透視
深圳房價失控探源
與上海、北京、廣州等城市相比，今年以來，深圳樓價大有“后來居上”之勢。
按國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2007年1~5月，深圳新建商品住宅價格各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%。每月房價漲幅，深圳均居70個大中城市前列。
“再高的房價，結果還是賣了。再緊張的供應，還是沒有人睡到馬路上！”深圳綜合開發研究院房地產開發研究中心主任宋丁認為，深圳的高房價是多種因素共同推進的結果，其間既有城市的剛性需求，也有市場的投機因素，既有地理位置的特殊性，也涉及經濟大環境的普遍性。
“供求失衡”
“深圳住房的供求失衡，比上海、北京、廣州等任何一個大城市都嚴重。”
深圳某房地產公司投資總監李寧認為，深圳面積只有上海的1/3，但上海人口有1700萬，深圳人口也達到了1400萬。土地資源的緊缺，注定了深圳住房具有強烈的剛性需求。
據悉，2002年以來深圳每年用于住房建設的土地，一直遠低于京、滬、穗等特大城市。深圳每年的土地供應量，均無法滿足每年新增900萬平方米的住房需求。與此同時，深圳人口卻按80萬~100萬/年的速度逐年增長。
“深圳是全國最年輕的移民城市，在深圳工作的大都是年輕人。”李寧說，在上海、北京等地，年輕人可以暫住父母家中，不必急于買房，而在深圳，這種情況少之又少。
根據全國第五次人口普查資料，2002年深圳15至64歲的人口占了90.39%，65歲以上人口僅為7.8萬人。
另據統計，今年1~5月，深圳新建商品房批準預售面積僅為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%。其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
“我們可以看到，深圳上半年樓市的異常火熱，正好對應了深圳住房供應的銳減。”深圳龍華開發有限公司副總鄧堅提醒說，“蒼蠅不叮無縫的蛋。”正是因為深圳房地產在供應上的不足，才給投機活動提供了前提條件。
“移民效應”
“現在在深圳居住的香港人有10萬之多。”
宋丁指出，與廣州等城市不同，深圳作為香港的后花園，在樓市的剛性需求上，還必須算上香港的“移民效應”。
至深圳建立特區以來，香港人在深圳的置業活躍地區，一直隨著通關口岸歷經數次變遷。首先是羅湖、布吉，然后是福田、皇崗。
特別是2003年，香港在普及智能身份證后，開通了“E”道服務，港人往返內地基本實現了同城流動。現在，具有智能身份證的香港市民，只需將手指在關口的指紋機上輕輕一點，就可以確認身份。
7月1日，連接深港兩地的西部通道正式開通，香港元朗的市民，只需8~14分鐘車程就可以跨海直達深圳的蛇口。作為深港之間的第九個口岸，新一輪的港人北上置業潮正在形成。
據悉，今年上半年，香港一共在西部通道附近拍賣了兩塊土地，地價平均是3000~4000元/平方尺，約等于3萬元~4萬元/平方米。香港開發商方面預期，兩年后該項目售價應在10萬元/平方米。對比西部通道另一端的深圳蛇口，目前房屋的均價僅為2萬元/平方米。
“只要兩個城市之間仍然存在著一定的房價落差，隨著交通的日趨便利，就會有越來越多的香港人愿意來深圳居住。”李寧說，今年以來，深圳南山區成交價歷史性超過中心區福田區，蛇口望海路一帶樓價高達2萬~3萬元/平方米，其中就有西部通道開通，香港人北上置業帶來的需求因素。
投資渠道狹窄
宋丁分析說，深圳是國家改革開放先行地區，經濟發達，投資活動活躍。但是，當前國家的經濟大環境，除了股市、樓市外，民間資本并沒有太多的投資渠道。這就必然造成了民間資本大量擠入股市和樓市。
宋丁說：“當前，國內先富起來的一部分人，手里掌握著大筆資金。由于通貨膨脹等因素，按照目前的利率，錢放在銀行里，錢不但不能升值還要貶值。這就加劇了民間資本向股市和樓市流動。”
據深圳統計局統計：截至今年5月末，深圳居民儲蓄存款余額為3697.89億元，比年初下降1.1%。
鄧堅稱，“股市‘5·30’事件后，很多人開始覺得，錢放在股市里增值或許還不如放在樓市里安全，于是，大筆的股市資金可能又涌向了樓市，推高了樓市上漲。”
鄧堅分析道：大筆資金進入樓市，不但削弱了樓市的消費屬性，提升了樓市的投資屬性，而且，在投資的理念下，樓市的供應也更加緊張。因為，按照購房需求，一個人可能只需要一套住房。但按照投資的需求，那么一個人就可能需要幾套，甚至幾十套住房。這樣，本來就緊張的住房供應，就顯得更加供不應求了。
調控出現“副作用”
“2005年，國家對樓市進行宏觀調控，對兩年內轉手的住房提出增收契稅。表面上看，這一政策是打擊了炒房者的利潤空間，但實質上，有一些不甘心的炒家，卻是把房子租了出去，繼續等待兩年。”
有深圳房地產人士指出，在炒家兩年的漫長等待中，客觀上就造成了市場住房供應量的減少。
與此同時，2006年6月起，深圳對尚未開工的住房項目，均必須按照國家“90/70”的規定，重新調整結構。由于房屋建筑重新規劃、重新審批、重新改建周期較長，一半需要半年時間，這在客觀上又減少了2007年深圳新房上市的貨源。
據悉，目前深圳大多數已調整住房供應結構的項目，目前仍未達到預售條件，尚未形成市場供應。“90/70”政策真正發揮效用，或許還要等到2008年。（來源：中國經營報）
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