在高房?jī)r(jià)面前，多個(gè)重點(diǎn)城市的樓市呈現(xiàn)“價(jià)升量跌”的態(tài)勢(shì)。這既與近期樓市新增供應(yīng)量不足、“二套房貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)，也是房?jī)r(jià)不斷上漲將部分購房者“逼入”觀望狀態(tài)的結(jié)果。
在宏觀經(jīng)濟(jì)回暖基礎(chǔ)尚未得到“夯實(shí)”之前，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)的迅猛漲勢(shì)能持續(xù)多久？種種跡象顯示，樓市雖未逆轉(zhuǎn)，但已面臨“微調(diào)”。
購房者更趨理性，不再貿(mào)然“追漲”
上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月上海中原代理的二手房成交均價(jià)為17764元/平方米，環(huán)比上漲5.5%，但成交量卻環(huán)比下滑22%。
7月至今，“價(jià)升量跌”是全國(guó)樓市的一個(gè)新變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比、環(huán)比繼續(xù)雙雙上漲，且漲幅分別比上個(gè)月高出0.8和0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲。另一方面，7月全國(guó)商品房銷售面積為7646萬平方米，環(huán)比6月的9465萬平方米下降近20%；商品房銷售額3800億元，環(huán)比6月的4411億元下跌近14%。這是兩項(xiàng)指標(biāo)自今年3月以來遭遇的首次下跌。
這種態(tài)勢(shì)在8月依然繼續(xù)。來自易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，8月3日-9日這一周，上海新建商品住宅均價(jià)漲至16538元/平方米，環(huán)比上漲7.36%；而成交量為34.9萬平方米，環(huán)比大幅下滑20.6%，創(chuàng)今年3月中旬以來近20周新低。
綜合各方面的分析來看，近期成交量回落的原因，除新增供應(yīng)量減少、“二套房貸”執(zhí)行趨嚴(yán)等因素外，還有購房者熱情的減弱。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，經(jīng)歷了前期持續(xù)火熱的市場(chǎng)行情之后，購房者更趨理性，不再貿(mào)然“追漲”，“如果房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，和普通購房者的心態(tài)將會(huì)脫節(jié)”。
樓市雖未逆轉(zhuǎn)但已面臨微調(diào)
上述事實(shí)表明，開發(fā)商不可能掌握房?jī)r(jià)的全部定價(jià)權(quán)，影響市場(chǎng)走勢(shì)的根本因素是供求；而即使是供不應(yīng)求，一旦價(jià)格上漲過快、超出人們預(yù)期，也會(huì)面臨“有價(jià)無市”“有價(jià)少市”的局面。
一時(shí)的“價(jià)升量跌”并不意味著樓市已遭到逆轉(zhuǎn)，但種種跡象顯示，它正面臨著微調(diào)。
一個(gè)集中的表現(xiàn)是，繼不久前銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策后，有關(guān)部門繼續(xù)釋放加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的信號(hào)。8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局撰文提醒政府必須警惕房?jī)r(jià)高漲。文章稱，高房?jī)r(jià)已成制約消費(fèi)啟動(dòng)的最大阻力；一旦房?jī)r(jià)大幅下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。8月5日，國(guó)家稅務(wù)總局表示，近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管。5日晚，央行發(fā)布貨幣報(bào)告，首次提出要對(duì)寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”。此外，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委等部門近期對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“小動(dòng)作”也是頻頻不斷。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，目前很多城市房?jī)r(jià)上漲過快，市場(chǎng)繁榮之程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出宏觀經(jīng)濟(jì)面，部分城市新一輪的房?jī)r(jià)泡沫可能正在醞釀和產(chǎn)生。對(duì)此，應(yīng)在維持市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行政策的適度緊縮。
這幾天，上海多位有購房計(jì)劃的市民和記者交流時(shí)表示，房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了，相信隨著供應(yīng)量的增加和政策的“微調(diào)”，在三、四季度再出手可能更理想。
房產(chǎn)企業(yè)要頭腦清醒，理性地定價(jià)
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一近日在上海表示“一定要保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”，但他同時(shí)呼吁要“十分珍惜和維護(hù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)”。
在一些城市房?jī)r(jià)已“發(fā)燙”之際，還談“回暖”，看起來似乎是時(shí)機(jī)錯(cuò)位，但許多權(quán)威數(shù)據(jù)說明，上述觀點(diǎn)并非過時(shí)之論。目前國(guó)際金融危機(jī)還未見底，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境還有很多不確定因素。還有，房地產(chǎn)業(yè)本身有不少指標(biāo)依然低迷，比如上海1-6月住宅投資開發(fā)同比下降11.8%，北京同比下降15.4%，廣東同比下降40.3%。而1-6月，全國(guó)31個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%，其中內(nèi)蒙古、新疆、陜西、天津等8個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)同比下降幅度均超過30%。再如，7月CPI和PPI依然雙雙為負(fù)且均創(chuàng)出年內(nèi)新低，多項(xiàng)指標(biāo)顯示，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。
朱中一表示，要處理好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與當(dāng)前保增長(zhǎng)、保民生工作之間的關(guān)系，加大對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃與政策的研究。企業(yè)要保持清醒頭腦，理性地定價(jià)，避免捂盤惜售，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)樓市回暖的大好局面。（葉鋒彭勇）
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