就北京眼下的行市看，二手房與期房比較，東四環區域樓盤期房價格最高至3萬，低的也近2萬。而這一區域每個樓盤周邊的二手新房價格，成交價平均要低于在售期房一到兩成。如果你肯花精力并且運氣不錯的話，你甚至可以找到比這還實惠的房源。
二手現房價格遠低于期房價格這是北京眼下市場不爭的事實。究其原因，至少有以下這么幾點。
首先，近兩年北京房價飛漲的帶動源頭是新房樓盤，樓盤引領價格上漲，二手房價隨后跟漲。近一兩年人民幣升值預期、連續加息，同時國內經濟持續高溫，民間投資踴躍，而短期緊促的房產調控恰使土地和房源供應收緊；加上上海、江浙等地樓市示范效應等一系列因素，導致北京開發商愈發大膽叫高期房價格。在當年棕櫚泉12000元、星河灣15000元、萬城華府25000、南城星河城達到萬元這些價位點上，如此高挑的價格依然被市場所接受，甚至受到追捧，京城樓盤叫價從此似脫韁野馬一發不可收。開發商群起高抬價格制造了買家追漲的大勢，小業主也隨之跟漲二手房價。
其次，自前年以來由于各項有利于投資置業的因素疊加，而市場可供房源又不斷吃緊，供不應求的局面使北京包括公寓豪宅在內的新開樓盤幾乎都處于惜售狀態。為了應對政府主管部門強制開售的政策，相當數量開發商采取了高定價以抑制銷售速度的手段調控自己的企業運行節奏，但房子仍然被搶購一空。這反而刺激了開發商進一步漲價的勇氣，“得寸進尺”致使期房售價始終頂在買家最高承受價位點上。而二手房小業主除了暗自加速期房漲價持續、快速之外，絕無能力能領漲價格上升；
再次，北京、上海、深圳等城市已經絕對是投資客主導樓市，而投資客的贏點就在于能否第一時間抓搶住新開樓盤的優質戶型。這一投資客的投資定律，使上述幾城市新開樓盤大多處于開盤即被圍搶的局面。新盤“開門紅”會大大增強開發商的漲價信心，進而乘上漲價快車。而現在很多樓盤采用的刺激獎勵老客戶帶新客戶的銷售手段，使先期買家也加入到促銷行列之中，這樣他們既能因介紹客戶而直接受利，又能因后期買家源源不斷涌入而在售罄前的漲價中獲得長線收益。不夸張地講，目前期房價格相當部分是被投資客炒高的，因此，講求實惠的買家切忌跟隨炒風，在期房高價位時進入。
另外，就北京樓市來說，買家非理性成分較其它城市要嚴重得多。由于投資客很高比例是來自非北京籍的外地人士，這些出手闊綽來自全國各地的買家經常性地給其它客戶以“假象”和“錯覺”，導致本應理智的客戶失去理智，加上期房銷售信息不對稱，客戶被誘導搶購的局面時有發生。這也是期房價格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互聯網支持下，中介競爭充分，信息完全公開，其價格基本保持在一個公道的范圍之內。
國慶節前，央行出臺政策要求將購買第二套住房首付款提高到四成，并且利率大幅提高。這一政策對市場的影響可以說超過以前任何一次，說明政府調控樓市的方向已基本校正。從來自各方的信息看，這一有效的調控手段還只是第一步，如若再對投資購房無所觸動，更嚴厲的調控手段將會接連不斷地出臺。現在，第二套住房貸款首付提高政策已對市場顯現出一定的影響作用，雖然長久效用還有待觀察，但可以肯定其對期房價格上漲定會起到有效抑制作用。
編讀往來
簽二手房合同九款不能少
編輯同志：現在我想將自己80平方米的房子賣掉，但是考慮到二手房市場規范較差，又擔心自己經驗不足陷入到騙局中。請問：我除了謹慎行事、找好中介外，還應該通過哪幾個方面最大限度地維護自己的權益？在簽訂二手房交易合同時須注意哪些問題？
新疆烏魯木齊趙女士
根據我國《合同法》及有關規定，買賣二手房時，簽訂二手房合同有9條是必不可少的：(一)搞清當事人的具體情況(當事人的名稱或姓名、住所)、地址、聯系辦法等，以防出現欺詐情況；(二)關鍵是明確約定本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況，同時還要寫明房屋產權歸屬等；(三)房屋的價款(主要寫明總價款，付款方式，付款條件，如何申請按揭貸款、定金、尾款等)；(四)履行交易的期限、地點、方式(即寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程等)；(五)約定違約責任，以及如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算方式與給付等；(六)解決爭議的方式(采用仲裁還是訴訟方式，如果采用仲裁的形式解決糾紛，應寫清具體的條款)；(七)合同生效條款(包括合同生效時間、生效或失效條件等)；(八)合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件等；(九)合同的變更與轉讓(變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止性條款)。
