除了宏觀調控帶來的融資壓力外，股票貶值和土地、房屋銷售市場低迷讓房地產企業的資金愈發緊張。
房地產業“空手套白狼”開發模式面臨土崩瓦解。資料圖片
行業測評報告稱：房企今年最大風險是資金
5月28日，中國房地產及住宅研究會等單位組成的中國房地產測評中心發布了《2008年中國房地產上市公司測評報告》(下稱《報告》)。《報告》顯示，國內大型房地產企業普遍存在償債能力薄弱的風險，抗風險能力面臨考驗。
“最大的風險就是資金問題。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，銷售速度放慢導致的資金回款放慢，直接影響到房地產公司的現金流。而目前已經上市的房地產公司資產貶值，資金流動性差，同樣面臨風險。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰在接受《中國經濟周刊》記者采訪時更是直言不諱，“因為去年囤地的主力就是上市的房地產公司，因此從某種意義上說它們面臨的危機更大。從短期來看，未來一兩年內，規模大的房地產公司，其存活能力未必比小公司強，而因為實力原因未能在去年大規模擴張的房地產公司，反而可能會贏得更好的空間。”
楊少峰說，兩年內全國范圍內三成的房地產企業將因無法拿到土地而退出市場；兩成的房地產企業將因為資金危機被吞并；還有三成企業艱難維持；只有不到兩成開發商日子好過。
大型房企面臨短期償債風險
在《報告》列出的2008年滬深房地產上市公司綜合實力十強中，僅陸家嘴(600663.SH)和萬科:000002.SZ，萬科B:200002.SZ)入選抗風險能力十強榜，其中陸家嘴名列抗風險企業第一名，萬科僅排名第八。
易居房地產研究院副院長龍勝平博士向《中國經濟周刊》分析說：“盡管除陸家嘴以外，綜合實力10強企業的反映償債能力的財務指標流動比率均在1以上，大多接近于安全臨界值2(陸家嘴流動比率為2.31)，反映這些企業償債能力較強，但是由于這些企業在2007年普遍采取了較為積極的土地儲備戰略，平均存貨增長率高達64%。扣除存貨后的速動比率均小于1，萬科、保利、招商、金地四大房地產上市公司的這一數值均在0.7以下，招商地產僅為0.37，反映出這些企業存在較大的短期償債風險。”
與此同時，萬科、保利、招商、金地四大房地產公司的每股經營性現金流量指標也都出現負數，萬科為-1.52元，招商地產-4.74元，金地-7.52，保利最低，為-7.65，盡管這些企業的每股現金存量充裕，但是速動比率和經營性現金流量兩個指標一致反映出這些企業在未來普遍面臨較大的資金回籠壓力，實現銷售業績將是今年最大的考驗。
賣地賣樓亦難回籠資金
業內人士分析認為，以往房地產企業拿到土地就可以在市場上再融資，圈到更多的錢，然后再囤地。但現在這種再融資的循環鏈條，已經隨著牛市的退潮而斷裂。開發商再融資的數量劇減，因為股價下跌，股本攤薄嚴重，再融資成本上升，地產再融資獲批的可能性也越來越小。
顧云昌副會長表示，“開發商做項目好比燒開水，目前的情況是買的鍋太多，鍋蓋不夠用，用再大的火力也無法把水燒開。”
在這種情勢下，目前一些城市的房企已開始把手中的土地賣出來回籠資金，但土地拍賣市場目前也已顯露出頹勢。今年1月，北京廣渠路15號地流拍；南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價成交；福州推出三塊土地，只有一塊成交。
更有甚者是將拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地產寧愿損失7000萬元保證金，毅然退掉去年9月11日高價拍得的福州市中心白馬路地塊。
