往年4月是供銷旺季，而今年北京住宅市場則呈現出價漲量跌、有價無市、小戶型難求等局面4月份的京城樓市，沒有此前開發商想象中的熱銷場面，沒有預計中新老樓盤齊放量的景象，整個樓市彌漫著平淡的味道。
然而，在平淡的樓市表面下其實滾動著各種錯亂的關系。4月前半月，北京住宅銷售量僅為去年同期的60%左右，而價格卻始終處于高位。細細體味，錯位可謂是四月樓市的最集中體現，而這樣的體現來源于市場客觀因素之間形成的不協調，比如供求關系、價格體系及供需雙方心態等等。
錯位1 簽約量降VS存量未減
按照多年來傳統的開發銷售習慣，每年的4月是北京樓市放量和銷售的首個高峰期，樓市也由此開始進入了銷售旺季。然而，今年卻大不同了。
進入4月份以來，北京日均期房簽約僅為307套，相比去年4月份日均期房成交量達到500套以上的現實，今年4月的期房銷售量僅為去年同期的60%.顯然，這也將使4月難以成為年度日銷售最多的月份。
同時，來自北京房地產信息網的數據顯示，截至4月17日，北京在售期房和現房達到98364套，而這個數量與去年12月底110491套的住宅量相近，按照目前的銷售速度，即使沒有新的項目入市，現有近10萬套的存量，也足夠維持今年一整年的銷售。
或許這樣的開端，注定了4月京城樓市各種組成因素發生強烈的變化。供需之間關系的反向錯位成了今年4月北京樓市典型體現之一。
錯位2 價格高漲VS銷量銳減價格和銷售量之間的背離
對4月樓市來說則是最具有殺傷力的。購買力的下降和銷售價格的持續高位上漲成為4月樓市最不和諧的表現。雖然銷售量僅達到去年同期的60%，而價格上漲的速度則已經超過了去年同期的10%左右。
國家發改委剛剛公布的數據再次見證了北京房價飆升。據其公布的70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.7%，持續高于全國的平均幅度。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，4月上半月，京城新開盤銷售的11個項目中，售價低于8000元/平米的只有3個，且全部位于房山、昌平等遠郊區域，銷售價格最低的為位于房山區燕化星城東側的綠城百合公寓，為4380元/平米。即使是其他在售的老項目后期，其銷售價格也紛紛進入了快速上漲的通道，比如位于雙井橋的富力城4月18日前銷售均價為17000元/平米，而18日后則驟增至19000元/平米了。
錯位3 開發商漲價VS購房者觀望
雖然每次開發商為其項目價格上漲都找了充足的理由，但其在銷售量急劇下降的同時，還反其道而行持續上調價格，這進一步折射出開發商目前的心態：在價格壓力和銷售壓力的雙重重壓下，力挺房價是想保持住目前這個既成的高價位市場。
對此，有業內人士分析認為，京城樓市出現了無序快速上漲的局面，尤其是有些熱點區域，區域內開發商房價追漲風氣甚重。比如，亞奧區域的房價多數接近18000元/平米，區域內開發商樂觀地認為到6月份銷售價格突破20000元/平米大關，甚至很有可能達到25000元/平米。
記者發現，目前包括朝青板塊、百子灣板塊、上清板塊在內的住宅售價基本上都已超過每平米1萬元。購房者和投資客在面對目前高位房價的壓力下，已經有不少人表示無法承受或者不認可這個暫時的價格體系。央行發布的調查結果，也進一步證實了目前北京住宅市場銷售減弱的趨勢。目前央行公布今年第一季度調查數據顯示，居民的購房意愿有所回落，回答未來3個月有購房打算的居民比例，從上季度的17.5%降至16.5%.觀望情緒再次濃重的同時，開發商和購房者對價格認同的錯位表現得淋漓盡致。
4月的京城樓市給人更多的感覺是混亂和擁擠，各種樓市表現因素和各種角色人群，都在這個錯位因素組成的樓市起伏不定。
◎異象1 高價大戶型銷售冷清
有調查稱，3月份起七成單價萬元以上的樓盤銷量為零“從3月份到現在，我一套房子也沒賣出去！”本周三，宋曉文嘆了口氣對記者說。
宋曉文是北京東部某高檔樓盤的一位銷售員，其所在項目以160平米以上的大戶型住宅為主，現在的售價約為14000元/平米。“雖然銷售量不是很大，但從開盤以來，老板還是再次將售價提高了500元/平米，但我已經明顯感覺到銷售吃力了。”宋曉文首次感受到這種來自樓市的冷清。
