他們還共同面臨著外地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。“標(biāo)志性事件是去年萬科打入杭州市場(chǎng)，戰(zhàn)略需要讓他們更加不惜代價(jià)。”“住在杭州”網(wǎng)首席記者丁曉紅補(bǔ)充。做襯衫起家的 雅戈?duì)?月份以每平方米15000元的樓面地價(jià)拍下市中心地塊，至今仍是杭州單價(jià)地王。
杭州，這座最早全面推行土地招拍掛制度的城市，只是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
2006年，全國(guó)土地竣工面積和新購?fù)恋孛娣e的增長(zhǎng)率曲線形成了一個(gè)巨大的缺口，一個(gè)猛增，一個(gè)銳減。也就是說，一邊是開發(fā)商儲(chǔ)備的土地大量被消耗，一邊是沒有新的土地資源補(bǔ)充。
因?yàn)檫@種顯而易見的供需失衡，光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)“奉勸”地產(chǎn)商們“先下手為強(qiáng)”。
這也是南方周末記者訪問的學(xué)者、地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)，對(duì)地價(jià)飆升給出的共同原因之一。
供求失衡，在土地資源緊張的大城市表現(xiàn)最為突出。
上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌給出的數(shù)據(jù)是，2005年和2006年上海分別推出380萬和640萬平方米用地，但根據(jù)他們的估算，目前的土地需求是2500萬到3000萬平米，缺口以數(shù)倍計(jì)算。“兩個(gè)月，現(xiàn)有的存量就能消耗掉了。”上投集團(tuán)下屬的匯龍新城總經(jīng)理俞軍認(rèn)為。
對(duì)于項(xiàng)目類公司，拿到一塊地做一個(gè)項(xiàng)目，沒有土地等于直接死亡，這類地產(chǎn)商的數(shù)量目前仍占到80%以上。
對(duì)于擴(kuò)張版圖的公司來說，新城市的新土地則是一枚先頭釘，也是鞏固異地市場(chǎng)的棋子。即便萬科、綠城這樣的大房地產(chǎn)公司在今年拿地之前也面臨南京和上海市場(chǎng)出現(xiàn)空檔的危機(jī)；萬科今年計(jì)劃開工的規(guī)模占年初土地儲(chǔ)備的近一半，若不持續(xù)拿地，最多兩年后現(xiàn)有的發(fā)展速度就會(huì)減緩。“市場(chǎng)占有率是長(zhǎng)期戰(zhàn)略，因此不少公司寧愿犧牲短期回報(bào)率。”趙強(qiáng)指出。
更何況，對(duì)于許多已經(jīng)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司來說，不斷增加的新土地就是投資者關(guān)系。“每股土地儲(chǔ)備多少”是基金經(jīng)理們分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的重要指標(biāo)；為了上市，一向批判“地王”的SOHO中國(guó)總裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺腳，拍了幾塊地。“作為一家上市公司，得對(duì)股東有所交代，增加土地儲(chǔ)備是必須做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)指出。
一個(gè)個(gè)個(gè)體的理性選擇就這樣鑄成了集體的非理性。“地價(jià)跳躍式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都這么拍，就并非全部非理性了，應(yīng)該探尋真正的根源和背景。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬更愿意辯證地看待。
資本助推力
如果缺少了資本的推動(dòng)，地價(jià)飆升的非理性可能不會(huì)走得這么遠(yuǎn)。
2007年，奧園、SOHO、遠(yuǎn)洋在香港上市，復(fù)地、首創(chuàng)等將回歸A股，華遠(yuǎn)等則意欲借殼；
2007年，房地產(chǎn)企業(yè)在A股通過增發(fā)融資400余億元，為歷年來融資規(guī)模最大的板塊；
2007年，公司債融資啟動(dòng)，房地產(chǎn)公司隨即試水，萬科、金地、保利、北辰紛紛宣布發(fā)行十幾億到幾十億的公司債；
2007年，越來越多的其他行業(yè)公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，家電廠商海爾拿出300億準(zhǔn)備投資地產(chǎn)，要做的第一件事情自然就是買地；
2007年的大多數(shù)時(shí)間里，地產(chǎn)股的表現(xiàn)優(yōu)于大盤，保利的靜態(tài)市盈率最高時(shí)甚至達(dá)到了150倍。
杭州濱江房產(chǎn)副總朱立東的親身感受是：“房地產(chǎn)公司對(duì)土地的溢價(jià)判斷理論上是相差不大的，但因?yàn)橛辛速Y本市場(chǎng)上的資金來源，溢價(jià)可能會(huì)增加很多，對(duì)土地價(jià)格的承受能力也會(huì)高很多。高地價(jià)的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到股市上。”“如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)從關(guān)系密集型轉(zhuǎn)移到資金密集型。過去是看誰有關(guān)系能拿到地，現(xiàn)在是看誰有錢能拿到地。”李明書是北京一家二線房地產(chǎn)公司的高層，他們也正在積極地謀求上市。“這是資本對(duì)地價(jià)上升的一個(gè)直接驅(qū)動(dòng)力，”戴德梁行楊達(dá)認(rèn)為，“另一個(gè)間接的驅(qū)動(dòng)力是購房者，在通貨膨脹的預(yù)期和股市風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，他們覺得買地產(chǎn)股不如買地產(chǎn)。”戴德梁行上海公司綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管胡港文就發(fā)現(xiàn)，5月份之后，一次性付款的消費(fèi)者比例增加了不少。
而地產(chǎn)商的另一個(gè)資金來源——海外基金——盡管遭遇了政策限制，也并沒有退出中國(guó)市場(chǎng)，而是通過直接投資項(xiàng)目的方式，在積極地尋找分一杯羹的機(jī)會(huì)。戴德梁行最近就剛剛促成了復(fù)地與德國(guó)SEB基金一個(gè)2億美元的合作。“歸根結(jié)底，還是流動(dòng)性過剩。”多位受訪者一再對(duì)南方周末記者強(qiáng)調(diào)，也就是說，無論是投資者還是消費(fèi)者層面，錢都太多了，需要尋找投資渠道。
有趣的是，不少地產(chǎn)公司本身也在炒股。杭州坊間流傳，一家公司通過股市收益四十余億，能買下半個(gè)長(zhǎng)沙新三角洲地塊了。“房地產(chǎn)商普遍看好后市，所以愿意高價(jià)拿地，而今年股市直接融資渠道的增加，又讓他們得以高價(jià)拿地，”趙強(qiáng)分析道，“游戲規(guī)則就此發(fā)生改變，過去都是根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，現(xiàn)在都加上了對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，這更多地是一種風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算。”
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