相關信息
南京二手房交易量價齊跌
本報訊 11月上旬，南京二手房成交價格相比10月同期降了1.68%，成交量也出現萎縮，這是南京市二手房價格在經歷了兩個月的滯漲后首次下跌。
據南京市365地產家居網統計，11月上旬，南京市個人二手房掛牌量為6366套，相比10月下降4.59%，成交量為1225套，比10月下旬減少了312套。10月南京全市二手房成交量相比9月下降4.82%，房產市場相比前期略顯低迷。據房管部門公布，8月份，該市二手房成交均價在7400元/平方米，9月份近7600元/平方米，10月份略高于7600元/平方米，11月上旬，南京二手房價開始出現下跌之勢。
據“我愛我家”統計，11月上旬與10月同期相比，二手房房源量增加了18.25%，客源量增加9.66%，成交量減少了14.63%。業內人士分析，房貸政策的調整對房產市場中的部分買房需求產生抑制作用，特別是對那些希望改善居住條件的購房者。(鄧華寧)
上海舊房成交環比降三成
本報訊上海二手房辦公室日前發布最新報告稱，2007年10月，上海二手房指數2089點，較9月上漲80點，漲幅3.97%。
10月，上海二手房市場中買賣雙方對未來房價的預期產生較大分歧，導致成交量較9月下降近三成，但成交價格仍保持前期水平甚至略有上升。
近幾個月，二手房市場表現異常火爆，房價不斷攀升。短期內快速上漲的房價，使二手房市場出現一定程度的疲態。如今，部分買家選擇暫時觀望，等待市場走勢明朗后再作決定。買家不再盲目追漲，使得市場進入一個相對平穩期。
10月，二手房市場無序加價的行為有所減少，而逐步調整原先高企的掛牌價格，業主心態逐漸趨于理性。從市場成交均價看，價格未出現大幅度跳升，市場保持穩中有升的態勢。
根據上海二手房指數辦公室最新統計顯示，各區域價格有不同程度的上漲，但總體漲幅有所回落。(鄧旭)
鄭州二手房價格首次下跌
本報訊從河南省鄭州市房管局獲悉，10月份鄭州市二手房均價為2564元/平方米，較9月份下降了4.9%，這是下半年來這個市二手房價格首次下跌。
據介紹，河南鄭州10月份二手房價格下降，與該月二手房成交量較低有關。上月，鄭州市二手房的成交量也是下半年
來單月下降幅度最大的一個月，二手房共成交1460套，較9月份下降了17.14%。
業內人士分析認為，第二套房的房貸政策使部分買房者暫時打消了購買第二套房的念頭，加上鄭州市住房公積金貸款政策的調整，這兩點成為二手房交易量降低的原因。(李麗靜)
二手房買賣私下過款風險大
張小姐最近看中一套二手房，并與業主李先生達成買賣意向。張小姐因工作要出差很長一段時間,無法及時回來辦理過戶手續，張小姐便與李先生約定：先向李先生支付房款，回來后再辦理過戶。而且還明確約定：無論房價是漲是跌，都按約定的價格成交。張小姐想知道這樣過房款是否合理？會不會存在風險？
專業人士點評：按交易習慣，一般是遞件當天支付首期樓款。因為一旦業主收取首期樓款后違約，一屋二賣并攜款失蹤的話，買方張小姐可能會面臨錢房兩空的風險。
從法律上看，若發生了上述情況，房屋已過戶至第三人名下，買方要求業主繼續履行合同已不可能，只能要求業主承擔違約責任及退還已收取的樓款。雖然該請求依法有據，但如果業主攜款失蹤，則可能面臨漫長的訴訟程序及難以執行的訴訟風險。
在此，專業人士建議買方防患于未然，并可參考以下做法：
1.委托中立第三方代管樓款，于交易遞件時由第三方直接支付業主；
2.委托中立第三方辦理交易過戶手續，業主在收取樓款的同時，必須將與房屋產權有關之全部資料交予中立的第三方保管，買賣雙方可同時前往公證處辦理公證委托書予第三方；
3.可以約定較為高額的違約金(法律規定不得高于交易標的的20%)，在一定程度上業主會受此限制而完成交易；
4.在合同中約定，業主應于收取首期樓款時交樓，并可以約定轉化條款。即：如業主違約，買方有權以較低的租金，在較長的時間內使用該物業并可以轉租，如買方選擇此權利，租金可以在業主已收取的樓款中抵消。但買方仍然有權依照合同中其他條款的約定，追究業主的違約責任。(郝婧羽)
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