［現象］
銷售員1個半月沒賣出1套房
從3月以來沒賣出一套房的業績讓已有3年銷售經驗的宋曉文“不能接受”。宋曉文是從去年3月份到這個樓盤從事銷售工作的。樓盤位于東四環附近，當時的精裝修售價為9000元/平米，推出的戶型也集中在90平米左右，“買房的人相當多，當時銷售員之間很少出現爭搶客戶的局面，每個銷售員一個月內基本可以銷售3套左右，一個月下來整個項目可以售出約40套房。
今年春節過后，該樓盤開始銷售160平米以上的大戶型，價格也提升到13000元/平米，每套房的總價達到了200萬元左右。從這個時候開始，宋曉文就感覺到銷售有些吃力。
本周三，記者在宋曉文所在的售樓處看到，偌大的售樓處冷冷清清，宋曉文在看雜志，其他幾個售樓員則在閑坐聊天。“按照往年的經驗，3月份起售樓處就開始熱鬧，大批購房者會來看沙盤，而今年，到現在都快4月底了還沒有什么起色。”宋曉文說，一個半月都沒有賣出一套房讓她感到很沮喪，但在這個售樓處，和她一樣“沒開張”的售樓員占到了一半。
單價超14000元樓盤嚴重滯銷據
宋曉文打聽，其他以大戶型為主的高檔樓盤的銷售情況也不好，尤其是售價超過14000元/平米的大戶型樓盤幾乎都是一片冷清。“銷售人員以提成為主的，一個月不開張就相當于下崗。”宋曉文苦笑著說，按照此前的京城樓市局面，遇到這樣的情況業務員早換樓盤了，“但是現在高檔大戶型樓盤的銷售情況都基本相似，不是我不想換樓盤，而是沒有樓盤可換。”記者走訪了朝陽區多個高檔大戶型為主的項目發現，不少售樓處都冷冷清清，很少有購房者進行咨詢。而進入4月份之后，售價超過14000元/平米的高檔大戶型項目更是出現了嚴重滯銷的局面。比如，去年11月開盤，售價達到14500元/平米的華源冠軍城二期以160平方米左右的三居為主，截至目前僅銷售了12套；均價23000元/平米的US聯邦公寓，主力戶型集中在160平米以上，4月以來銷售也不理想。而據《樓市》市場研究部所做的一組調查顯示，從3月開始，北京單價萬元以上的高檔住宅銷量整體狂跌，其中七成以上的樓盤銷量為零套。
新盤下調1500元，“跳水”開盤宋曉文說，她們老板現在對于這樣的市場情況也束手無策。“老板的想法是扛扛或許能夠堅持過去，但他給銷售總監壓任務，要求他這個月帶領我們銷售掉25套房子。”不過，宋曉文發現，近日個別區域的高檔住宅樓盤在開盤時價格有所“回歸”。她說，這或許是房價開始回歸理性的開端。比如，朝陽北路某項目以12500元/平米開盤，而此前其宣傳的開盤價為14000元左右。
而記者日前從知情人士處得知，宋曉文所在的樓盤，三期開盤價也將調整為12500元/平米，原因是“整個高檔住宅市場銷售不佳，老板又要求今年清盤，所以希望通過調整價格促進銷量。”
［探因］
高房價令買家暫緩購房計劃“我對自己的銷售技巧很有信心，但銷售吃力主要是購買人群減少了，客戶的購買心態發生了變化。”宋曉文感觸最深的就是，現在的買房人，尤其是高檔住宅買家關心的焦點已經從“房屋是否能增值”轉到“房屋是否能保值了”。
本來在3月份宋曉文有可能賣出一套房子的。當時一位準備“二次置業”的購房者看中了162平米的三居，售價為13200元/平米。但4月初她再次致電該客戶詢問是否購買時，對方告訴她，經過和丈夫商量后認為目前樓市前景不好把握，因此決定看看再說，暫時不購買了。
在高價大戶型房前打“退堂鼓”的還有嗅覺靈敏的投機客。在宋曉文的客戶中，就有幾個曾經的房屋投資者現在成了股民和“基”民。“其實何止是買房人，連我們這些售樓員現在也用炒股來打發無聊時間。”而據宋曉文對到其項目咨詢的購房者觀察發現，不少購房者確實有強烈的購買需求，但就是因為該樓盤戶型大單價高，結果總價都達到150萬元以上而放棄。“有個月收入8000元的外企白領，聽到一套房的總價后直搖頭說買不起，現在不是人們主動不買房，而是被動買不起。”
◎異象2 萬元以下中小戶型一房難求
一季度20個單價萬元以下中小戶型盤銷售率達62%，4月份小戶型房入市量少供應告急
［表現］
“5個人托我買小戶型”“上周就有5個人托我買小戶型房子。”張小米說。張小米是北京樓市的資深人士，以前也陸續幫朋友買房，但卻從來沒像最近這樣讓他感受到大家對中小戶型的急切需求。
