“二手房成交量漲回兩年前”、“北京房市迎來(lái)"小陽(yáng)春"”、“樓盤(pán)提價(jià)風(fēng)又起”……尤其是在為期5天的北京春季房展會(huì)上，無(wú)論人流量、成交量還是成交金額同比都有增無(wú)減。在眾多回暖信息中，老百姓不禁要問(wèn)：“房?jī)r(jià)是不是到了應(yīng)該止跌反漲的時(shí)候？”專家們紛紛認(rèn)為，購(gòu)房者還是應(yīng)該保持理性。在經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)難以預(yù)測(cè)甚至低迷的情況下，樓市不可能獨(dú)善其身。再加上仍有大片空置房屋未被消耗，“樓市回暖”只是開(kāi)發(fā)商給自己制造的美麗泡沫，樓市仍在上演“狼來(lái)了”的故事。
購(gòu)房者霧里看花
連續(xù)三年參加北京春季房展會(huì)的曲先生在展會(huì)入口處感慨道：“誰(shuí)說(shuō)樓市衰退了？你看這人多多呀！”曲先生表示，往年的房展會(huì)人流都集中在周末，但今年無(wú)論是工作日還是周末，看房人都多于往年。經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，火爆現(xiàn)象背后還隱藏著許多“貓膩”。
1、表里不一之一：托兒到底占了多少？
記者在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，不少“銀發(fā)”族在展廳詢問(wèn)各個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格。這不得不讓人聯(lián)想到近期媒體曝光的“樓盤(pán)、會(huì)展熱鬧的場(chǎng)面其實(shí)是開(kāi)發(fā)商導(dǎo)演的一出戲”。據(jù)悉，一些開(kāi)發(fā)商用每人每天50元、管一頓午飯的酬勞，雇一些老年朋友到售樓處或者房展會(huì)“看房”、“簽約”，為房子“熱銷”當(dāng)托兒，造成樓盤(pán)熱賣假象。
隨后，又有媒體曝光，受雇當(dāng)托兒的不光是老年人，連在校大學(xué)生也加入了這個(gè)龐大的隊(duì)伍。開(kāi)發(fā)商通常通過(guò)熟人找到時(shí)間比較自由的在校大學(xué)生，雇傭大學(xué)生一個(gè)上午，甚至有的大學(xué)生在售樓處背四六級(jí)單詞。值得一提的是，每人每天50元已成為行內(nèi)價(jià)。
2、表里不一之二：多少人會(huì)真的出手？
今年的房展會(huì)吸引了15.5萬(wàn)客流，這些人當(dāng)中，到底有多少會(huì)在這次房展會(huì)上出手買房呢？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)的觀眾以打探信息居多，有一位消費(fèi)者接連在三處項(xiàng)目上登記了名字，可他告訴記者，那都是經(jīng)不住銷售人員的軟磨硬泡隨便寫(xiě)的。“我主要是來(lái)看看房?jī)r(jià)到底降了多少，結(jié)果不是優(yōu)惠很少，就是價(jià)格不降反升，看來(lái)白來(lái)一趟?！边@名消費(fèi)者原先比較中意位于宣武區(qū)的某樓盤(pán)，但這個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)在的均價(jià)在18000元左右，而之前它的均價(jià)還是在16000元。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多人來(lái)之前購(gòu)買意愿比較強(qiáng)烈，但看過(guò)之后紛紛表示價(jià)格還沒(méi)有到自己能夠接受的程度，還要再等等看。
中央電視臺(tái)在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)100位受訪者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。當(dāng)被問(wèn)到：您目前會(huì)出手購(gòu)買還是會(huì)繼續(xù)觀望？100位受訪者中有98位都表示依然會(huì)繼續(xù)觀望。而這98位調(diào)查對(duì)象都表示觀望的原因是由于房?jī)r(jià)太高。
3、表里不一之三：開(kāi)發(fā)商炒作本領(lǐng)多大？
在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，許多宣傳單上標(biāo)明著“一次性付款折上折”、“買房送物業(yè)”等優(yōu)惠促銷，但去現(xiàn)場(chǎng)很難尋覓到優(yōu)惠促銷的身影。許多樓盤(pán)促銷員還以各種理由炒作熱銷，如“都快賣光了”、“排號(hào)已經(jīng)排到好幾百號(hào)了”等，以此吸引潛在購(gòu)房者。
此外，記者還發(fā)現(xiàn)，為了壯大聲勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商派出了豪華促銷團(tuán)隊(duì)。僅上上城一家項(xiàng)目就來(lái)了百人左右，據(jù)了解，很多燕郊樓盤(pán)項(xiàng)目的售樓處平時(shí)少有人問(wèn)津，因此這些人員幾乎是傾巢出動(dòng)來(lái)到春季房展會(huì)，有消費(fèi)者發(fā)出了“賣房比買房的人還多”的感嘆。而媒體隨后也曝光了，房展會(huì)上的熱鬧景象與售樓處實(shí)地的冷清形成了鮮明對(duì)比。
樓市最壞時(shí)刻已過(guò)去
