征收城鎮(zhèn)土地使用稅，將加大購房者的持有成本 資料圖片
自2007納稅年度(1月1日起至12月31日止)起，上海開始對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
昨天（28日），上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》(以下稱《規(guī)定》)：從今年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。
計稅的土地面積，對于開發(fā)商而言，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)；對于商品房而言，則以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分攤土地面積為準(zhǔn)。
《規(guī)定》要求，城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，實行按月、季度或者半年分期繳納。具體繳納期限，由市地方稅務(wù)局確定。
業(yè)內(nèi)人士認為，這在一定程度上將加大購房者的持有成本，對于開發(fā)商來說，土地儲備代價也將隨之提高。 [國家稅務(wù)總局解析城鎮(zhèn)土地使用稅修改四大新意]
商品房也要征稅
去年年底，國務(wù)院頒布了修訂后的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍，但具體實施方法由省級人民政府制定。上海昨天公布的《規(guī)定》即是對上述修改的落實。
按照昨天公布的《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》，上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級，其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域為一至三級；內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域分布二至四級；外環(huán)線以外區(qū)域三至六級。各級土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等，其中30元的收稅標(biāo)準(zhǔn)針對的是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的部分土地。
對于如何計算土地面積，《規(guī)定》指出，納稅人實際占有土地的使用權(quán)屬于專有的，計稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的土地面積為準(zhǔn)；無房地產(chǎn)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證上未記載土地面積的，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)。而對于類似商品房這種使用權(quán)屬于共有的土地來說，將按照房產(chǎn)證上的分攤土地面積來計算。
舉例來說，在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)核心地段，土地使用稅額為30元/平方米，如果以公攤土地面積100平方米來計算，土地使用者每年需要繳納3000元的土地使用稅。
開發(fā)商囤地成本增加
城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整是政府土地調(diào)控的重要環(huán)節(jié)之一。2006年8月31日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。《通知》中的一項重要措施是，通過調(diào)整相關(guān)稅收政策，加大對建設(shè)用地的稅收調(diào)節(jié)力度，抑制建設(shè)用地的過度擴張。
2006年12月31日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對1988年國務(wù)院發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》作了相應(yīng)修改，提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)至原來的3倍，并將城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一旦使用新的稅收標(biāo)準(zhǔn)，其土地儲備成本將增加。在上海北京等大城市中，以12元/平方米的中間價位計算，10萬平方米的土地一年的“持有費用”為120萬元，如此算來，對于那些動輒擁有數(shù)千萬平方米土地儲備的土地大戶來說，僅僅土地的持有成本就將達到數(shù)千萬乃至上億元之巨。 （劉秀浩）
|
