11月19日，北京、上海樓市“有價無市”局面的愈演愈烈，深圳、廣州部分樓盤的價格松動，再加上已有調控政策的效果初顯和物業稅等政策將出臺的預期，樓市——這個被稱為中國最“頑固”的泡沫，近來出現局部疲軟現象。北京、上海、深圳等一線城市繼續演繹著“有價無市”的局面，堅挺的房價開始局部松動。圖為北京北五環外一家樓盤多棟樓房正在興建。中新社發吳芒子攝
房價究竟是上漲了？抑或下跌了？房價究竟怎么走？這個問題如今成為最敏感的房地產“雷區”。
權威部門“小心翼翼”，市場機構眾說紛紜，街頭巷尾更是人云亦云。各種數據不同、對立乃至部分失真，編織成一張巨大的房價迷網。可怕的結果是，這張迷網“迷”得房地產調控如同盲人摸象：既沒有最真實的調控依據，也缺乏關于調控結果的準確無誤的實際檢驗標準。最終的后果是，調控舉步維艱，難以找到對癥下藥、藥到病除的關鍵點。
交易價格亂花漸欲迷人眼
王小姐正在考慮置換住房，掌握并理解收集來的房價參考數據是必做的“功課”之一。出乎意料的是，無論是網絡、電話，還是中介面對面的介紹，形形色色的房價數據使她根本無法適從。
“首先考慮的便是網絡渠道。”她分別登錄了幾個大型門戶網站下的二手房交易頻道，發現“更新很慢，有些數據甚至停留在幾年前的水平。”這種由個人交易者自由掛牌交易的網絡平臺，雖然能夠最為直接地體現賣家的心理價位，但數據并不接近市場。“無法作為參考，很亂。”王小姐說。
公開披露的各種房價統計數據也是王小姐的信息來源之一。她非常關注來自于統計局、房地局等權威部門發布的數據。但問題是，在權威部門發布的信息中，別說是區域性價格，就連平均房價是多少，也都無從了解。
無奈之下，王小姐只能采用“笨辦法”——實地考察中介機構提供的價格。她承認，由中介提供的價格信息，的確能夠比較客觀地反映當地的市場行情，但其中涉及到的“掛牌價”、“成交價”、“到手價”等名目繁多的各式花樣，讓她如墜云里霧里，“太復雜了”。
幾家中介企業在接受上海證券報記者采訪時，對于多種價格并存的狀況并未否認。“中介作為交易居間機構，會采用許多方式方法以盡力促成交易。”
按照中介行業的定義，所謂“到手價”，即“凈得價”，是指業主在賣房過程中去除一切稅費、傭金和其他費用后到手的凈收益。“成交價”則是指買賣雙方在交易合同中約定的價格，其中包括賣方的各種稅費和傭金。而“包傭價”則是同時包含了“到手價”、買賣雙方在房產交易過程中的稅費以及傭金的總價款。
名目繁多的價格稱謂難免會使人產生疑惑：究竟是為了迷惑客戶？還是市場需要？上海美聯物業交易管理部高級經理王磊認為，金融、稅收等方面的宏觀調控始終不斷，隨之而來的情況是，許多客戶根本無法清楚地知曉繁雜的稅費交納結果。對于這部分客戶而言，“到手價”是最能夠體現直觀感受的價格方式。“通常‘到手價’都是由房東提出的，這能夠代表賣家的實際心理價位。”此外，由于房地產經紀行業的競爭日趨激烈，價格通常成為抓住客戶的首選因素，對外標榜的“到手價”也就成了吸引客戶眼球的招牌。
上海中原地產新天地分行高級經理高云飛介紹說，有經驗的中介人員會根據不同客戶區別對待。“對于那些非常了解市場的客戶，會報‘到手價’；而對明顯不老練的客戶，就報‘成交價’。”
陰陽合同真實房價被壓低
摸不清頭緒的狀況，同樣出現在賣家身上。
投資客陳先生擁有多個市中心樓盤，是附近幾家中介的常客。“平心而論，我對于中介參與交易并不完全放心。”陳先生開門見山地說，“買賣雙方始終是被隔離開的，我需要的買方信息是由中介來傳達，可以說并不透明。”據稱曾經受騙過的陳先生，說起房產交易仍然心有余悸，但又無可奈何。
陳先生稱，在交易過程中，中介還會“指導”買賣雙方做點“手腳”。而這種“手腳”，其實就是通俗所講的“陰陽合同”。據了解，在一些二手房買賣中，買賣雙方會口頭協商或簽訂價格不同的兩份合同，以實現避稅。“比方說一套房產是100萬，成交合同實際體現的只有70萬，剩下的30萬就以另一份裝修合同來支付。”陳先生向記者解釋。
為了規范二手房市場，各地政府部門紛紛實行二手房網上簽約、網上備案、交易資金監管等新規定，但存在“陰陽合同”的現狀，仍然是一個業界公開的秘密。“這幾年房價漲得厲害，原先的非普通住宅標準早已不適用了，隨之而來的稅收問題表現得十分突出，買家勢必會主動提出設法做低房價以逃稅。”一位業內人士分析道。
上海2005年出臺普通住房和非普通住房的區分標準，除去各種硬件設施規定之外，對于普通住房的價格限定是：坐落在內環線以內的低于每平方米1.75萬元人民幣，內環與外環之間的低于1萬元，外環線以外的低于7000元。契稅征收按普通住房1.5%的標準收取，而歸入非普通住房類，契稅則按照3%收取。
