一份樓盤“成本清單”揭秘高房價(jià)利益鏈
●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”
●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”
●推高房價(jià)———“媒體非常有用”
●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”
在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房價(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房價(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。
住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。
汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說明，政府在從房價(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過了房價(jià)的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用。“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家。”汪斌說。
從這份成本清單也可以看出，開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的。”
房價(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元，30年還清，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。
江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，房價(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房價(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個(gè)樓盤，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。
一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價(jià)過程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。近年來，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。
媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí)，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢的“義務(wù)”，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個(gè)多億，其中，廣告費(fèi)用就達(dá)一兩千萬元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”
“現(xiàn)在看起來政府有錢，日子好過，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠(yuǎn)的”。江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認(rèn)為，地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場上，否則，政府在立場和利益上，就會和房地產(chǎn)商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對社會的危害是很大的，因?yàn)檎泻芏嗟馁Y源和手段發(fā)揮作用。政府本來是公共服務(wù)的，如果偏離了此角色，危害很大。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析，房價(jià)暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。地方政府對于“經(jīng)營城市”“出售土地”的興趣和沖動，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項(xiàng)目中的腐敗行為，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。
國企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“埋”下地雷
“國企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印！蹦暇┦衅挚趨^(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國企來爭。
記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會拉動周邊房價(jià)上漲，在未來多年內(nèi)還會因自身成本過高而不斷刷新房價(jià)紀(jì)錄。
“國土部門并不希望土地價(jià)格越高越好”
上述不愿透露姓名的基層干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國家4萬億投資計(jì)劃中，有2萬億經(jīng)過國企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場。一些國企拿地不計(jì)成本，今年拍出的新‘地王’可能會導(dǎo)致未來5至8年內(nèi)房價(jià)成本居高不下。民營企業(yè)經(jīng)過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實(shí)國土部門并不希望土地價(jià)格越高越好，那樣只會拖累一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”
這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價(jià)”，其樓面地價(jià)高達(dá)7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價(jià)還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國保利集團(tuán)控股下的一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來已經(jīng)斥資63億元在全國5個(gè)城市拿地，9月8日是該企業(yè)進(jìn)入南京的“揭幕戰(zhàn)”。
9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價(jià)格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價(jià)。業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目建成后的成本會超過7000元/平方米。
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