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2006年北京房地產價格漲幅將低于2005年水平

外資國內各銀行推陳出新 四大行房貸優勢受挑戰

國內個人住房貸款發展速度放緩 進入平穩發展期

《房地產藍皮書》預測，

全國房價將長期上漲 2006年呈現小幅升高

2005年的中國房地產市場風起云涌，商品房價格跌宕起伏，為社會各界所關注，穩定房價也成為宏觀調控的重要目標，2006年社會關注的目光仍聚焦于房價。4月25日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心編撰、社會科學文獻出版社出版的《2006年房地產藍皮書》在京發布。藍皮書以房價為主線，提出“環房匹配指數”概念，并對中國35個大中城市（2000～2004年）“環房匹配指數”進行了評價，并指出，我國房地產價格長期走勢是上升，而不是下降。

《房地產藍皮書》指出，以市場容量為標志，住宅市場是房地產市場中最大的市場。經過十余年的發展，我國住宅市場供應與需求總量都出現了明顯的增長，產品類型也不斷推陳出新。但值得關注的是，總體來看，當前住宅市場的產品類型和品質與消費者實際需求已出現了明顯的偏差，商品房空置率居高不下，給市場發出了危險信號。

據了解，目前住宅市場的供給增幅有所回升，全國住宅建設穩步增長。1998年以來，房地產開發住宅的供給量年平均增長率為12%。2000~2003年竣工面積和施工面積均有不同程度上漲，供給能力較強；2004年商品住宅竣工面積增幅回落。2005年1~10月的竣工面積同期增長率出現強勁反彈，達到了19.2%。經濟適用房供給在供給結構中比例下降，別墅高檔公寓的供給比例出現小幅下降，普通住宅的供給份額逐漸提升。

同時，商品住宅投資增幅在減緩。在宏觀經濟快速增長的帶動下，1997~2004年商品住宅建設投資額快速增長，平均年增長達28.4%，2004年達到8000多億元，說明商品住宅投資仍保持穩步增長態勢。2005年1~10月商品住宅投資增長率為21.9%，為1998年以來的最低水平。

相對于住宅市場供給，消費者對住宅的需求增長在下降。1998年以來全國住宅銷售面積一直保持穩步增長，住宅銷售面積相對住宅竣工面積增長更為迅速，特別是2003年和2004年住宅銷售面積與竣工面積之間的差距縮小很快，2005年1~10月與2004年同期相比出現上揚，但這種上揚是由于“銷售面積”的統計口徑有所改變，專家分析，由于定金及預收款的變化、央行關于購房意愿的調查等方面的原因，商品住宅需求增長在逐步下降。

另一個社會所關注的問題是，商品住宅空置面積增幅正逐步增加。有關專家指出，全國住宅空置面積狀況應當引起高度重視。從近年全國住宅空置情況來看，2002年以前全國住宅空置面積一直增長，2002~2004年空置面積出現下降。2005年1~9月全國住宅空置面積與2004年同期相比升至4.2％。

住宅市場最終歸結到價格上，2005年價格漲幅均逐步回落住宅與土地價格近年來的高位增長的勢頭值得關注。與2002年、2003年的土地價格大幅上漲相對應，住宅價格自2003年以來增幅明顯提高。全國35個大中城市中，2000~2004年房屋價格指數增幅超過5％的有19個，從地區分布上看，有13個分布在華東、華南、西部地區，這些地區多是近年來經濟發展較快的地區。2005年，住宅和住宅用地價格漲幅均有所回落。

根據近期國家相關土地政策，《房地產藍皮書》專家對未來住宅市場做出預測：由于土地開發成本的加大，土地一級市場全面實行了招拍掛的出讓形式，土地價格也將會保持增勢。因此，未來住宅土地市場的供給將繼續保持小幅增長的趨勢。

由此帶來的結構性調整將是商品住宅市場發展的主旋律。國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等因素將導致其變動。可以預測，受城市化以及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余；經濟適用房、低端普通住宅需求將會保持在較高水平；普通住宅市場細分加速；受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會基本維持在往年水平，不會出現大的增幅。同時，商品住宅價格將穩中有升。

