市場反應(yīng)
市民購買態(tài)度放緩討價(jià)還價(jià)空間更大
連日來記者走訪深圳6區(qū)的多個(gè)二手樓盤，調(diào)查發(fā)現(xiàn)雖然各區(qū)不同樓盤的漲跌幅不同，但相同的一點(diǎn)是“市民的購買態(tài)度不再像7、8月份之前那么堅(jiān)定，討價(jià)還價(jià)的空間更大了”。
業(yè)內(nèi)人士分析，市場上比較普遍的觀望心態(tài)，直接導(dǎo)致了二手房交易量的快速萎縮。觀望的心態(tài)的產(chǎn)生除了深圳二手房價(jià)存在虛高成分已成為共識(shí)外，還因?yàn)椴簧儆?jì)劃購房者對國家在樓市宏觀調(diào)控上的預(yù)期仍然強(qiáng)烈。多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，2006年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系將繼續(xù)在今明兩年得到完善，其中物業(yè)稅的出臺(tái)呼聲最高。
宏觀調(diào)控前景不明，無疑使二手房投資條件隨之產(chǎn)生變化，之前深圳二手樓市中的不少投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)變投資方向，甚至有人開始低價(jià)套現(xiàn)。福田區(qū)景洲大廈的一位業(yè)主，前兩天就將自己投資的該小區(qū)一套100平方米的房子放盤，該套房此前最高掛牌價(jià)曾達(dá)150多萬元，但該業(yè)主急于成交，報(bào)價(jià)僅120萬元。據(jù)該小區(qū)知情人士介紹，該業(yè)主在羅湖、福田、龍崗等區(qū)均有多套投資的房產(chǎn)。
多種因素導(dǎo)致了深圳二手樓價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，尤其是在寶安、南山等區(qū)。中聯(lián)地產(chǎn)龍華分行的駱小姐表示，龍華片區(qū)降幅最大的就屬金地梅隴鎮(zhèn)，目前掛牌每平方米均價(jià)已不到1.2萬元，“8月時(shí)這里二手房均價(jià)一般在每平米1.5萬元，降幅在20%以上?！?/p>
龍華片區(qū)其他不少二手房也出現(xiàn)價(jià)格下跌，一般每平米降價(jià)1000元-2000元，降幅為10%左右。如錦繡江南一期3個(gè)月前均價(jià)每平米1萬元，現(xiàn)價(jià)9000元。而寶安區(qū)中心區(qū)二手樓盤的降幅約為9%，美聯(lián)物業(yè)寶安分行的申先生說，冠城世家的二手房均價(jià)為每平米1.2萬元。中原地產(chǎn)布吉分行的張先生表示，布吉地區(qū)降幅最大的二手房有國展苑，3個(gè)月前每平米8000多元，現(xiàn)價(jià)為7000元。而信義小區(qū)和百合小區(qū)現(xiàn)價(jià)都為1萬多元，比起先前的1.2萬元，跌幅也在12%左右。
中聯(lián)地產(chǎn)南山分行的陳先生透露，南山區(qū)的二手房每平米降價(jià)500-2000元不等，降幅在9%左右。海典居、四達(dá)大廈的均價(jià)約為每平米1.2萬元，星海名城的均價(jià)在每平米1.35萬元左右。而羅湖區(qū)二手房的降幅也大致相同，中原地產(chǎn)蓮塘分行的工作人員表示，如仙湖風(fēng)景、鵬基公寓每平米都降價(jià)1000元，降幅在9%左右。
誰將領(lǐng)跌
ST樓盤被明顯炒高或領(lǐng)跌二手樓市場
對于深圳二手樓市出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，深圳地產(chǎn)資深研究評論人士半求認(rèn)為，深圳二手樓市出現(xiàn)類似于股票中的“ST樓盤”，這類樓盤隨著宏觀調(diào)控的措施逐步見效，樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將可能領(lǐng)跌深圳二手樓市。
半求認(rèn)為，所謂“ST樓盤”，是指那些地理位置和樓盤品質(zhì)并不是很好，但卻通過借勢炒作提高了房價(jià)，其價(jià)格與應(yīng)有的價(jià)值出現(xiàn)了較大背離的樓盤。他認(rèn)為，購房者在選擇時(shí)要更多地綜合考慮樓盤的準(zhǔn)確價(jià)值，選擇類似于股市中的“藍(lán)籌樓盤”，而像ST樓盤的價(jià)格明顯被炒高，抗跌能力差，如果用于投資，在樓市整體結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背景下，投資者容易像在股票中“被套”。
半求估計(jì)，深圳從建市以來至今，ST樓盤總體數(shù)量占35%左右。隨著此前樓市過熱，一些開發(fā)商為強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)和建筑速度，導(dǎo)致類似樓盤的數(shù)量目前估計(jì)占近40%.