據張小米介紹，上周有5個人幾乎同時找到他，有人想買管莊的北京新天地，有人想買百子灣的金泰先鋒。而這些房子全部都是小戶型，且單價都在萬元以內。與以往不同的是所有買房人都說不需要打折，只要能拿到房號就行。
“房源實在緊張，每個戶型都有好多人盯著，能買到就不錯了。有的人偷偷給銷售員留下定錢，希望能最先得到房源的通知。”張小米感言。
而這種緊張的買房心情，陳先生在去年就體驗過了。寒風中，陳先生裹緊大衣，從帽子和大衣的縫隙處看著與他裹得一樣嚴實的購房者。這是去年12月16日，小戶型項目東亞望京中心開盤時的一幕。開盤之前的售樓處外，排隊的已經有近200人了。
強大的剛性需求讓小戶型飛快售出。“當天前往售樓處看房的客戶達到了1200人，下午3點，320套小戶型全部售出。這個數字占到了東亞望京中心B座總套數的60%.”東亞望京中心銷售經理張歡介紹。
低價小戶型開盤幾近售罄來自中大恒基不動產營銷市場研究中心的統計數據顯示，今年第一季度開盤入市樓盤93個，其中平均待售面積為100平米以下的中小戶型樓盤有30個，占開盤總量的32％。第一季度入市的30個樓盤合計供應10751套新房，至目前為止銷售了6367套新房，銷售率達到59％。其中20個單價在萬元以下的樓盤，供應新房5060套，銷售3136套，銷售率達到62％，其中阿爾法社區、新城陽光等價位較低的樓盤已經售罄，同時推出近3000套房源的茶貿國際中心到目前也已售出60％左右。
記者從北京房地產交易管理網了解到，截至目前，4月份已獲得預售許可證的樓盤共13個，其中只有4月7日開盤的蘋果派后期為中小戶型，供應新房182套，占總量的8%，而在開盤后短短10天已經售出近100套，銷售率達53％。
［探因］
小房比例僅占三成，供應量不足盡管中小戶型需求旺盛、持續熱銷，但由于目前北京市場上很多開發商很看重大戶型產品帶來的豐厚利潤，使得市場上的中小戶型長期以來占比很低。
偉業公司董事長林潔介紹，目前商品住宅市場上的小戶型和大戶型的比例為3：7，而居民收入情況是中低收入和高收入的比值為8：2.因此，小戶型因其低總價，能夠很好地滿足廣大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。
“就目前中小戶型產品的整體供應來說，無疑是供小于求的。希望在中小戶型市場走俏的促動下，開發商更合理地設計空間、滿足大家的梯級消費模式。”中大恒基不動產營銷總經理王述如是說。
不過也有業內人士表示，盡管“90平米占70％”的新政已執行，但還有一些開發商在尋找機會多建獲利更多的大戶型，那么，改變小戶型一房難求的局面還需假以時日。
■網絡調查·北京八成人稱100平米以下戶型難買
截至4月19日13：00，新京報聯合某房產頻道展開的針對北京購房者的網上問卷調查，共有1548人參與，八成多的購房者認為100平米以下的中小戶型難以買到。
有近六成人數選擇最高能接受的商品房銷售均價為5000元/平米，而心理底線在9000元/平米及以上價位的人總共不到參與問卷調查人數的16%.然而，目前北京三環以內普通商品房銷售均價幾乎都已達到萬元級，現實房價與公眾普遍期望價格相差了近一倍。
調查參與者中，超過七成人數認為北京房價在2007年仍然會是上漲趨勢，而認為政府在保障性住房方面還不夠努力，選擇“不能讓人滿意”的接受調查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但懷疑最終效果的近一成比例調查參與者，有約97%的調查參與者對政府在保障性住房方面的努力持批評、懷疑態度。北京市政府從4月開始加大了對限價地推出的力度，但要轉化為保障性住房至少還需要1年時間。這也使得調查中超過六成參與者選擇了猶豫或者直接推遲購房計劃。
此外，超過八成的調查參與者開始考慮購買二手房，則在很大程度上是由于目前北京中小戶型房難買、保障性住房又買不到等原因造成的。
◎異象3 17天僅13項目開盤入市
此前業界預計4月份共有70個新老項目開盤
［表現］
入市純新盤僅2個據中大恒基、中原地產等多家代理公司此前發布的調研統計顯示，北京4月份將迎來項目入市的高峰期，70個新老項目開盤入市，普通住宅項目數量為65%.然而，截至目前，4月已經過去了大半，實際上市銷售樓盤數量卻大幅縮水、少得可憐。
