[國務(wù)院就房屋征收與補償條例征求民意/看點及原則][補償金不得低于市價][解讀:從拆到搬折射進步][明確7種公共利益/要點][將禁止以斷水?dāng)嚯姅鄽獾确绞綄嵤┌徇w][強制搬遷前補償被征收人][90%以上被征收人同意方可改造危房]
核心提示：《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》正式向公眾公開征求意見。條例規(guī)定，強制搬遷前應(yīng)先予以補償，補償金不得低于市場價。同時規(guī)定，七種公共利益可成為征房前提，包括國家重點扶持能源、交通等公共事業(yè)。
京華時報1月29日報道 備受社會各界關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》將于今天正式向公眾公開征求意見。
國務(wù)院法制辦今天將在其網(wǎng)站上公布征求意見稿的全文。征求意見稿共五章四十一條，分別對適用范圍、征收程序、征收補償、關(guān)于非因公共利益的需要實施的拆遷等問題予以了明確規(guī)定。
2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?007年8月30日，十屆全國人大常委會第二十九次會議審議并通過了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，授權(quán)國務(wù)院就征收國有土地上單位、個人的房屋與拆遷補償制定行政法規(guī)。
據(jù)此，國務(wù)院法制辦會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在多次征求各方面意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究、修改，形成了征求意見稿。
>>意見征求方式
國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人表示，有關(guān)單位和各界人士可以在2月12日前，登錄“中國政府法制信息網(wǎng)”對征求意見稿提出意見。或者通過信函方式將意見寄至：北京市1750信箱(郵政編碼：100017)，并請在信封上注明“國有土地上房屋征收與補償條例征求意見”字樣，也可以通過電子郵件方式將意見發(fā)送至：fwzs＠chinalaw.gov.cn。
-關(guān)于補償
強制搬遷應(yīng)先予以補償
對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》予以了明確規(guī)定。
征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補償決定的執(zhí)行；逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強制搬遷，或者依法申請人民法院強制搬遷。
征求意見稿同時規(guī)定，實施強制搬遷前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。
【解讀】
“如果政府部門對房屋的征收和補償都是合目的的、合法的，但還有一些人不愿搬走，這時公共利益就很難實現(xiàn)?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授王錫鋅認為，這個時候“強制措施”的存在是有一定合理性的，因為所有的法律的實施都有一個強制問題。但同時，強制是法律設(shè)定的一種手段，它本身也必須符合法治的基本的原則，不能夠和暴力以及一些野蠻的方式畫等號。
補償金不得低于市場價
《征求意見稿》對政府征收房屋的補償問題予以了專章規(guī)定。要求被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。
征求意見稿對征收補償規(guī)定了六個方面的主要問題：
一是補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。被征收人可以選擇補償方式。
二是貨幣補償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，由被征收人以投票或者抽簽等方式確定。
三是房屋征收部門負責(zé)組織對被征收房屋進行調(diào)查登記，擬定補償方案，并征求被征收人的意見，經(jīng)修改完善，報有關(guān)政府批準(zhǔn)后公告；其中危舊房改造補償方案在批準(zhǔn)前還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。
四是房屋征收部門按照補償方案與被征收人訂立補償協(xié)議；其中危舊房改造的補償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達到三分之二以上的，方可生效。
五是補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。
六是政府應(yīng)當(dāng)為征收個人住宅的被征收人提供適當(dāng)房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供保障性住房。
-關(guān)于合法性
房屋征收應(yīng)廣泛聽取意見
征求意見稿規(guī)定，縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。公告的事項涉及國家秘密的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)保密法律、行政法規(guī)的規(guī)定。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公布。
征求意見稿指出，經(jīng)征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定；存在重大爭議的，由縣級以上地方人民政府報請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。
征求意見稿強調(diào)，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。
【解讀】
北京大學(xué)法學(xué)院教授王錫鋅認為，程序公正是這次征求意見稿強調(diào)的一個基本的原則。在征收程序上充分考慮專家論證，公眾參與，政府決策相結(jié)合，打破了原來那種在征收決定的形成問題上，地方政府的話語壟斷權(quán)。而且還引入了行政機關(guān)內(nèi)部上級對下級的監(jiān)督，以及引入法院對行政過程的外部監(jiān)督。這些都是具有進步意義的。
七種公共利益可為征房前提
依照《物權(quán)法》的規(guī)定，征求意見稿規(guī)定，為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補償?shù)?，適用本條例，并對“公共利益的需要”作了界定。
根據(jù)征求意見稿，“公共利益的需要”包括七種情況：國防設(shè)施建設(shè)的需要；國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要；國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要；法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。
90%以上被征收人同意方可危房改造
征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。
縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時公布。
對于因危舊房改造需要征收房屋的補償，征求意見稿也特別提出，此類補償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。
非因公共利益拆遷應(yīng)自愿公平
根據(jù)征求意見稿的規(guī)定，非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設(shè)活動的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實施方案，報房屋征收部門批準(zhǔn)，并應(yīng)當(dāng)與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。
征收意見稿特別指出，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》關(guān)于貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、補償協(xié)議內(nèi)容的規(guī)定，適用于非因公共利益的需要進行拆遷的活動。
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