于是捂盤或者以天價(jià)開盤，畢竟有二手房?jī)r(jià)格支撐，購房者也不會(huì)覺得太離譜。由于房?jī)r(jià)經(jīng)過了一段時(shí)間的上漲，投機(jī)資金深知獲利空間已不大，參與的力度有所減弱，開發(fā)商在此輪博弈中占據(jù)上風(fēng)。一手房漲幅再次成為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，只不過漲幅趨緩而已。此時(shí)，自住需求購房者依然奮不顧身，投機(jī)資金則奪路而逃，市場(chǎng)成交開始顯著回落，房?jī)r(jià)則步入小幅整理之中。
“盤久必跌”是股市的四字箴言，同樣也適用于房?jī)r(jià)走勢(shì)。成交大幅萎縮之后，房?jī)r(jià)停滯不前，開發(fā)商擔(dān)心成交上不去，投機(jī)資金則憂慮價(jià)格跌下來。購房者也看出了個(gè)中端倪，普遍采取觀望的態(tài)度。最終，二手房?jī)r(jià)格轟然倒塌，有產(chǎn)權(quán)年限的原因，也有部分投機(jī)資金止損出局。二手房?jī)r(jià)格下來了，一手房能獨(dú)善其身嗎？顯然不能。比價(jià)效應(yīng)及日益趨緊的資金鏈條，迫使開發(fā)商降價(jià)賣房。于是，房?jī)r(jià)普跌的局面也就出現(xiàn)了。
以近來領(lǐng)跌市場(chǎng)的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，在經(jīng)歷恢復(fù)性上漲、快速上漲、漲幅逐步縮小三個(gè)階段后，在去年10月達(dá)到了峰值，隨后即高位盤整、小幅下滑，而到今年3月后價(jià)格開始出現(xiàn)加速回落，無論是特區(qū)外還是特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)，均步入下行通道，房?jī)r(jià)普跌已成事實(shí)。深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)很好地詮釋了房?jī)r(jià)周期，因此，并不是市場(chǎng)獨(dú)有的現(xiàn)象。5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，二手房銷售價(jià)格首次環(huán)比下降0.2%。二手房?jī)r(jià)格已開始回落，一手房?jī)r(jià)格自然也岌岌可危。全國(guó)房?jī)r(jià)已盤整半年之久，房?jī)r(jià)普跌還會(huì)遠(yuǎn)么？(陳波翀)
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