北京市房地產交易管理網數據顯示，4月份前半月取得預售許可證的項目只有十幾個，而且多為老項目后期，新項目屈指可數。中大恒基的相關統計數據也表明，截止到4月17日，京城已開盤項目只有13個左右；其中純新盤只有兩個：天安國匯和映天朗；中小戶型項目則只有一個，即蘋果社區。“而去年4月開盤項目個數是50個左右，相比去年一季度54個的開盤量，去年4月較前三個月有很大幅度上漲。”中大恒基有關人士表示。
中大恒基等多家專業研究機構相關人士都表示：“此前估計4月份最后十幾天京城樓市集中放量，從而使整個4月份項目入市量增至此前預期的70個，但從現在看這基本已無可能。”
［探因］
購房人觀望，開發商推遲入市4月樓市到底怎么了？有媒體甚至發出“樓市是否再現捂盤”的警告。記者從京城多家開發商及專業機構獲悉，多個新老項目本月推遲上市原因較為復雜。一位不愿具名的開發商說：“購房者持幣待購是不少項目推遲入市的一個重要因素。最近幾個月京城樓市成交量并不理想，這種情況下，哪個開發商推盤都會費些思量。”在京東一項目現場，前來看房的一位購房者告訴記者：“今后一段時間政府部門將會推出大量低價房，讓許多人充滿期待。”的確如此，今年兩會期間，北京市政府承諾建設“兩個一千萬”保障性住房；近期三塊兩限地上市，房子建成后售價最高都不超過7000元/平米；而對于經濟適用房，政府已表明：銷售目標群體不僅僅針對被拆遷人員。
京城一位資深業者還表示，不排除“90平米70%”政策的出臺令諸多開發商不得不對原有規劃設計進行調整，延緩了小戶型住房的供應時間。
◎異象4 二手房買賣呈冰火兩重天
大戶型二手房降價拋售；上半月小戶型成交量同比增加近兩成
［大戶型］
總價高回報低，熱點區域大戶型“賤賣”“北京有降價的房子？”4月初，記者第一次聽到在“我愛我家”有大戶型降價拋售的消息時感到很意外。隨后記者調查發現，大戶型拋售已經不是個案，而是包括雅寶公寓、棕櫚泉公寓、現代城、富力城、韋伯豪、深藍華亭、大西洋新城、天創世緣等分布在北京各個熱點區域的樓盤。
富力城一套近200平米的二手房，掛牌價為8700元/平米。而此前富力城中小戶型的二手房單價在1.2萬元左右。西直門某高檔公寓210平米的大戶型，居然以150萬掛牌在我愛我家門店出售，每平米單價不足7200元，同區域的同類樓盤，120平方米左右的戶型價格約為12000元-13000元/平方米；亞運村天創世緣150平米以上戶型3月售價為8000元/平方米，而120平方米左右的戶型價格能達到10000元/平方米。
究其原因，主要有兩個方面：大戶型總價高，單價萬元便成為了部分項目的一道門檻，而高檔住宅的租金最近幾年一直在下跌，尤其是高檔公寓，150平米的大戶型租金兩年來下降近兩成。
［小戶型］
小戶型成交占四成，均價預計將破9000元“三四月份以來，我們公司隔幾天就能賣出一套小戶型。”記者從北京多家經紀公司了解到，小戶型二手房成交火爆，有異軍突起之勢。據北京中原統計，3月12日至4月12日這一個月的時間中，小戶型二手房的銷售量占總銷售量的40.2％，比2月份提高了3.1個百分點，比1月份更是提高了4.1個百分點。
鏈家地產的統計也顯示，4月上半月，90平米以下小戶型成交量同比上漲16.7%，主要集中在朝青、清河、安貞、石景山、通州、六里橋等六大區域。在價格方面，90平米（含）以下二手房成交均價達到8704元/平米，而且由于其需求仍然旺盛，4月底小戶型二手房成交均價預計將破9000元/平米。
投資自住需求刺激小戶型交易量上漲陳先生新近購買了一套75平米小戶型，目的是為了投資。他說，這主要是因為小戶型的總價相對較低。此外，小戶型的各項稅金、物業費、取暖費、裝修費、貸款利息等費用都比大戶型低，而且即使不能在短期內將房屋出租或出售，也不會給生活帶來太大影響。
專業人士指出，北京二手房市場上60平方米以下房屋交易活躍主要是由一些投資者支撐，占到20%左右，60-90平方米這一范圍內成交占到60%左右，而90平方米以上占到20%. 60-90平方米成交占主流，主要是因為這一面積對于投資和自住來說，都相宜。
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