9月12日，在北京CBD雙子座大廈5層的一家日本料理店里，金胤承(化名)掛斷了客戶電話后用雙手搓了一下臉，眇了一眼手表，12點05分，這是他當日中國工作餐開始后15分鐘內的第二個電話。
在這個涼爽的秋日中午，金胤承的后背卻開始隱隱發痛。因為長時間的飛行旅程讓這位外資地產投行的高管不斷的發出抱怨，“國內飛機靠背的設計太落后了。”“我現在手頭做的項目有二十多個，實在忙不過來。”金胤承說。各大城市樓市的低迷與國內地產商的資金緊張，使得外資投行遍地都是客戶。
地產公司太缺錢了
席間，兩個電話皆是詢問其下土地儲備資產評估事宜，金胤承在電話中表示，自己現在人手不夠，工作可能要延后兩個星期。這是金胤承目前的兩個主要工作之一，主要負責給打算上市的地產企業做土地項目的估價，承擔這些公司上市招股說明書的財務報表部分。
“我會等項目結束后才會告訴你一些內幕，做我這個行當的不能亂說話，讓客戶知道了就麻煩了。”金胤承說。金胤承甚至強調，除了他的名字外，公司的名稱也是不能透露的。“你想想，參與地產公司上市的不是律師行就是我們這些中介。誰走漏消息，很容易猜到。”
在《每日經濟新聞》記者一再要求下，金胤承也僅告訴記者，他目前正在負責重慶一家地產公司在港交所上市的后期工作，以及北京一家國有地產企業的上市的前期，并且保持接觸的還有四川的一家地產集團。
就職于美資地產投行業的金胤承，現在是這家公司北京公司的副總經理。而就在半年前，記者第一次見到他時，此人名片上的職務還是“總經理助理。”“我的工作說簡單點就是對地產商的土地儲備做出價值評估。”他說，“因為這個緣故，這兩個月來，基本上都是在飛機上度過的，從一個地方飛到另一個地方。”
按照他自己的估算，目前自己所的投行的評估業務相比往年有2到3倍的上漲，“主要原因還是國內的地產公司太缺錢了，并且無論是上市還是項目公司的股權融資都需要我們這些中介提供財務資料。”
金胤承還告訴《每日經濟新聞》記者，“評估過程中，客戶要求提高資產估價是很正常的事情，當下樓市的慘淡，上市需要有很大的資產折扣，那些地產老板其實現在是不想上市的，但迫于無奈，也只能選擇在逆市而為。”
外資基金正在抄底
金胤承還一再開玩笑的說，記者能否給他提供北京城幾家比較缺錢的地產公司，即便比較小的都可以。我們的條件很優厚的。他透露，可以聯合幾家地產投資基金聯合給地產公司，提供融資機會。“主要還是采取信托融資的方式，整個算下來，資金成本在20%左右。”
事實上，據另一位投行人士告訴《每日經濟新聞》記者，自從去年，國家宏觀調控以來，地產企業的融資成本已從最初的20%，上升到目前的30%左右。“20%的成本確實不高。”金胤承表示，樓市的低迷以及國家的限外政策，導致外資房地投資基金的“擇偶標準”發生明顯的變化。
“以前外資找地產公司很在意其的土地儲備的多少，而現在更在乎公司的股權結構等。而且最好是有特殊的海外公司的架構，也就是通常說的為將來上市而設立的特殊目的公司(BVI)。”專業外資投行一位高管表示，“BVI公司的設立可以為地產公司的資金進出國內提供便利，沒有這一架構的公司往往只能選擇國內的資本融資，成本就可能接近高利貸。”
上述高管還告訴記者，“股權結構的清晰非常重要，你可能已經注意到，陽光100公司就因為本身資產結構的復雜性，導致上市進程一再押后。”“很多外資地產投資基金，如摩根士丹利亞洲基金、海灣投資基金早已開始參與這場地產公司角逐，他們都想在此刻抄底。”金胤承說。
足以證明外資基金正在進行抄底的例子是，金胤承向記者透露，與北京一家地產公司僅3天就談成了融資事宜，而在之前這一進程往往要持續至少2兩個月的時間。“這是以前從來不曾有過的，猜也能猜得到外資與外資之間，在國內地產市場上競爭的激烈程度。”金胤承說。
地產投行也不明后市
不過，雖然現在事業小有成就，前途光明，但眼下，金胤承仍有自己的煩心事。他也詢問記者，對于北京樓市價格走勢的看法。“你認為北京的房價會跌下去嗎？”
在外資投行工作3年的金胤承在北京已購房2套，1套位于北京西二環的金融街，而另外一套則位于北京城的東四環，離北京CBD區域不遠。雖然上述房產的地段皆是不錯，但此時正值房地產行業的寒冬時節，北京樓市交易價量齊跌。來自中國指數研究院的權威數據顯示，北京樓市整體交易均價為8956元/平方米，環比跌幅2.28%。
金胤承說，在低迷的市況下，北京的房地產市場剛性需求大，觀望氣氛并不代表需求消失。“我相信這暫時的低迷其實是市場在洗牌。說不定牌洗順了市場好了，房價馬上就好了。”
|
