“二手房成交量漲回兩年前”、“北京房市迎來"小陽春"”、“樓盤提價風又起”……尤其是在為期5天的北京春季房展會上，無論人流量、成交量還是成交金額同比都有增無減。在眾多回暖信息中，老百姓不禁要問：“房價是不是到了應該止跌反漲的時候？”專家們紛紛認為，購房者還是應該保持理性。在經濟整體走勢難以預測甚至低迷的情況下，樓市不可能獨善其身。再加上仍有大片空置房屋未被消耗，“樓市回暖”只是開發商給自己制造的美麗泡沫，樓市仍在上演“狼來了”的故事。
購房者霧里看花
連續三年參加北京春季房展會的曲先生在展會入口處感慨道：“誰說樓市衰退了？你看這人多多呀！”曲先生表示，往年的房展會人流都集中在周末，但今年無論是工作日還是周末，看房人都多于往年。經記者調查發現，火爆現象背后還隱藏著許多“貓膩”。
1、表里不一之一：托兒到底占了多少？
記者在房展會現場發現，不少“銀發”族在展廳詢問各個樓盤的價格。這不得不讓人聯想到近期媒體曝光的“樓盤、會展熱鬧的場面其實是開發商導演的一出戲”。據悉，一些開發商用每人每天50元、管一頓午飯的酬勞，雇一些老年朋友到售樓處或者房展會“看房”、“簽約”，為房子“熱銷”當托兒，造成樓盤熱賣假象。
隨后，又有媒體曝光，受雇當托兒的不光是老年人，連在校大學生也加入了這個龐大的隊伍。開發商通常通過熟人找到時間比較自由的在校大學生，雇傭大學生一個上午，甚至有的大學生在售樓處背四六級單詞。值得一提的是，每人每天50元已成為行內價。
2、表里不一之二：多少人會真的出手？
今年的房展會吸引了15.5萬客流，這些人當中，到底有多少會在這次房展會上出手買房呢？
記者在采訪中發現，現場的觀眾以打探信息居多，有一位消費者接連在三處項目上登記了名字，可他告訴記者，那都是經不住銷售人員的軟磨硬泡隨便寫的。“我主要是來看看房價到底降了多少，結果不是優惠很少，就是價格不降反升，看來白來一趟。”這名消費者原先比較中意位于宣武區的某樓盤，但這個樓盤現在的均價在18000元左右，而之前它的均價還是在16000元。記者在采訪中發現，很多人來之前購買意愿比較強烈，但看過之后紛紛表示價格還沒有到自己能夠接受的程度，還要再等等看。
中央電視臺在房展會現場對100位受訪者進行了問卷調查。當被問到：您目前會出手購買還是會繼續觀望？100位受訪者中有98位都表示依然會繼續觀望。而這98位調查對象都表示觀望的原因是由于房價太高。
3、表里不一之三：開發商炒作本領多大？
在房展會現場，許多宣傳單上標明著“一次性付款折上折”、“買房送物業”等優惠促銷，但去現場很難尋覓到優惠促銷的身影。許多樓盤促銷員還以各種理由炒作熱銷，如“都快賣光了”、“排號已經排到好幾百號了”等，以此吸引潛在購房者。
此外，記者還發現，為了壯大聲勢，部分開發商派出了豪華促銷團隊。僅上上城一家項目就來了百人左右，據了解，很多燕郊樓盤項目的售樓處平時少有人問津，因此這些人員幾乎是傾巢出動來到春季房展會，有消費者發出了“賣房比買房的人還多”的感嘆。而媒體隨后也曝光了，房展會上的熱鬧景象與售樓處實地的冷清形成了鮮明對比。
樓市最壞時刻已過去
雖然存在許多問題，但春季房展會還是給我們送來了一組看起來不錯的數字，據房展會主辦方統計的數據顯示：展會期間的人流量為15.5萬人次，日均人流量3.1萬，創下了歷史上的最大人流量。五日來樓盤的成交總套數為3483套，日均套數696.6套，較去年同期日均763.5套減少66.9套，成交總金額為31.7億元，成交均價11565.6元/平方米，均價較去年下降近1500元。
“春季房展會期間的數據表明，房地產最壞的時期已經過去，現在的市場已經回歸理性。未來一段時期的交易量會有波動，但總體來說會處于一個正常的交易通道。”此次房展會主辦方北京嘉華四季國際會展有限公司總監鄭向東認為，“現在的觀望情緒已經大為降低，交易雙方只是在摸索交易點”。
“去年的樓盤降價了也沒人理會，因為當時的消費者擔心仍然高位買進，但是隨著中央和北京市政府政策的陸續出臺，消費者預期得到滿足，對新政策的預期大大降低，因此購買力開始釋放。”鄭向東表示。
對于目前房地產企業的漲價，鄭向東認為這可能只是個別企業的行為，他們的項目可能具有地段、品質上的競爭力。就總體而言，隨著新盤的即將推出以及既有的庫存量壓力，都不支持在現有情形下的房地產漲價。
