如何執行央行與銀監會的房貸新政，昨日招行南京分行最先公布總行的指導性意見。記者了解到，除了執行第二套房首付4成標準，招行對第二套房的利率仍然選擇1.1倍的最低利率。
招行南京分行房貸部負責人告訴記者，已接到總行通知文件，從10月1日起執行新政。
相關負責人表示：“新政里規定第二套房的貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，但是，具體多少可以由各家銀行決定，我們還是執行1.1倍的最低利率。”
除了第二套房貸利率，招行南京分行還最先公布了第三套及以上住房貸款的首付和利率標準。具體標準是：第三套房首付45％，利率1.15倍；第四套房首付50％、利率1.2倍；依此類推。
而此前，南京各行規定，申請第三套及以上住房貸款的，貸款成數不超過50％，利率上浮幅度不低于10％。
除招行南京分行，記者了解到，其他各行還沒有接到總行的正式文件，不過，工行、建行、中行已對新申請人執行新的政策。同時，對于市民關心的第二套房界定問題，各行也給出相關的參考意見。
銀行解答：第二套房銀行如何評判？
工行：央行與銀監會規定兩種評判方式：一是銀行將以個人為單位判定是否為第二套住房，二是第二套住房指的是第二套按揭住房，也就是說之前的房產倘若是用自有資金一次性付清的，再貸款購房將不被認作是第二套住房。
夫妻雙方購房，第一次以丈夫為貸款人，第二次以妻子做貸款人，那么第二次購房按第二套房算嗎？
招行：由銀行審貸人員具體把握。比如夫妻雙方收入占房貸月供的比例，如果不超過50％，就不按第二套房政策執行。央行與銀監會總體是以個人為單位，而不是以家庭為單位界定，這樣避免一些有正當換房需求的家庭要支付更高成本。
已有一套純公積金貸款住房，現在準備商業貸款購房，算不算第二套住房？
農行：純公積金貸款在個人征信系統里不能明確顯示，所以需要公積金中心以及銀行共同明確。
樓市：自住型購房者需求不變
業內人士預計，新政將在一定程度上打擊炒房類的投機需求，對目前的房價上漲產生一定抑制作用的同時，也會對房貸市場帶來一定影響，但這種影響將很有限。首先，第二套購房者大多能夠承受房貸比例的提高。據國泰君安測算，因為居民收入和財富效應等長期因素推動，出于消費升級、置業保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于30％，很多都在50％以上。因此，首付款比例提高預計不會影響大部分投資需求。
另外，第一套住房沒有貸款的第二套住房貸款等同于第一套住房貸款待遇。根據政策內容，如果第一套住房貸款本息已經全部償還，再購買第二套住房則不受以上第二套住房首付和貸款利率的限制。“不能低估此類住房需求的市場份額。”國泰君安在研究報告中說。
影響可能比較大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行人士稱，這是他們之前所沒有估計到的。據東方證券研究員王樹娟測算，按新政策，執行利率將提高到8.61％，相當于央行按0.27點的力度，加息8.5次，利率提升明顯。不過，建行人士稱，即便如此，購房者分攤至每月的成本負擔增加仍然有限。這不會導致那些自住型購房者的需求決策發生什么變化。
股市：炒房資金可能回流炒股
新政對房地產股的未來走勢以及整個股市的影響何在？昨日，華泰證券分析師陳金仁以及南京證券首席分析師周旭提出了自己的看法。
華泰證券分析師陳金仁：短線謹慎 長線看好
“央行和證監會共同發布的住房貸款新規則，我認為，還是意在對虛高房價再次進行調控。”陳金仁告訴記者，“此前，地產股紛紛下跌，主要原因在于市場對政策不明朗，文件下發之后，利空出盡，地產股提前消化這一消息，因此節前最后一個交易日借機反彈。”
對于近期房地產股的投資，陳金仁提醒股民：“要謹慎。9月以來，這個板塊一直在回調整理，在這次新政中，規定對有囤積行為和閑置現象的房產開發企業不得貸款，說明新政強調對于房地產開發企業不得貸款，說明新政強調對于房地產開發貸款要謹慎，相信之后還會有相關的調控政策。”
“但是，這個板塊未來前景仍然看好。”陳金仁認為，“一些只能通過銀行信貸方式貸款的開發商，資金壓力將加大。不過，融資渠道較多的開發商，則會借此提高市場占有率，因為新政對房地產的影響，只是在住房供給結構的變化和行業集中度的提高上，供需矛盾長期不變。”
南京證券首席分析師周旭：股市資金流量將加大
“提高第二套住房的首付比例，增加貸款的下限利率，對改善住房需求，尤其是投資性需求有較大影響。”周旭認為，“新政給投資房產的人帶來一定的心理壓力，可能迫使他們考慮暫時把手上的錢投進股市。”
周旭告訴記者，現在，5年期以上貸款年利率為7.83％，購買第一套房的優惠幅度為15％，則實際年利率為6.6555％；如果是買第二套房，貸款利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率高達8.613％。周旭認為：“對于投資房產的人來說，利率是相當敏感的，月供增加，使他們考慮到資金占用成本以及還貸壓力，在投資市場仍然火熱的情況下，他們很有可能選擇繼續投資，暫時終止購房意愿，目前，投資股市算是收益率較高的一種方式，這無形中會加大股市的資金流量，很有可能帶來節后成交量新一輪的放大。”(史亮)
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