然而，隨著今年上半年房價出現新一輪瘋漲，上海市內環以內早已難覓1.5萬元/平方米以下的房源，內外環線區域房價也大都超出1萬元/平方米。即使實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍，但按照價格劃分，有許多房源依舊被歸入了非普通住宅行列。在這些客觀因素的促成下，滋生“陰陽合同”的土壤就格外肥沃。
隨之而來的反應是，當這些并不屬實的成交價格進入網上備案系統之后，統計數據便很難體現出準確性。“官方數據實際上偏低。”一位負責進行數據研究的專業人士毫不客氣地指出。
9月份，國家發改委、國家統計局的調查顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格中，廣州二手住房銷售價格同比上漲7.3%，環比上漲0.9%。而廣州市房管局發布的全市十區房地產市場報告則顯示，9月份的存量住宅交易登記均價為4307元/平方米，同比增長20.3%，環比增長7.7%。同時，根據社會機構的發布數據，廣州市9月份的二手房市場均價則為7334元/平方米，環比漲幅為5.0%。三者公布數據之間的差異，以“南轅北轍”形容不為過。
權威打架數據失真因過濾？
近期，廣州市國土房管局的一則文件引發公眾熱議。
廣州市國土房管局宣布，打算逐步取消名下網站“陽光家緣”的實時簽約數據。據報道，今年7月份，在廣州市國土房管局發布的市場分析報告中，廣州市十區新建商品住宅均價為8490元/平方米，但“陽光家緣”7月31日的實時簽約數據則反映出十區當月預售商品住房的均價為9473元/平方米。
在上海，房價走向同樣成謎。具有官方背景的上海房屋租賃指數辦公室，剛剛發布11月的上海房屋租賃指數，環比漲幅為1.9%。而在社會機構的統計數據中，當月則環比下跌了1.28%。
上海證券報記者分別登錄北京、上海、廣州三地的官方房地產網站，以尋求公開的價格發布信息。在北京市房地產交易管理網上，明確的價格發布信息止步于2006年；廣州“陽光家緣”的住宅累計信息均取自于從1月份延至當月的平均數據；而在上海網上房地產上能夠得到的市場成交價格信息，僅僅顯示了不同價格區間的住宅成交套數而已。可謂“數據迷局”。
對于權威機構公開數據的不同，廣州市房管局曾做出過解釋：住宅均價等于依法登記的所有商品住房買賣合同中記載的交易總金額除以交易總面積，為全樣本統計，可反映一個城市(地區)的整體價格水平和轄內交易量、交易結構的變動趨勢；價格指數是在一個城市(地區)選取一定數量典型樓盤的交易價格，在對其漲跌幅度進行同質化處理后的加權平均數，為抽樣統計，可反映一個城市(地區)在一定時期內的住宅價格平均漲跌情況，但一般不反映交易結構變動差異。
“兩指標在反映房屋價格水平和走勢上各有側重，從短期看，成交量和成交結構的波動容易造成兩指標出現一定差異；但從長期看，同質性、成交量、成交結構等可變因素差異將縮小，兩指標的走勢將趨向一致。對兩指標的相對長一點時間的跟蹤了解和綜合運用將有助于對房屋價格情況進行更全面、準確的判斷。”
“官方數據與市場機構數據的不合程度很高。”據北京“我愛我家”分析師介紹，官方數據的采集方式樣本量大，操作時間流程長，因此容易出現官方數據與中介市場調研數據的不一致。“這種不一致包含了研究時效性的不一致、研究內容的不一致和研究結果的不一致。”
“國六條”明確提到：“完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。”有業內人士指出，“均價”無法客觀反映市場真實標準。由于商品房價格差別大，且有不同區域、不同檔次之分。均價上揚，可能是高端產品價格拉動所致；均價下降，則可能是低端產品成交量放大造成的沖擊。
甚至有知情人士表示，自從房價問題被提升到政績考核的高度之后，各地政府部門的處理態度就不約而同地謹慎起來。“凡是需要發布的數據幾乎全部需要過濾。”該人士意味深長地表示。
曾參與過官方數據發布的一位研究人士告訴記者，在數據的制作過程中，通常根據劃定區域及板塊范圍尋找樣本樓盤，以該樓盤的價格變化來代表板塊的價格走勢。同時，在當月的樣本樓盤成交數據的基礎上，對數據進行相應的修正和測算，以得到標準樣本樓盤的當月價格。最后，根據相應的統計方法來算出全市性的二手房指數。
上海中原地產研究咨詢部經理馬冀透露，一般來說，中介的市場數據來自于多個渠道，由每月財務成交數據、成交金額統計反饋等各項組成。通常選擇不同區域、不同板塊的多個樣本，如成交活躍度高、具有代表性意義、價格水平較為典型的樓盤。但他同時指出，由于二手房中介企業通常定位不一致，因此采集樣本也無法代表全部市場。“只能建議客戶可以根據不同的細分市場，選擇有針對性的中介市場數據用作參考。”
專家建議，培養一個全國性的權威數據機構，同時改變均價的單一指標體系，對房價實行分類發布，以加強房價信息的透明度。
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