政策收緊新一輪“以地生財”或降溫 但“土地財政”問題仍難以解決
近日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》(以下簡稱《通知》)，其中“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”成了最惹人注意的字眼。僅是上述能對企業現金流產生重大影響的規定便足以讓開發商心神不寧。再聯想此前不到十天的時間里，“營業稅優惠政策”調整和“國四條”的出臺，人們很容易得出結論：政策收緊的信號正漸次加強。
盡管如此，年底突擊圈地仍在上演。專家指出，土地出讓金歷來是地方政府的一大財源，今年全國70城市土地出讓金收入同比翻番的火爆催發了新一輪“以地生財”熱情，但“以地生財”模式風險不能小覷。專家認為，此次重拳調控必將遏制房價過快上漲，同時對地方政府依靠土地生財的方式會產生明顯沖擊，但土地財政問題仍難以解決。
聚焦年底開發商突擊圈地
在一系列意圖明顯的政策調控面前，并不是所有的地產開發商都選擇了靜默。《通知》出臺次日，上海土地市場仍舊演繹著“大手筆”。剛在香港上市不久的龍湖地產旗下上海公司聯合集團控股股東嘉遜發展香港控股有限公司，以總價約7 .29億元人民幣、樓板價約1.2萬元/平方米奪得嘉定新城2幅地塊，與底價相比溢價率高達417%。
此前幾天，復地集團以8.84億元競得上海市普陀區567坊北塊，樓面價約1 .8萬元/平方米，溢價率高達225%。綠地集團以14.166億元競得上海市普陀區真如副中心2幅商業地塊，折合樓板價約9000元/平方米。保利地產斥資44億元分別在北京及成都競得4幅地塊，其中，北京朝陽區地塊溢價率高達313.6%。在廣州，國企城建集團以125%的平均溢價拿下廣州大學城的5塊居住地塊，又一次刷新該片區的“地王”紀錄。
其實，開發商們最后一個月的高價突擊圈地只不過是今年前11個月的延續。中國指數研究院最新統計數據顯示，截至11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。報告分析認為，土地價格上漲是造成土地出讓金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危機之下很多行業不景氣，地方財政收入減少，土地出讓金自然受到了地方政府更多的青睞。”一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者，今年“土地財政”的增加，是為了彌補其他行業稅收下降帶來的損失。
聚焦地方患上“土地財政”依賴癥
“土地出讓金歷來是地方政府的一大財源。”中央財經大學財政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區接近地方財政收入的一半。
“如果再加上建筑業和房地產帶來的相關稅費收入和土地為抵押獲取的債務收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其整個財政收入的一半還多，表現出對土地的強烈依賴。”曾康華提醒。以北京為例，2007年地稅累計完成的1300多億元各項稅費收入中，房地產業完成稅收3l7.2億元，占了近25%，是北京市第一個增收稅款過百億的行業。
國土資源部的統計數據顯示，2007年全國土地出讓金總額達1 .3萬億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元。
“今年頻頻出現的‘地王’，使得地方政府的錢袋子又鼓了起來，他們很高興看到這樣的場景，這從地方政府的推地速度就能看出端倪。”一位業內人士告訴記者。
這位人士說，去年由于金融危機的影響，房地產市場并不景氣，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底價成交頻頻發生，這讓許多地方出現財政吃緊的情況，去年底各地不得不紛紛“救市”，具體舉措包括減免購房的相關稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調高公積金貸款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地產市場開始回暖，土地市場也出現火爆，這令各地抓住了“救命稻草”，紛紛加快推地速度以求緩解財政吃緊的狀況，進而獲得較高的土地收益。
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