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四、住房周期：房地產業將面臨較長時間的調整

作為中長周期，住宅（建筑）周期對經濟波動也有較大影響。房地產周期和宏觀經濟周期是一種正相關關系。目前，房地產已經成為我國重要的支柱產業，房地產業增加值占GDP比重超過5%，據有關測算，我國房地產業每增加1單位產值對各產業的總帶動效應為1.416單位 。

1、房地產周期屬于中長周期，收縮期持續時間較長

1870年至今，美國房地產業經歷了8次完整的周期性波動，平均波長17年，擴張期平均8.4年，收縮期平均8.5年，兩者比例接近1：1。與美國相比，日本房地產周期較短。1956年以來日本房地產業經歷了6個完整的周期，平均波長8年，擴張期平均3.8年，收縮期平均4.2年，兩者比例為1：1.1 。

1990年以來，我國房地產業經歷了兩輪長周期：一是1991-1999年，波長達9年的周期，其中，擴張期為1991-1993年，持續時間3年；收縮期為1994-1999年，持續時間6年。二是2000年至今，仍未完成的周期，擴張期為2000-2007年，持續時間8年。受政府信貸政策和住房政策調整的影響，兩輪長周期內還分別含有一個短周期。其中，受1998年政府推出住房制度改革的影響，在第一輪長周期的收縮期內包含了一輪短周期波動（1996-1999），受2003年政府推出對房地產緊縮型調控的影響在第二輪長周期的擴張期也包含了一輪短期波動（1999-2005）（見表3）。總體來看，我國房地產長周期變化和宏觀經濟周期走勢基本一致，但在時間上較經濟周期略有滯后，波幅要大于經濟周期的波幅。

表3：1990年以來中國的房地產周期（波谷-波谷）

注：依據國家統計局公布的國房景氣指數波動情況劃分

從以上分析可得出以下結論：一是房地產周期是中長周期，收縮期與擴張期近似，擴張期越長，收縮期也相應越長。二是按照經驗，美國2006年開始的房地產收縮期會持續8年以上，截至目前，美國房地產已經調整了3年多時間，短期內還無法迎來復蘇。三是按照規律，中國房地產長周期的收縮期將持續數年，自2008年以來，我國房地產步入調整，未來收縮期還會持續兩年以上。四是我國房地產市場對政府宏觀調控較為敏感，政策性因素加劇了房地產周期內的短期波動頻率和幅度。

2、房地產“去庫存化”任務嚴峻，拖累房地產投資增長

對于經歷了十年市場化發展歷程的國內住宅產業來說，面臨嚴峻的“去庫存化”任務。具體表現為一級土地市場庫存“主動性積壓”和二級住宅市場庫存“被動性積壓”。1998-2008年的十年間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發展商手中。如果按現有成交速度來測算，預計全國10大城市的新建住宅庫存量需要未來大約10-12個月的時間才能基本消化出清 。