業(yè)內(nèi)人士分析，樓市低迷，尤其是二手樓市樓價(jià)下跌，最主要原因還是宏觀政策。宏觀政策的變化導(dǎo)致以往二套房投資的運(yùn)行條件失去了，大量投資客放棄樓市。半求分析深圳目前樓市中的投資客數(shù)量，如果以居住5年期計(jì)算，大概有30%以下是投資客。但以居住2年就轉(zhuǎn)手來計(jì)算，投資客近50%.隨著目前二手樓市低迷，近期新進(jìn)的二手樓投資客數(shù)量估計(jì)只占5%.
雖然“ST樓盤”將可能首先出現(xiàn)價(jià)格下滑，但業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，不會(huì)使深圳整個(gè)樓市出現(xiàn)較大的波動(dòng)，那些地段、品質(zhì)等比較好的樓盤，價(jià)格將依然堅(jiān)挺。“例如市民中心附近的中心區(qū)、香蜜湖、華僑城片區(qū)的品質(zhì)好的房子，價(jià)格甚至仍將上揚(yáng)。”半求這樣預(yù)測。
對未來深圳樓市的預(yù)測，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為更多還是看人民幣幣值調(diào)整和對樓市的宏觀政策。半求認(rèn)為，如果人民幣幣值調(diào)整所帶來的刺激金融效果，弱于央行對內(nèi)宏觀政策調(diào)整帶來的效果，房價(jià)預(yù)計(jì)還要繼續(xù)降。
珠三角二手樓掃描
惠州降幅小業(yè)主多出租
根據(jù)惠州市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，10月惠城區(qū)二手房的成交均價(jià)較9月份微降了109元/平米。而據(jù)虹橋房產(chǎn)、方正地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售、隆塬房產(chǎn)等幾家規(guī)模較大的中介反映，目前惠州二手房價(jià)格未出現(xiàn)明顯下降，多數(shù)業(yè)主在放盤一段時(shí)間沒有售出的情況下，選擇把房子出租。
珠海炒房客多轉(zhuǎn)賣為租
在珠海，記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，一些品質(zhì)并不佳的小區(qū)二手樓盤并沒有明顯的降價(jià)現(xiàn)象。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然目前由于房貸收緊等政策影響，二手房成交量明顯萎縮，但一般業(yè)主都不會(huì)急于選擇降價(jià)銷售，而會(huì)選擇先行“放租”。
東莞價(jià)未降成交量萎縮
自9月底房貸新政實(shí)施以來，東莞二手樓市成交量出現(xiàn)萎縮，成交價(jià)格尚沒有明顯下降，但作為賣方的業(yè)主在交易過程中不再輕易反價(jià)，部分急于出手的業(yè)主甚至價(jià)格會(huì)略有松動(dòng)。滿堂紅交易服務(wù)部經(jīng)理薛慧明告訴記者，從10月份和11月份上半月的市場交易來看，現(xiàn)在買房的消費(fèi)者往往不輕易出手，反而是賣房的人主動(dòng)起來，在今年8月份以前，在房價(jià)節(jié)節(jié)升高的情況下，業(yè)主反價(jià)是常有的事情，而現(xiàn)在業(yè)主只要能順利出手，基本不會(huì)再隨意提價(jià)。記者同時(shí)調(diào)查了金信聯(lián)行、未來地產(chǎn)、同步地產(chǎn)、合富置業(yè)等東莞各知名中介，情況基本一致。
佛山成交量價(jià)格都下降
據(jù)禪城區(qū)房產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，10月份二手房的成交量與上月相比有較大幅度的下降，成交量為432套，同比9月減少了162套，降幅達(dá)27%.而合富置業(yè)對其成交情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，桂城方面二手房10月的成交均價(jià)從9月份的5499元/平方米降到3520元/平方米，與上月相比下降了36%.在第二套住宅貸款首付比例和貸款利率相繼提高的影響下，市場發(fā)生了一定幅度的波動(dòng)。
中山價(jià)格仍漲成交放緩
據(jù)中山市國土局統(tǒng)計(jì)，今年第一季度二手房成交宗數(shù)為2909宗，第二季度為3468宗，到了第三季度這個(gè)數(shù)字突然激增，達(dá)到4554宗，9月份達(dá)到1752套。而在今年10月份，成交量突然降至1454套。目前二手房價(jià)格仍然在漲。
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