經適房上市能獲厚利是四大原因造成，而非上市本身引起，今后——――
近日，在東花市經濟適用住房審核窗口，出現了宣武區陶然亭街道住房基本保障政策試點的部分居民認為“五年后可上市的規定，讓今后經濟適用住房仍有巨大利潤空間”現象。昨天（8月16日），記者采訪了有關部門、權威機構的6位業內權威人士。他們的一致看法是：“今后‘經濟適用住房上市還能獲利’，絕對是一種誤讀！還想投機經濟適用住房的人應該清醒，過去經濟適用住房能獲厚利，不是上市交易本身的問題，而是因為相關四個方面的配套措施沒有跟上！”
聚焦保障房媒體公示
四大原因造成過去經適房上市獲益大
6位權威人士對目前回龍觀、天通苑等經濟適用住房5年后上市再交易原房主收益大的現象進行了詳細的計算、分析。
以回龍觀一套1999年購進、今年6月以6600元J平方米售出的120平方米經濟適用住房為例：
1999年購進成本大致：120平方米×2600元J平方米=31.2萬元，加上1.5%的契稅、2%的公共維修基金，總共約為32.3萬元。售出總房價為120平方米×6600平方米=79.2萬元，需要補交的綜合地價款為79.2萬元×10%=7.92萬元。這位房主的收益為79.2萬元-7.92萬元-32.3萬元=37.98萬元，平均每平方米賺3165元。
權威人士強調，房主之所以能獲取37.98萬元的利潤是由過去的經濟適用住房相關措施存在4個漏洞而帶來的4個原因引起的：
單價價差過大：過去經濟適用住房的銷售價沒有根據市場適時調整，帶來了和周邊商品房價差過大現象。回龍觀、天通苑等經濟適用住房項目，從1998年推出至今9年過去了，但是銷售價一直為2600元J平方米、2650元J平方米，而它們不變的同時，周邊的商品房房價在漲，基本都翻了兩番了。這種價差過大讓經濟適用住房上市再交易獲利空間巨大。權威人士強調，事實上，從2000年來，鋼材、水泥、人工費等建房成本都在上漲，負責開發建設回龍觀等經濟適用住房的天鴻集團等開發商甚至已經出現負債數億，賠錢建設經濟適用住房的狀況。
補交地價款太低：再上市交易時，目前原房主只需要按照10%（最早3%）補交綜合地價款。實際上，這里提到的綜合地價款測算時，基本按照基準地價算，遠遠低于實際市場樓面地價。以回龍觀一帶為例，目前的基準熟地價為1060元J平方米左右，而當地實際樓面地價應該在3000元J平方米左右（業內的算法：當地房價均價6600元J平方米減去3500元J平方米）。
補交綜合地價款比例太低：現行的有關部門確定的經濟適用住房再上市時補交綜合地價款的比例為10%（1999年為3%），“今后，這么多年過去了，這個補交比例一直沒調整肯定是不合理的。”
以上三方面原因造成經濟適用住房和它周邊的商品房單價價差太大，增值空間就大，再加上過去經濟適用住房的戶型都過大―――120平方米的面積在回龍觀、天通苑等北京首批19個經濟適用住房占了很大比例，“因此就出現了過去經濟適用住房收益空間很大的現實”。
|