據來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，今年1月下旬和2月的成交土地價格與起始價之間的差距比以往有減少，2月推出5宗住宅類用地，其中4宗采取招標方式出讓，成交價格都只略高于招標底價。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰向《中國經濟周刊》表示，目前，除了國家宏觀調控和股市低迷給房地產企業帶來的巨大壓力外，人們購房意愿的下降也使房地產行業的經營風險空前加劇。
“受第二套房貸新政以及銀根緊縮的影響，人們購房意愿大幅下跌，對房價下跌的預期加重，投資客大量退出市場，未來相當長一段時間內開發商都將面臨需求大幅下跌的困境，銷售難度急劇加大；社會對房地產行業的看空氣氛導致民間資金及熱錢同時看空地產，地產商融資渠道急劇縮小。這些嚴峻的外部條件導致房企面臨巨大的資金壓力，而市場風險和經營風險的原因相同，就是行業面臨的資金鏈緊張和銷售下跌，可能導致部分開發商因為資金問題倒閉，或者不得不以極低的價格出售土地或者房屋，從而導致房價和地價下跌。”楊少峰分析說。
“空手套白狼”開發模式土崩瓦解
據業內人士分析，部分房地產開發商多年來自有資金的嚴重不足(即遠未達到國家規定的35%的標準)，是資金鏈出現問題的根本原因。房地產開發商的資金鏈出現緊張，反映了多年來房地產開發商“空手套白狼”的開發模式已瀕臨破產。
楊少峰向《中國經濟周刊》分析說，“從政策走勢看，未來房地產發展將走向由政府和市場雙頭并進的格局，政策性住宅占據市場比重急劇加大、行業利潤大幅降低。企業的可持續發展比規模更加重要。”
他認為，開發商的分化是行業發展的必然格局，專業化、區域性將成為房地產未來兩大趨勢。專業化指的是開發商將因拿地的困難，不得不改變經營策略，從事自己所擅長的領域，進而演化出專門從事商業、專門從事寫字樓、高檔公寓和普通住宅、保障性住宅的開發商；區域性指的是受到融資制約，部分房地產公司全國性快速擴張現象將再難出現，一是開發商變得更加謹慎，二是資金不允許開發商大規模擴張，區域性公司將成為市場主流。
觀點：房企如何抵御空前風險？
北京聯達四方房地產經紀公司總經理 楊少峰：必要時“壯士斷腕”
在目前整個行業都面臨銷售困難的時候，房企該怎么回避風險，實現利潤？我認為在市場層面應做到以下幾點：
一、降低對利潤的期望值，以貼近市場的價格進行銷售，以“現金為王”來指導經營。二、減緩擴張步伐，以穩健的發展代替快速擴張，避免資金鏈風險。三、開拓多渠道的融資。四、對于資金鏈處于較大壓力的企業，必要時應該“壯士斷腕”，對可能導致巨大風險的土地采取出售、合作開發或者退地，放棄一些不理想的項目。
在經營層面，企業應做的是：第一步是分析自身優劣勢，確定企業發展目標和核心競爭力，明確發展區域和方向；第二步是調整項目布局，在劣勢區域采取快進快出方式退出市場，在優勢區域通過兼并和合作開發實現規模發展；第三步是在積蓄力量基礎上，等待下一次機會。
中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌：拿出好產品才能穩贏
高性價比的產品永遠都不會被市場遺忘。沒有賣不出去的地，也沒有賣不出去的房，開發商要做的是生產定位準、品質好的產品，這是抵御風險的有效途徑。
金地集團事會秘書 郭國強：房企應強化行業整合能力
一個企業能否抵御風險，主要是看它的核心價值和核心能力。一個房地產公司的核心價值體現在兩個主要方面：第一是市場戰略，主要是看產品種類，如主要投入是在商業樓還是住宅；第二是融資的戰略，目前來看，是能否建立一個高效的、多元化的融資平臺。
現在中國的房地產行業在快速發展，行業整合的機會慢慢顯現出來。所以現階段企業的核心能力就是行業整合能力，包括對地產、房產、營銷等各個市場和資源的整合。 （梁燕軍）
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