綜上所述，我國房地產價格長期走勢是上升，而不是下降。

35個大中小城市環房匹配指數絕時值北京排名第三

2005年北京房價大幅上漲近20%

房地產市場是區域市場，房價變動受地價、居民收入、政策、人口、房屋造價等多種因素的影響，與經濟、社會大環境以及國家宏觀調控政策也有重要關系。房價問題就變成以城市為單位的房價變動與房地產市場環境的匹配問題。基于以上數據的可得性，《房地產藍皮書》選取國土資源部公布土地價格的35個大中城市作為環房匹配指數評價的樣本城市，包括除西藏以外的各省、自治區的省會、四個直轄市以及青島、寧波、深圳、廈門等四個副省級市。35個城市2005年房地產投資額占全國的60.5％，施工面積占全國52.2%，商品房銷售面積占全國50.6%，基本上代表了我國房地產市場總體走勢。

這其中，北京作為我國政治、文化中心和建設中的國際化大都市，其房地產業的發展一直受到全國乃至世界的關注。2000~2004年北京的平均房價上漲了0.78%，其中2001年和2004年分別上漲3%和6.7%，2002年和2003年略有下降。2002年北京市房地產投資增速開始快速回落，2004年為22.52%。2000~2004年較低的房價增速意味著以后某一年份房價的大幅上漲。2005年北京房價上升近20％，印證了這一判斷。

環房匹配指數為負，表示該城市房價變動速度低于房地產市場供求環境提供的空間，負值越大表明低于的程度越大，負值越小表明房價變動與市場供求環境相對匹配。由表可知，鄭州、北京、廣州房價指數與房地產市場環境更為相對匹配，其他城市房價上升空間較大。

35大中小城市環房匹配指數絕時值排序（2000～2004）

（以上數據引自《房地產藍皮書    中國房地產發展報告NO.3》第32頁）

相關背景：

35個大中城市2000-2004年環房匹配指數評價

從理論上講房價應隨著房地產市場環境的變化而同步（速度）、同向（升降）變化，所謂房地產市場環境就是決定房價的最根本力量—房地產市場的供求關系。因此，可以用房價變化與房地產市場環境變化的匹配程度來衡量房價變化是否正常。如果房價變動與房地產市場供求相匹配可以認為是正常的，反之則遲早要向相反方向變化。據此邏輯我們提出了“環房匹配指數” 的概念，其中，“環”指房地產市場環境，“房”指房價，反映房價變化與房地產市場環境變化匹配的程度，指數越接近于零說明房價變化與房地產市場環境變化的匹配程度越高。房地產市場供求關系是相關因素多年積累的結果，為此，我們選擇2000年到2004年5年數據對35個大中城市的環房匹配指數進行分析，這些數據包括直接影響房地產市場供求的七大類因素和房價。

計算結果表明，2000-2004年35個大中城市中，有29個城市房價的增長速度超過了房地產市場環境變化提供的增長空間，只有6個城市房價增速小于房地產市場環境變化提供的空間。

關于《房地產藍皮書》房價漲幅統計方法的解釋說明

日前國家統計局和北京市建委、統計局相繼公布了北京市一季度房價漲幅，分別為7.6%和14.8%，北京市統計局的數字是國家統計局的近2倍。有關專家的解釋是統計方法的不同。但對于普通消費者而言，如何去理解和認識統計方法、統計指標？

在有關部門對北京房價漲幅統計不一致的情況下，《房地產藍皮書》是匯集了眾多研究城市房地產經濟問題的專家、學者關于城市房地產方面的最新研究成果，以國家統計局的數據作為參考，對北京市2005年整體房價做出評價，指出2005年前半年全市商品房價格漲幅較高，后半年基本趨穩，5月起商品住房價格增長勢頭得到控制。2005年1～12月，全市商品期房平均價格7392元/平方米，同比漲幅為23.2％，其中商品住宅期房預售均價6725元/平方米，同比增長19.2％。

2005年北京市商品房房價前5個月漲幅較大，尤其是商品住宅期房5月份價格同比增幅達到29.5%，出現過快增長苗頭。自6月份以來通過積極落實穩定住房價格的各項措施，房價漲幅勢頭得到控制，5～8月為調整期；8月份后商品房價格一直保持平穩勢頭，12月份略有翹尾；其中商品住宅價格8～12月環比平均降幅為0.7％。