參加此次房展會的北京房地產業協會副秘書長陳志也用了“實質性回暖”來概括一季度出現的樓市回暖現象，他認為國家之前出臺的利好政策在二三月開始顯效，從數據上看，此次回暖的力度是相當大的。
除了房展會上的數據，北京房地產業協會提供的數據也顯示，各項指數均有所上升：3月份商品房日均成交套數639套，環比2月份的372套上升71.77%；同比去年3月份的364套上升75.55%。盡管各項數據都支撐了北京房地產市場的回暖事實，但是，這種回暖是否能夠持續下去，持懷疑態度的人不在少數。
業內人士認為，樓市確實出現了回暖跡象，這與這段時間房價的下跌有關，也就是量漲價跌，是降價釋放了有自住需求者的購買力。現在開發商想回到2008年以前的那種量價齊漲的狀態，因此抓住消費者“買漲不買跌”的心理，趁這段可能很短暫的回暖期炒作整個樓市已經回暖。
所謂回暖只是暫時
中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海昨日接受記者采訪時表示，春季房展會表面的火爆并不能代表京城樓市回暖，只能說去年年底持幣觀望的消費者對樓盤有信息需求。
的確，去年年底一系列措施，如稅收、信貸、入戶等讓成交量較去年年底有所上漲。如在信貸方面，今年一季度，信貸總額將近4.5萬億元，但這些資金并沒如預期一樣流向實體經濟，而是更多流向了股市和樓市(樓市方面主要是開發商與貸款購房者)。住房和城鄉建設部統計結果顯示，今年前兩個月，全國住房成交量和去年同比增長6.1%，3月份深圳新房成交量同比更是增長170%，二手房環比增長超過105%。“但總體來說，這種所謂的回暖將只是短期的。”曹建海強調。
北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文教授也表示，這次的回暖只能是正常的回暖，因為每年的三四月都是房地產銷售的旺季。因此這次回暖只是個相對的概念，而不是絕對概念，只是相對于前段時間樓市太冷才感覺現在是回暖了。
曹建海認為，市場并不存在樓市剛性需求，“難道孩子就學、小兩口結婚就都需要買套房子嗎？所謂的剛性需求只是開發商的炒作”。
針對部分開發商在春季房展會上上調價格的現象，曹建海表示，這很可能是開發商的炒作，給人一種樓市回暖的假象。在消費者對新房一直持觀望態度、成交量低甚至難以成交的情況下，開發商做高價格對自身并無大的傷害。
此外，曹建海還表示，近段時間二手房成交量上升，也促進了新房的投機行為。很多以投資為目的的購房者希望趁低價進入市場，然后在二手房市場消耗。記者在東五環的一家房產中介發現，與去年年底相比，目前這個區域的二手房成交價已有所回調，戶型好的二手房已重回1萬元/平方米。
一兩年內還會降價？
曹建海認為，樓市跟整體宏觀經濟發展息息相關。按目前走勢，他個人對整個經濟數據并不看好，所以降價將是趨勢。“我個人仍然堅持，北京三環房價維持在七八千是個比較理性的數字。即北京房價還要有40%-60%的下降空間，谷底可能在兩年后。”
但對于之后的樓市走向，周畢文認為還需要觀察，不能僅僅看成交量，還要看土地出讓量、居民是否能夠持續購買，房價是不是在緩慢上升。
此外，在周畢文看來，房價在未來一段時間出現大漲或大跌都不可能，在一兩年內，房價會處于一個小幅變動期。房價應處于消費者、開發商、銀行以及經濟發展都可接受的水平上，因此暴跌并不可能。
現有的房價對于消費者來說仍然是不可接受的。對于目前房價出現的新一輪漲跌博弈，周畢文認為，消費者的勝算可能會大些，房價將會呈現小幅下降。因為現在大部分人為有房群體，對于改善型和投資型需求不那么急迫，且消費能力也不適應現在的高房價。而開發商則不然，庫存和資金的壓力很大。“降價的洪水終會來到，要么是死，要么是活得差些，我想開發商會選擇后者。”
“改善型和投資型的購房需求不可能使樓市復蘇，這取決于國內外的大環境。人們經濟收入的減少使投資決定更加慎重。”周畢文強調。
我愛我家副總裁胡景暉則認為，目前房價再次處于博弈階段，經過前一階段交易量上升的推動，開發商有了回籠資金，加上信貸政策的放松，手頭不再緊張的地產開發商多了硬扛的資本，這才有部分樓盤價格不降反升。但是，大量庫存的積壓使房地產開發商的這種樂觀打了折扣。北京社科院日前的統計顯示，目前北京地區的房屋庫存量達到1000多萬平方米。（李薇 韓哲）
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