雖然存在許多問(wèn)題，但春季房展會(huì)還是給我們送來(lái)了一組看起來(lái)不錯(cuò)的數(shù)字，據(jù)房展會(huì)主辦方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：展會(huì)期間的人流量為15.5萬(wàn)人次，日均人流量3.1萬(wàn)，創(chuàng)下了歷史上的最大人流量。五日來(lái)樓盤(pán)的成交總套數(shù)為3483套，日均套數(shù)696.6套，較去年同期日均763.5套減少66.9套，成交總金額為31.7億元，成交均價(jià)11565.6元/平方米，均價(jià)較去年下降近1500元。
“春季房展會(huì)期間的數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性。未來(lái)一段時(shí)期的交易量會(huì)有波動(dòng)，但總體來(lái)說(shuō)會(huì)處于一個(gè)正常的交易通道?！贝舜畏空箷?huì)主辦方北京嘉華四季國(guó)際會(huì)展有限公司總監(jiān)鄭向東認(rèn)為，“現(xiàn)在的觀望情緒已經(jīng)大為降低，交易雙方只是在摸索交易點(diǎn)”。
“去年的樓盤(pán)降價(jià)了也沒(méi)人理會(huì)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的消費(fèi)者擔(dān)心仍然高位買進(jìn)，但是隨著中央和北京市政府政策的陸續(xù)出臺(tái)，消費(fèi)者預(yù)期得到滿足，對(duì)新政策的預(yù)期大大降低，因此購(gòu)買力開(kāi)始釋放?！编嵪驏|表示。
對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)的漲價(jià)，鄭向東認(rèn)為這可能只是個(gè)別企業(yè)的行為，他們的項(xiàng)目可能具有地段、品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)力。就總體而言，隨著新盤(pán)的即將推出以及既有的庫(kù)存量壓力，都不支持在現(xiàn)有情形下的房地產(chǎn)漲價(jià)。
參加此次房展會(huì)的北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志也用了“實(shí)質(zhì)性回暖”來(lái)概括一季度出現(xiàn)的樓市回暖現(xiàn)象，他認(rèn)為國(guó)家之前出臺(tái)的利好政策在二三月開(kāi)始顯效，從數(shù)據(jù)上看，此次回暖的力度是相當(dāng)大的。
除了房展會(huì)上的數(shù)據(jù)，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)也顯示，各項(xiàng)指數(shù)均有所上升：3月份商品房日均成交套數(shù)639套，環(huán)比2月份的372套上升71.77%；同比去年3月份的364套上升75.55%。盡管各項(xiàng)數(shù)據(jù)都支撐了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖事實(shí)，但是，這種回暖是否能夠持續(xù)下去，持懷疑態(tài)度的人不在少數(shù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市確實(shí)出現(xiàn)了回暖跡象，這與這段時(shí)間房?jī)r(jià)的下跌有關(guān)，也就是量漲價(jià)跌，是降價(jià)釋放了有自住需求者的購(gòu)買力。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商想回到2008年以前的那種量?jī)r(jià)齊漲的狀態(tài)，因此抓住消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理，趁這段可能很短暫的回暖期炒作整個(gè)樓市已經(jīng)回暖。
所謂回暖只是暫時(shí)
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海昨日接受記者采訪時(shí)表示，春季房展會(huì)表面的火爆并不能代表京城樓市回暖，只能說(shuō)去年年底持幣觀望的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)有信息需求。
的確，去年年底一系列措施，如稅收、信貸、入戶等讓成交量較去年年底有所上漲。如在信貸方面，今年一季度，信貸總額將近4.5萬(wàn)億元，但這些資金并沒(méi)如預(yù)期一樣流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而是更多流向了股市和樓市(樓市方面主要是開(kāi)發(fā)商與貸款購(gòu)房者)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，今年前兩個(gè)月，全國(guó)住房成交量和去年同比增長(zhǎng)6.1%，3月份深圳新房成交量同比更是增長(zhǎng)170%，二手房環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)105%?！暗傮w來(lái)說(shuō)，這種所謂的回暖將只是短期的?！辈芙ê?qiáng)調(diào)。
