“有購(gòu)房打算但房?jī)r(jià)還是太貴了”
一面是居高不下的房?jī)r(jià)，一面是寥落慘淡的成交。種種跡象表明，近一年來買賣雙方博弈而凝成的樓市堅(jiān)冰難以在近期被打破。不少專家認(rèn)為，未來一兩年樓市將有更大的調(diào)整，但具體時(shí)點(diǎn)尚難判斷。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，季節(jié)因素對(duì)樓市的提振作用微乎其微。
“金九銀十”或成泡影
“‘金九銀十’只是一種銷售說法，目前完全看不出這種跡象。”一家開發(fā)商有關(guān)人士在談及短期樓市時(shí)表示不抱太大希望。
7月以來，一些大中城市的樓市成交量繼續(xù)下降。以北京為例，繼7月份出現(xiàn)逾30%的環(huán)比降幅后，8月份全市商品住宅成交4658套，共525309平方米，環(huán)比繼續(xù)下降25.2%和32.6%。
很多人表示，雖然有不少樓盤打折促銷，但仍會(huì)繼續(xù)觀望。“雖然有購(gòu)房打算，但目前的房?jī)r(jià)還是太貴了。”在事業(yè)單位上班的李先生表示，按照目前的北京房?jī)r(jià)，在五環(huán)內(nèi)購(gòu)房月供要占到自己收入的一半以上。
另一位購(gòu)房者則表示：“有的樓盤三年前賣4000元每平米，去年最高漲到了17000元，現(xiàn)在降到15000元，你說開發(fā)商還有多大利潤(rùn)和降價(jià)空間？”
客觀地講，房?jī)r(jià)過高是買方觀望的主要原因。按國(guó)際慣例，居民房?jī)r(jià)收入比一般為4-6倍，但對(duì)北京、上海等城市的大多數(shù)人來說，這個(gè)指標(biāo)早已超過了10倍。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買漲不買跌的心態(tài)同樣是買方觀望的重要原因。比如亞洲金融危機(jī)后，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)跌了70%，但百姓還是不愿意買。直到前兩年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)以及住宅供需情況發(fā)生變化后，香港樓市成交量才逐步攀升。
開發(fā)商對(duì)降價(jià)有疑慮
盡管成交慘淡，但除了深圳等極個(gè)別城市，全國(guó)樓市目前降價(jià)幅度并不明顯。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)， 8月份北京共有23個(gè)新盤入市，總均價(jià)為每平方米13584元，與7月的13051元相比，環(huán)比上漲4.1%。
“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的滯脹。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前在參加博鰲房地產(chǎn)草原行論壇時(shí)認(rèn)為，受翹尾因素影響，今年的房地產(chǎn)投資增速不會(huì)很低，但成交量下滑明顯，市場(chǎng)已形成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況。1-7月份全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲7%，未來幾個(gè)月漲幅一定會(huì)繼續(xù)下降。
對(duì)不少開發(fā)商來說，目前盡管資金緊張，但降價(jià)是絕不情愿去做的一件事。北京某地產(chǎn)公司副總認(rèn)為，在當(dāng)前的形勢(shì)下，降價(jià)5%、10%起不到明顯效果，反而可能在利潤(rùn)上得不償失，更大幅度降價(jià)則有可能引起已購(gòu)房者不滿。而且，如果降價(jià)后樓盤一下子銷售過快，造成銷售脫節(jié)還會(huì)引起銀行對(duì)風(fēng)控方面的關(guān)注。
近期也有一些樓盤降價(jià)幅度較大，如南京主城區(qū)的世茂濱江最低折扣為7.5折，每平方米單價(jià)由昔日最高的1.7萬元降至1.1萬元。萬科在上海的8個(gè)樓盤平均降價(jià)幅度也超過了10%。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商的冬天尚未到來，目前只能算是“深秋”。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)到位資金2.2萬億元，完成開發(fā)投資1.5萬億元，開發(fā)商手中還有至少8000億元。如果今年銷售收入減少20%即減少6000億元，開發(fā)商還過得去。但未來如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)的冬天可能會(huì)來臨。
地方政府調(diào)控略松
與中央絲毫未放松的房地產(chǎn)調(diào)控相比，一些省市陸續(xù)出臺(tái)的政策開始顯示出微妙變化。如西安市政府規(guī)定，2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。
長(zhǎng)沙日前也出臺(tái)規(guī)定，變房屋實(shí)補(bǔ)為貨幣補(bǔ)貼，對(duì)該市具備經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格者補(bǔ)貼8萬元。分析人士認(rèn)為，此舉除繼續(xù)落實(shí)保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活躍住宅市場(chǎng)。
一家開發(fā)商有關(guān)人士說，房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的大頭，地方政府不希望房地產(chǎn)投資放緩。地方政府除了出臺(tái)直接政策外，還可以通過提前發(fā)銷售證、爭(zhēng)取土地供應(yīng)等方式給予扶持。
但聶梅生認(rèn)為，地方政府的騰挪力度依然有限，因?yàn)槠錈o法繞過中央對(duì)銀根和地根進(jìn)行收縮的政策。7月份，全國(guó)土地購(gòu)置面積、開發(fā)面積和新開工面積三項(xiàng)指標(biāo)，環(huán)比均出現(xiàn)兩位數(shù)下降，說明這輪地產(chǎn)調(diào)控還是相當(dāng)嚴(yán)厲的。
與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家不同，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以增量市場(chǎng)為主。對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)，除了在需求端外，還應(yīng)在供給端增大住房有效供給。從這個(gè)角度講，開發(fā)商保持一定的開發(fā)投資速度是必要的。SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹認(rèn)為，目前開發(fā)商最大的困難是缺錢，如果貨幣政策適度放松，或者在稅收方面對(duì)土地交易稅、增值稅進(jìn)行調(diào)整，對(duì)開發(fā)商已經(jīng)足夠。在未來1-2年內(nèi)不看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但長(zhǎng)期來看則前景光明。
中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛則談到，目前房地產(chǎn)業(yè)95%以上的金融類資金來源于商業(yè)銀行，這個(gè)比例是不合理的，既加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)，又導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道匱乏。未來應(yīng)建立“銀行＋信托＋證券化＋資本市場(chǎng)＋PE”的多層次融資渠道，其中信托和證券化應(yīng)是主流融資渠道之一。(韓曉東)
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