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業內人士表示:房價下跌30%銀行也扛得住
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2008 年 07 月 02 日 
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從最開始的全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生拋出“開發商綁架了銀行”,到不久前,華遠地產董事長任志強放出的狠話“要死銀行比開發商先死”,再到上周,SOHO中國董事長潘石屹的“要警惕房地產行業發生信用危機”等一系列“威脅”銀行的言論,無不讓世人覺得銀行懼怕讓開發商崩盤。但是不久前有業內人士爆料——

房價打折底線7折

安家世行總經理楊大勇指出,銀行之所以得出房價下跌30%也扛得住的結論,主要由于銀行在給開發商的抵押貸款時,并不是按照開發商銷售的價格評估,而是根據銀行自身的評估體系給出的價格,一般情況下是房屋售價的70%,這也就意味著開發商在房屋預售前就已經可以從銀行拿到項目70%的抵押貸款。因此,只要辦理銀行抵押的項目,房價不低于目前銷售價格的70%,開發商就不會變成負資產,而其所開發的項目也不會變成爛尾項目。

記者了解到,目前北京市預售的商品房中有半數左右已經抵押給銀行,還有的樓盤二期建設資金即來自抵押一期所得的貸款。這種“借雞生蛋”的現象一直在房地產市場普遍存在。 一位開發商表示:“一來銀行方面允許甚至歡迎抵押貸款,二來一直以來房地產是賣方市場,即使是抵押房也不愁賣,加上政策又允許,因此這一現象才比較普遍。”

不久前,鏈家地產對北京在售的100個商品房項目做了打折促銷情況的電話調查顯示,打折項目為66個,占有效調查項目的79.5%。

在66個打折項目中,所有項目都是一次性付款才能享受較低折扣。其中,9.8-9.9折的項目最多,占有效調查項目的一半以上。另外,有6個項目的促銷方式是送1年物業費或每平方米優惠30-400元、送車位等,折合成房款,相當于全款的9.8-9.9折。

調查顯示,無折扣項目僅占有效調查項目的兩成。據了解,這些項目半數集中在CBD、亞運村區域,其中1/3是現房,且存量不多,屬尾房銷售,開發商并不急于出售。

盡管隨著樓市危機的不斷綿延,開發商的折扣力度不斷加大,北京樓市甚者出現了8折的低價現象,但是根據銀行的上述測算,目前的打折力度還沒有達到開發商的底線。

對于銀行這樣的論斷,開發商的反應也不一致,凱德置地(中國)投資有限公司副總裁廖茸桐表示,理論上可以說銀行這樣的推斷是正確的。而且他進一步指出,相對而言,中國銀行在房地產行業出現金融風險的幾率要小于國外,主要是由于銀行要求開發商在項目上的自有資金率要達到35%,而且在房屋銷售中購買者還要承擔30%的首付。而天洋置業總裁助理趙軍,卻認為銀行這樣的論斷會加速房價的下跌。

銀行風險主要來自開發貸

事實上,目前容易出現的房地產商的開發貸款,也是銀行的主要風險。開發貸款主要是指開發商在拿到土地后,會向銀行申請開發貸款,一般情況下銀行會根據開發商的信用和項目未來的市場預測,向開發商下發開發貸款,按照有關規定開發商在這個環節中要擁有35%的自有資金,而銀行將要提供65%的貸款。

只要把開發的房子建好并銷售出去,貸款就不會出問題。一般情況下開發貸款的周期是三年,還可以申請一定時間的延展期,在這期間開發商抵押給銀行的是土地而并沒有形成房屋,如果開發商在這期間資金鏈出現問題,銀行得到的只能是土地。

潘石屹不久前曾指出,今年上半年國內所有商業銀行,未曾向開發商發放過一筆開發貸款。而2006年和2007年,中國內地房地產企業進行了瘋狂地擴張拿地,使用的資金大部分是前期銀行下放的開發貸款,而現在面臨銀行收緊開發貸款,導致這些企業面臨著嚴重的資金壓力。潘石屹認為,對于這些急速擴張的企業來說,轉讓這些項目無疑是最好的選擇,但是目前他了解到,不少企業不愿意割肉,而是采取拖欠土地出讓金的辦法,這樣很容易出現房地產行業的信用危機。

就目前形勢而言,房地產的頹勢可能會持續一段時間,而目前土地市場的形式也不是很樂觀。不久前,深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊,僅成交的一塊地價回落到了同區位2006年的水平。之后,深圳再次掛出的3幅地塊中,又流拍了兩塊,成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米,相當于同區位2005年的地價水平。隨后,上海8宗土地掛牌出讓中,成交了6宗,流拍兩宗,拍賣現場氣氛冷清;廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣,結果仍有4幅流拍,成交地價則出現大幅下滑20%-30%。

土地流拍及地價大幅下滑,會使銀行的開發貸款風險完全暴露出來,整體房貸風險也被放大。此前,開發貸款多為抵押貸款,大部分抵押物即為土地,現在土地市場的不景氣,導致了幾年前開發商抵押給銀行的土地正在貶值,而進一步影響到了銀行開發貸款的安全性。

相對而言,房屋抵押比土地抵押更具有安全性,可見此前銀行游說開發商打折促銷,以期快速回籠資金并非謠傳,只要開發商讓利的程度不低于銀行作價給開發商的70%,銀行就不會出現金融風險,而促銷降價得來的房款可以直接抵消開發商的開發貸款。(商報記者 賴大臣)

來源: 北京商報

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