| 不少房企資產負債率高達80% 九成可能出局(圖) |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 16 日 |
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資金鏈的緊張，不僅引起了碧桂園、恒大、萬科等上市公司或大型房企的重視，更讓多數中小房地產企業困惑不已。房地產企業融資已經成為學界、政界以及資本市場的熱點話題。昨日證券業、地產界多方人士接受記者采訪時普遍認為，大開發商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕，而中小開發商尤其是非上市公司的“日子難過”，但由于經歷過幾次市場調整洗牌，“現在的開發商破產倒閉的機會比較小，將以退出為主”。
資金狀況：
不少房企資產負債率高達80%
“現在開發商資金普遍緊張”，廣州知名地產專家、同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文說道，根據去年房地產上市公司年報，內地房地產企業資產負債率不少高達80%以上，此外，還有多家年報顯示，其經營期末現金流只有負債額的10%左右。
對此，趙卓文認為，目前開發商資金緊張是必然的，與其開發規模太大、擴張太快有關系。比如，碧桂園年初號稱今年要開發1000萬平方米，“保利、萬科等上市公司年初制定的目標也很大，基本完成不了”。此外，一位香港房地產上市公司項目投資負責人告訴記者，宏調中嚴格控制外資進入房地產業也讓他們頭痛不已，“我們有大把錢進不來，商務部有關審批的辦公室里堆滿了投資申報表，自己不去找，可能就石沉大海”。
不過，今年一季報和中報中，各家大開發商仍在力爭給出“好看”的數據。近日，不僅越秀城建董事長明確表示，“我們的現金還有好幾個億，在資金周轉方面沒什么問題”；萬科在其一季報中也表示，截至今年3月底，公司持有現金156.3億元，流動性仍然充裕。對此，合富輝煌首席分析師黎文江表示，上市公司的數據應該是準確的，是有嚴格監管的，所謂資金緊張，還未到無路可走、拋售產品的地步。趙卓文也認為，大開發商支撐下去的可能性很大。
而相比大開發商，專家們認為，中小開發商的日子很難過。“此輪調整中90%以上的中小開發商會被淘汰，在新一輪的房地產開發中將幾乎沒有生存空間”。目前在廣州只開發有一個住宅項目的粵沛地產副總經理黃春也告訴記者，廣州小開發商不多了，今年年審又取消了幾十家資質，剩下100家左右的中小開發商中有項目業務的也就幾十家，“廣州郊區地塊已被大開發商吞噬，小開發商只能在市區找些地”。
融資渠道：
上市房企競相發行公司債券
記者發現，房地產企業為解決資金鏈問題各施招數，上市房企競相發行公司債券，非上市公司的融資途徑更是五花八門。
上市房企蜂擁發行公司債在資本市場競相獲取資金。據不完全統計，自5月份以來，保利地產、新湖中寶、萬科A、北辰實業、中糧地產和招商地產等房地產上市公司分別發行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請相繼獲得管理層的批準。出售公司部分股權也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日，深振業公告稱，為解決公司自身資金需要，轉讓特皓、建業公司股權，以獲取相應的資金支持。此外，棲霞建設(600533)也擬公開增發不超過1.2億股，預計募集資金凈額為99676.8萬元。
非上市房企為緩解資金緊張狀況，其招數更是五花八門。“隨著房地產市場以及資本市場的一系列變化，信托可能會在房地產企業產生很大的吸引力。”某業內人士昨日對記者表示。而日前也有媒體報道，在江浙一帶，專門針對房地產企業設計的信托產品異常火爆。其中，杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產信托產品的50個自然人名額在3天內就一搶而空。
同時，隨著銀行和資本市場融資渠道的縮小，戴著“合法與非法”、“收益和風險”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發現，最近廣州不少民間融資機構已經從“羞羞答答”轉向“光明正大”。今年以來，各種以“借貸”為業的“投資咨詢”占據了不少媒體“分類廣告”的半壁江山。“民間的這些借貸雖然利息很高，但可以讓部分企業緩解燃眉之急。”一位了解內情的人士如是說。
不過，面對資金難題，更多的房地產企業選擇“聯合開發”。據悉，目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產開發商正在尋求合作，對目前擁有的土地和在建項目實施聯合開發，以緩解資金壓力。當然，聯合開發的觸角不僅局限在國內，在香港上市的雅居樂地產7月3日晚宣布，已經與摩根士丹利達成協議，將向后者出售海南清水灣綜合度假區發展項目30%的股權，涉及合作資金為人民幣53億元。有業內分析人士認為，這實際上就是引入外資對現有項目實施聯合開發。
另外，私募資金也成為部分房地產企業獲取資金支持的一種途徑。
文/記者李婧、張忠安
融資招數
上市房企
——發行公司債、出售股權
非上市房企
——信托融資、民間借貸、聯合開發、私募資金
樓價下跌空間有限
針對房價走勢，韓世同表示，整體上房價壓力仍然很大，目前還沒有看到房價有回調的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報記者采訪時也指出，房價下跌空間有限，可能不會超過20%。丘文章分析指出，從公布的數據來看，此前部分城市的房價下跌幅度已經比較大，同時，由于建材、人力成本以及企業財務費用的大幅增加，使得房價繼續大幅下跌受限。 |
| 來源： 廣州日報 |
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