得益于2007年全國房價上漲和特殊的會計結算制度，房地產企業今年的業績依然能保持高增長；但是，在貨幣政策持續緊縮的背景下，行業正面臨前所未有的資金困局。
業內專家分析，為了應對上調燃油價格可能會加劇通貨膨脹的局面，央行可能會出臺“更有力”的貨幣政策；與此同時，資本市場也一蹶不振。這意味著，房地產企業的融資難度和成本都將大為提高。據保守估計，今年，我國房產業資金缺口高達7100億元，大多數地產企業現金流狀況堪憂。
開發資金“吃緊”
“去年房地產行業比較亢奮，企業高價拿地、大幅圈地屢見不鮮，由此沉淀了大量的資金；而今年以來市場銷售持續低迷，信貸環境又進一步趨緊，因此，地產商的開發資金普遍比較緊張。”一位房地產分析人士告訴記者。
宏源證券最新的行業研究報告則印證了這一點。2008年1-4月，全國商品房施工面積累計量已經達到2007年全年的75.8%，同比增幅達到25.43%。而1-4月房地產開發累計資金來源僅為2007年全年的32.3%，單位新開工面積到位資金為3600元左右，單位施工面積的到位資金為600元左右，這兩個數據在2007年分別為4000元和1500多元，兩者均呈現下降。
具有融資便利的房地產上市公司，其現金流狀況也不容樂觀。Wind資訊統計顯示，2008年一季度行業現金流緊張的情況仍然沒有改觀。一季度，房地產上市公司每股經營現金流量為-0.15元，經營活動產生的現金流量凈額為-208.58億元，比去年同期減少125.8%。
業內專家指出，上市房企每股投資活動現金流出大于流入，說明對外新增投資大于收回的投資回報。在此情況下，房地產公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題；但是，今年以來，國有商業銀行給房地產企業的信貸額度非常少，而資本市場大幅調整，也使得境內外IPO和再融資受阻，進一步加劇資金緊張。
今年一季度，房地產行業的資產負債率較去年基本持平。而在凈債務率方面，2007年行業在較多股權融資促進下，這一指標明顯下降，但是在今年一季度又出現較大幅度上升，這也說明目前行業整體資金緊張進一步加劇，償債壓力加大。
根據國泰君安的研究報告，假設2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比既不增長也不下降，開發商自有資金同比增長36%，則2008年房地產行業資金缺口7100億元。其中，萬科在今年拿地支出和商品房銷售額同比下降10%和銷售市場占有率為3%的假設下，即便順利發行59億元公司債，今年預測概算資金也還會出現缺口。
籌資欲望強烈
面對資金壓力，地產公司的籌資欲望也十分強烈。今年以來，房地產業內定向增發、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現。
統計顯示，2008年以來，已有12家房地產上市公司再融資獲得批準。其中，棲霞建設和冠城大通以公開增發的方式分別融資33億元和20億元。蘇寧環球、臥龍地產、首開股份、上實發展、中天城投以定向增發的方式分別募集100億元、12億元、59.4億元、36.5億元和11億元。張江高科和華發股份以配股的方式募集38.9億元和26.64億元。萬科、保利地產和新湖中寶以發公司債的方式計劃籌資59億元、43億元和14億元，其中新湖中寶的公司債利率為9%。
除此之外，目前正在等待審核的房地產公司還有三家，分別是泛海建設、招商地產和世茂股份，計劃通過公開增發和定向增發的方式擬分別融資65億元、80億元和75億元。等候審批發行公司債的重要地產商有中糧地產(000031)和北辰實業(601588)，募集資金上限分別為12億元和17億元。
另外據不完全統計，今年以來已有30多家地產公司通過資產重組借殼的方式進入上市公司。但是根據規定，這些資產重組的公司一年內不能進行增發等融資活動，因此，在近期內這些地產公司資金壓力仍然存在。
除增發和借殼外，地產企業的目光還投向了民間資本。據了解，這種民間拆借的利率已經超過25%。市場人士認為，民間融資利率的不斷上升，將增加房地產企業的金融風險。
融資門檻抬高
由于貨幣緊縮，房地產企業獲得銀行貸款的難度正在加大。從2007年1月至2008年6月，存款準備金率提高了8.5個百分點至17.5%，總計凍結存款44650億元。
華遠地產任志強告訴記者，“原來房地產項目‘四證’齊全便可獲得抵押貸款，但是今年不行，因為銀行沒有額度。”
在IPO方面，今年初，恒大地產擱置160億港元IPO計劃，掀起內地房企首輪資金鏈恐慌。此前不久，昌盛中國也在通過上市聆訊后不得不宣布擱置掛牌；其后，雖然建業地產成功實現上市，但其定價估值偏低，上市至今6個交易日已比發行價跌去近四分之一。
受IPO市場慘淡影響，星河灣和寶龍地產等多家準備在香港上市的地產公司紛紛暫緩上市計劃，目前只有龍湖地產和恒盛地產仍然堅持在7月赴港上市。
業內專家指出，資本市場低迷抬高了房地產企業的直接融資門檻；另一方面，即便成功上市，過低的市盈率也使得他們募集不到理想的資金額。（記者 林喆 見習記者 孫晶晶）
|