北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文教授也表示，這次的回暖只能是正常的回暖，因?yàn)槊磕甑娜脑露际欠康禺a(chǎn)銷售的旺季。因此這次回暖只是個(gè)相對(duì)的概念，而不是絕對(duì)概念，只是相對(duì)于前段時(shí)間樓市太冷才感覺(jué)現(xiàn)在是回暖了。
曹建海認(rèn)為，市場(chǎng)并不存在樓市剛性需求，“難道孩子就學(xué)、小兩口結(jié)婚就都需要買套房子嗎？所謂的剛性需求只是開(kāi)發(fā)商的炒作”。
針對(duì)部分開(kāi)發(fā)商在春季房展會(huì)上上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，曹建海表示，這很可能是開(kāi)發(fā)商的炒作，給人一種樓市回暖的假象。在消費(fèi)者對(duì)新房一直持觀望態(tài)度、成交量低甚至難以成交的情況下，開(kāi)發(fā)商做高價(jià)格對(duì)自身并無(wú)大的傷害。
此外，曹建海還表示，近段時(shí)間二手房成交量上升，也促進(jìn)了新房的投機(jī)行為。很多以投資為目的的購(gòu)房者希望趁低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，然后在二手房市場(chǎng)消耗。記者在東五環(huán)的一家房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，與去年年底相比，目前這個(gè)區(qū)域的二手房成交價(jià)已有所回調(diào)，戶型好的二手房已重回1萬(wàn)元/平方米。
一兩年內(nèi)還會(huì)降價(jià)？
曹建海認(rèn)為，樓市跟整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。按目前走勢(shì)，他個(gè)人對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不看好，所以降價(jià)將是趨勢(shì)。“我個(gè)人仍然堅(jiān)持，北京三環(huán)房?jī)r(jià)維持在七八千是個(gè)比較理性的數(shù)字。即北京房?jī)r(jià)還要有40%-60%的下降空間，谷底可能在兩年后?！?/p>
但對(duì)于之后的樓市走向，周畢文認(rèn)為還需要觀察，不能僅僅看成交量，還要看土地出讓量、居民是否能夠持續(xù)購(gòu)買，房?jī)r(jià)是不是在緩慢上升。
此外，在周畢文看來(lái)，房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間出現(xiàn)大漲或大跌都不可能，在一兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)處于一個(gè)小幅變動(dòng)期。房?jī)r(jià)應(yīng)處于消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、銀行以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展都可接受的水平上，因此暴跌并不可能。
現(xiàn)有的房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)仍然是不可接受的。對(duì)于目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)的新一輪漲跌博弈，周畢文認(rèn)為，消費(fèi)者的勝算可能會(huì)大些，房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)小幅下降。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分人為有房群體，對(duì)于改善型和投資型需求不那么急迫，且消費(fèi)能力也不適應(yīng)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。而開(kāi)發(fā)商則不然，庫(kù)存和資金的壓力很大。“降價(jià)的洪水終會(huì)來(lái)到，要么是死，要么是活得差些，我想開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇后者。”
“改善型和投資型的購(gòu)房需求不可能使樓市復(fù)蘇，這取決于國(guó)內(nèi)外的大環(huán)境。人們經(jīng)濟(jì)收入的減少使投資決定更加慎重?！敝墚呂膹?qiáng)調(diào)。
我愛(ài)我家副總裁胡景暉則認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)再次處于博弈階段，經(jīng)過(guò)前一階段交易量上升的推動(dòng)，開(kāi)發(fā)商有了回籠資金，加上信貸政策的放松，手頭不再緊張的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多了硬扛的資本，這才有部分樓盤(pán)價(jià)格不降反升。但是，大量庫(kù)存的積壓使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這種樂(lè)觀打了折扣。北京社科院日前的統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京地區(qū)的房屋庫(kù)存量達(dá)到1000多萬(wàn)平方米。（李薇 韓哲）
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