從目前樓市的運(yùn)行特征來看：首先，成交量持續(xù)萎縮，總體趨勢(shì)還將繼續(xù)向下；第二，樓價(jià)與租金小幅下調(diào)；第三，人氣不足。那么，出現(xiàn)這種狀況是何原因呢？首先是市場(chǎng)因素，2007年樓價(jià)漲幅偏大，市場(chǎng)有調(diào)整要求，好比一個(gè)人吃飯，十天的飯三天吃完肯定會(huì)肚子不舒服，肯定要吐一些才行；第二是政府因素，政府希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，不要大起大落；第三是環(huán)境因素，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大變，很多想買房的人如在其他一些市場(chǎng)投資失敗，買房也就無從談起了。
估計(jì)下面房?jī)r(jià)會(huì)怎樣走呢？總體來說，穩(wěn)中有調(diào)。一是平穩(wěn)，不大起大落；二是調(diào)整，房?jī)r(jià)要向下走一點(diǎn)。從幅度來看，總體大概會(huì)是15%-20%。從時(shí)間來看，這次調(diào)整大概需要1年。也就是說，明年下半年開始樓市可能會(huì)慢慢復(fù)蘇。
這里我們說的“調(diào)”都是小幅度的調(diào)整。原因有四：其一，畢竟股票只是一種符號(hào)，它會(huì)下跌60%-70%，會(huì)崩潰，而房子可以住，是實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)，不會(huì)崩潰；其二，支持樓市長(zhǎng)期向上有幾大基石，一個(gè)是城市化，一個(gè)是現(xiàn)代化，因此從發(fā)展前景來看，整個(gè)樓市不會(huì)大落；其三，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程就是富裕家庭增加的過程，富裕的家庭增多了，對(duì)住房的要求也就提高了，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講是房子需求的收入彈性很大。
樓市局部調(diào)整會(huì)怎樣調(diào)？可能有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：一是調(diào)整的周期性，短期向下，長(zhǎng)期向上；二是調(diào)整的地段性，中心城區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺，因?yàn)橹行某菂^(qū)地方實(shí)在小，供給稀缺，外圍調(diào)整的可能性則要大些，如上海一些離市中心很遠(yuǎn)的地方房?jī)r(jià)并不合理，加上大部分廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房也集中在那里，因此，如果開發(fā)商有遠(yuǎn)見，就該及時(shí)適當(dāng)降價(jià)；三是調(diào)整的結(jié)構(gòu)性，短期看，中小戶型價(jià)格堅(jiān)挺，大戶型、高檔房可能賣不動(dòng)，但由于國(guó)家越來越傾向于建設(shè)中小戶型，因而以后大戶型、高檔房會(huì)日趨稀缺，價(jià)格可能反而會(huì)上去；四是動(dòng)態(tài)性，房子價(jià)格的變化與環(huán)境密不可分，隨著周圍區(qū)位條件的變化，房?jī)r(jià)也會(huì)變化。總而言之，一切取決于性價(jià)比，也就是我們常說的，價(jià)值決定價(jià)格，品質(zhì)決定價(jià)值。(作者尹伯成 系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，教授、博士生導(dǎo)師。本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn))
|
