深圳二套房貸松動的消息攪動了整個中國房貸市場，讓這個本來就不曾消停的市場又重歸喧鬧。近日有消息稱二套房貸松動已波及上海，對此本報記者對上海多家商業銀行進行深入調查后發現：在二套房的認定標準上，各家商業銀行的官方口徑仍是“嚴格執行央行和銀監會的規定”，不過記者發現，在具體執行過程中不少銀行的分支行或尋找政策漏洞或“打擦邊球”，在看似合規的表象下，上海二套房貸市場已是暗流涌動。
銀行堅稱未松動
對二套房的界定標準，目前各家商業銀行都是參照央行和銀監會去年9月27日發布的關于加強商業性房地產信貸管理的通知(以下簡稱《通知》)和12月11日發布的“關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知”(下稱《補充通知》)。而目前有關二套房貸松動的焦點集中在借款人已經利用貸款購置了一套住房之后，若要購置第二套房產，該如何操作才能被銀行視作首套住房。記者經調查后發現，上海各家商業銀行最基本的要求是首套住房的貸款必須還清并已經出售或者按照《補充通知》的要求，“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。”根據上海地方政府公布的標準，上海市的人均居住面積為32.2平方米。
據記者了解，在具體標準的把握上，各家商業銀行有松有緊。其中以招行的標準最為嚴苛，招行上海分行的客服人員告訴記者，“如果利用貸款購置了一套住房，即使在還清房貸并出售的情況下，再購置第二套住房也將被視作第二套住房。”與招行相比，中行的標準相對要寬松一些，“如果還清貸款并已出售再買房可以被視為第一套房。”但要在以下情況下才行：首先如果第一套住房是一手房，借款合同簽訂日期到本次貸款申請日期時間要在兩年以上；如果第一套住房是二手借款合同簽訂日期到本次貸款簽訂日前時間要在一年以上。除此之外，借款人還要向銀行提供房屋按揭貸款抵押合同、房屋出售合同正本以及房產交易中心確權單。除這兩家銀行外，其他大部分銀行都規定“房屋貸款已還清并已出售。”
頻打“擦邊球”
雖然各家銀行的官方表態均顯示二套房貸仍然堅決執行相關政策，但記者通過調查后發現，相當一部分銀行的分行和支行在界定二套房時悄然打起了“擦邊球”，部分銀行甚至已出現違規現象。
昨天下午，記者陪同購房者周先生走訪了包括中行、建行、工行、農行、興業、招行、華夏等在內的幾家商業銀行。周先生目前未婚，已通過銀行商業貸款購置了一套60平方米的二手房，貸款已還清，想要購置第二套住房，并希望獲得首套住房的優惠利率以及抵押成數，在不同的銀行信貸人員給予了不同的建議：
在某大型國有商業銀行營業部，工作人員告訴周先生，按照目前的狀況他只有賣掉手中的房子才能享受首套住房待遇。不過該工作人員也表示，“不出售也可以，你要在居委會開具證明，證明你跟父母住在一起，這樣人均居住面積低于32.2平方米，我們就可以給你算做首套住房。”而另一家國有商業銀行也給出了類似的建議，不過標準要嚴格一些：首先要在銀行領一份文件，然后由周先生及其父母到房產交易中心登記相關信息，然后再由銀行查證后，也可視作首套住房。
據了解，銀行在界定二套房時很重要的一個參考依據即借款人擁有房產的情況，銀行可以通過當地房產交易中心的系統查詢到這一信息，銀行工作人員通常將其稱之為“拉確權”。記者了解到，目前上海大部分商業銀行都要“拉確權”，但某股份制商業銀行浦電路支行的工作人員表示，他們那里不需要“拉確權”，周先生只需到房產中介公司搞到一份售房合同，證明房屋已出售，即可以在該銀行享受首套房待遇，這位工作人員還表示：“這其實是一種違規行為，如果央行查出來會對銀行進行很嚴厲的處罰。”因此銀行方面很謹慎，“前一陣子這樣是不行的，不過這陣子分行又許可了。”所以他建議周先生最好趕緊行動，說不定什么時候又要“拉確權”了。
銀行頗有怨言
二套房貸為何頻出問題？某國有商業銀行上海分行房地產信貸部負責人告訴記者，主要是由于首套房貸和二套房貸利率相差太多，這位負責人告訴記者，目前二套房和首套房除了在抵押成數上區別對待之外，根據監管部門規定，二套房貸在基準利率的基礎上要上浮10%，而首套房房貸利率則可以在基準利率的基礎上下浮15%，加之目前各家銀行都有打折活動，基本上打過8.5折之后，五年期以上的首套房貸利率在6.65%左右，而二套房貸利率則在8.61%-8.62%左右，兩者相差近兩個百分點，因此對于購房者來說總是想方設法要把二套房算做第一套住房。
從銀行的角度來說，按揭貸款一直被銀行視為一塊低風險的優質業務。“我們認為買二套房的人并不一定都是炒房者，有很多是以改善自身住房條件為目的的。”這位負責人表示。而這部分購房者恰恰被銀行視為優質客戶，“因為他們有了一套住房，應該具備比較好的經濟實力，所以二套房貸應該是最沒有風險的業務。”這位負責人認為，如果從控制風險的角度來考慮，按揭貸款的抵押成數才是最主要的，而利率則應該采用市場化的方式讓銀行根據客戶的資質狀況和雙方的協商來確定。記者了解到，這位負責人的觀點反映了很多商業銀行人士的普遍意見，在新規頒布伊始，即有人流露出這種觀點，而在如今全國多個地方房價開始下跌，商業銀行按揭貸款業務受到影響的情況下，商業銀行持這種觀點的人日益增多，受此影響，對于一些分支行“打擦邊球”的行為，很多銀行的管理層都采取了“睜只眼，閉只眼”的做法。(記者 唐真龍)
|
