縱深
深圳樓市“泡沫”已現(xiàn)
隨著深圳樓價的一路高歌，樓市是否存在“泡沫”風(fēng)險，開始引起深圳各界關(guān)注。
唱多者說，當(dāng)前深圳樓市縱使存在輕微“泡沫”，隨著深圳人口的逐年增加，以及深港一體化的帶動，“泡沫”最終會被剛性需求逐步抹平。
“唱空者”則認為，如果深圳樓價繼續(xù)保持逐月10%以上的增長，一年之后，關(guān)內(nèi)樓價將基本與香港郊區(qū)持平。按照當(dāng)前深圳的GDP增長速度，屆時大部分居民根本買不起房，談不上剛性需求抹平“泡沫”，只會擠破“泡沫”。
唯一讓正反兩方同時認可的是：如果深圳樓市出現(xiàn)“泡沫”破滅，最大的受害者，不僅僅是炒房者，而且還包括房地產(chǎn)公司本身。
樓價已觸“天花板”？
“隨著香港的28公里邊境線開發(fā)，未來深圳的羅湖將與香港連成一體，城市發(fā)展前景看好?！?/p>
有投資者認為：北京在奧運會、上海在世博會的帶動下，樓價都出現(xiàn)了大幅度上揚。當(dāng)前深圳樓價出現(xiàn)暴漲，就是因為看到了未來的遠景因素。如果將眼光放在五年之后，深圳目前的房價并不高，還有上漲空間。
“深圳租房價格長年低迷，按照我們的測算，深圳購房的租金回報率已經(jīng)不足3厘，比銀行利息還要低?！?/p>
深圳龍華開發(fā)有限公司副總鄧堅分析：在當(dāng)前的流通環(huán)節(jié)，大家不顧回報率，有人投資，就有人接手，數(shù)次轉(zhuǎn)手之后，樓價猛漲。這樣情況，已經(jīng)說明樓市出現(xiàn)泡沫跡象。
對于樓市“泡沫”，國際上還有一個簡易的測量指標：即房價的增長率與GDP增長率之間的比值。
在一般情況下，房價增長速度不應(yīng)該超過GDP增長速度，所以，指標值的合理范圍應(yīng)該在1以內(nèi)。如果指標值在1~2之間，則是泡沫預(yù)警。如果在2以上，則表示房價虛漲泡沫顯現(xiàn)。
今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數(shù)據(jù)稱：當(dāng)前，深圳房價的增長率與GDP增長率之比已經(jīng)達到2.68，房價虛漲泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
宋丁認為，樓市有泡沫，不代表樓價必然暴跌。泡沫會否破滅，關(guān)鍵在于城市經(jīng)濟的發(fā)展，能不能跟上房價的增長。
末端的壓力
“由于房價上漲太快，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了恐慌性搶房。”
一位來自香港的炒房人張承望說：在樓價飆升的壓力下，一批本應(yīng)在明后年買房的年輕人，紛紛向父母伸手，傾全家之力提前供房。
按照當(dāng)前1.4萬元均價，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬元，貸款100萬元。選擇20年等額遞減還款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年樓價月增10%的速度，到今年年底，這套房子的月供將突破一萬元。
更大的憂慮在于，在深圳樓價的飆升浪潮中，從2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢。
據(jù)統(tǒng)計，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2006年，深圳人均可支配收入僅為22567元。兩年時間，深圳的人均可支配收入下降了5029元，降幅達18%。
“提前買房，就等于透支了未來的消費需求?！?/p>
張承望擔(dān)心，如果深圳人均可支配收入持續(xù)減少，這批年輕人在供第一套住房后，明后年多數(shù)人就沒有能力再買新房。這時候，炒房鏈條的末端將出現(xiàn)承接力不足，到時樓價是否會出現(xiàn)暴跌？
“如果深圳樓價持續(xù)保持上半年漲勢，明年關(guān)內(nèi)樓價就會與香港郊區(qū)持平。但是，2006年，香港的人均GDP為38127美元，深圳的人均GDP卻只有8619美元，僅為香港的22.6%。”深圳某房地產(chǎn)公司負責(zé)人對記者說：現(xiàn)在房地產(chǎn)商看著房價瘋漲也是心驚肉跳。
該負責(zé)人表示：如果房地產(chǎn)商只看眼前利益，過分依賴投資拉動，后果可能要自己承擔(dān)。因為，當(dāng)前的深圳高樓價，主要靠投資支持。如果一至兩年后房價太高，市民實在買不起房，那么投資客就會失去剛性需求，無法實現(xiàn)暴利。沒有投資利益，投資資金自然會一走了之，整個市場將可能被拖垮。而在這一過程中，唯一不能一走了之的，就是房地產(chǎn)企業(yè)。
聲音
深圳綜合開發(fā)研究院房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任宋?。?/strong>
政府不應(yīng)打壓正常樓市投資
在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)本身就具有消費和投資兩種屬性。對于“炒號”、“囤房”、“茶水費”等擾亂正常市場經(jīng)濟秩序的行為，政府有責(zé)任加強監(jiān)管。但是，對正常的樓市投資，政府不應(yīng)打壓。
中國老百姓在農(nóng)業(yè)社會窮了上千年，現(xiàn)在好不容易有一部分人先富起來了，可以多買幾套住房進行投資了，我們又提出要“打壓”。我個人認為，這是不符合市場經(jīng)濟原則的做法。
在香港，同樣有許多市民買不起房，但是他們卻不需要像內(nèi)地市民一樣，瘋狂去搶房。這是因為他們有完善的公屋政策。這項政策保證了香港市民可以“居者有其屋”。在內(nèi)地，我們也有經(jīng)濟適用房政策。暫且不說當(dāng)前經(jīng)濟適用房的建設(shè)滯后，單是個別城市出現(xiàn)的開寶馬買經(jīng)濟適用房現(xiàn)象便足以說明，我們對中低收入家庭的住房保障，還有很多制度上的漏洞。
投資的人多了，我們就想提高首付。買賣的人多了，我們就想加稅。事實上，這些做法不一定壓制炒房，甚至還有可能會發(fā)生反作用。
對于投資客而言，提高首付，他仍然可以支付，只是購買的套數(shù)變少了。但對于中低收入家庭來說，則可能是連第一套都供不起了。在市場住房供應(yīng)有限的情況下，對投資加稅，其成本最后還是轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上。
房價的治理，必須是一個系統(tǒng)工程。以日本的東京為例，其中心城區(qū)的房價非常昂貴。但普通市民，可以通過便利的軌道交通，半個小時往來于周邊的衛(wèi)星城市。
包括深圳在內(nèi)，現(xiàn)在許多國內(nèi)的特大城市，都沒有在周邊城市建立起便利的軌道交通系統(tǒng)。沒有為在中心城區(qū)買不起住房的市民，在郊區(qū)建立起一個教育、醫(yī)療、交通與中心城區(qū)對接的衛(wèi)星城系統(tǒng)。
現(xiàn)今，中國仍然有9億農(nóng)村人口。未來，我們還要增加5億的城市人口。按照目前深圳的土地面積，不可能完全解決未來城市人口的住房需求。只有建設(shè)都市圈型的城市系統(tǒng)，才能從根本上解決不同層次居民的住房需求。
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