記者近日在采訪中獲悉，當(dāng)前一些開發(fā)商利用地方招商引資的各種優(yōu)惠，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目跨度長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)偷稅漏稅。有關(guān)專家建議加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收征繳力度，打破房地產(chǎn)行業(yè)的暴利屬性，不僅能挽回稅收損失，也能促進(jìn)行業(yè)健康理性發(fā)展。
囤土地抬房?jī)r(jià)成本低利潤(rùn)高
內(nèi)蒙古包頭市一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)近年來吸引了大量社會(huì)資本進(jìn)入，與房地產(chǎn)項(xiàng)目暴利有很大關(guān)系。通過囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)、漏稅避稅，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，可謂獨(dú)一無二。
“2002年以前我從事物流行業(yè)，一年賺300萬至400萬元就不錯(cuò)了，利潤(rùn)只有7%左右。后來轉(zhuǎn)行加工業(yè)，利潤(rùn)達(dá)到20%。現(xiàn)在搞房地產(chǎn)，3年前一個(gè)項(xiàng)目投了2億元，3年后除去成本凈掙2個(gè)億。搞了房地產(chǎn)，就不想再搞其他行業(yè)了。”這位開發(fā)商說。
“房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)來源有三個(gè)方面，一是囤積土地，二是抬高房?jī)r(jià)，三是避稅。其中稅收規(guī)避方式較多，所以地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤(rùn)。”這位開發(fā)商透露，“按規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到建成房子用3年時(shí)間，需繳納近2%的土地增值稅，但通過與稅收部門協(xié)調(diào)，土地增值稅一般可以免征。國(guó)內(nèi)一些大房地產(chǎn)公司往往囤積幾千畝土地，過幾年后轉(zhuǎn)手賣給小開發(fā)商，一畝地掙七八十萬元差價(jià)，這部分利潤(rùn)幾乎都能避稅。”
“從抬高房?jī)r(jià)來說，房?jī)r(jià)上漲越猛，開發(fā)商利潤(rùn)就越高，而稅收征繳方面卻很乏力。比如，現(xiàn)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收16.5%的所得稅，2009年各地房?jī)r(jià)幾乎都上漲了50%，城市中心房?jī)r(jià)基本都翻了番。以前單價(jià)賣1萬元的房子，交所得稅1650元，毛利潤(rùn)為8350元；現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲到2萬元，交所得稅3300元，毛利潤(rùn)為16700元。房?jī)r(jià)上漲后雖然稅收翻了番，但利潤(rùn)增長(zhǎng)的更多。這就是開發(fā)商大量囤地捂盤的原因。”
這名開發(fā)商說，“從囤地捂盤的成本看，項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間越長(zhǎng)成本越大，但是房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以外包，房地產(chǎn)公司平時(shí)根本不需要養(yǎng)多少人。現(xiàn)在即便是西部很小的開發(fā)商，手頭也有上億元的流動(dòng)資金，囤地捂盤帶來的成本不算什么。”
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