雖然大家對深圳樓市的走向眾說紛紜，但一個不容忽視的現象是：成交量的絕對數在回升。這個現象是深圳樓市全面回暖的征兆，還是銀行二套房貸政策松動帶來的直接結果尚無法判斷。但可以肯定的是，成交量回升背后少不了銀行資金的支持。
銀行暗渡陳倉
此前，曾有消息直指深圳四大銀行，認為其二套房貸政策再次松動。對此，日前深圳工、農、中、建四大國有商業銀行均表示，在實際操作中一直嚴格執行二套房貸政策及相關的監管政策，未有任何松動。監管部門相關負責人亦表示，其對深圳二套房政策一直高度關注，如果發現個別銀行有違規行為，將會采取措施。
然而，記者調查后卻發現，雖然部分銀行的動作有所收斂，但通過一些“技巧”繞開二套房貸政策，仍然是“可操作的”。
所謂的“技巧”主要是針對第二套房的確定標準，采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算作第一套房申請貸款，從而獲得優惠的利率、較低的首付比例等。據介紹，“共同貸款”是指，仍負有按揭貸款的購房者，為了獲得首套住房按揭利率等優惠，可以聯合一位尚無按揭記錄的人一起申請貸款。一般的做法是，兩者應該是信得過的親朋好友，在交易合同中注明：所購房產中，前者占有99%的權益，而后者僅占1%的權益。這樣就可以在法律上保障購房者的權益。
有銀行工作人員表示，現在風聲比較緊，銀行方面已經對外統一口徑，他們的這些“技巧”都轉由中介具體操作，銀行并不參與。但兩者之間肯定會有某種默契。
中介透露的信息也印證了上述說法。
深圳成宏地產按揭部的段女士稱，只要個人名下沒有購房，且以本人名義購買，寫一份未婚說明即可按照首套房產的政策來辦理按揭貸款，90平方米以下首付兩成，90平方米以上三成，同時利率下浮15%。銀行不會去查貸款人是不是已婚，也不會去查家庭是否已有正在按揭的房產。
深圳中聯地產的物業顧問甚至稱，不管家庭是不是已有房產，只要個人名下沒有房產，并以本人名義辦理，都可以按照首次置業申請貸款，并不受面積大小限制。
對于首付比例，深圳港林地產人士表示，第二套房只付兩成首付沒有問題，他們會和銀行打通關系，即使銀行不同意，也可以通過做高評估價，使得實際首付只有兩成。嘉華置業人士亦稱，自從四大銀行放松按揭貸款被曝光后，最近幾天卡緊了一些，但小銀行也許可以辦到兩成首付。
旨在拼搶客源
銀行放松二套房貸標準并非現在才有。早在今年三月，部分銀行就已率先行動。如有的銀行對已還清第一套房按揭貸款再購買第二套房的按揭客戶，給予第一套房同等優惠利率；有的銀行則寄希望于452號《補充通知》中關于“第一套房人均面積”的規定作為突破口。
“各家銀行一直都在尋找各自的方法，試圖避開二套房的政策規定。”有深圳銀行業人士表示，受傳統樓市淡季、調控效力逐漸顯現、觀望心態日益加重等因素影響，今年一季度的房貸銳減，各家銀行都在想法拼搶原本就不多的房貸客源。
據悉，今年前5個月深圳地區房貸新增額最多的銀行是中行，但該行前5月房貸余額新增量也不過15億元。其他銀行新增額更是低于這一數字，但銀行年初制定的計劃遠大于此，以深圳建行為例，年初制定的房貸計劃達到了90億元。
而深圳市規劃國土房產信息中心的統計數據顯示，2008年第一季度深圳二手樓市成交量繼續萎縮，創下歷史新低。全市二手商品房的成交面積為77.68萬平方米，與上季度(112.86萬平方米)相比減少約40萬平方米，環比減幅為31.2%，與2007年一季度(172.49萬平方米)相比減少約95萬平方米，同比減幅為55%。
但深圳市房地產研究中心王鋒表示，自2007年下半年出現交易持續走低、房價回落后，深圳房地產市場觀望氣氛一直比較濃厚。而今年3、4月，雖然商品住房銷售均價持續出現較大幅度的回落，但銷售面積有所回升，市場需求開始有所放大。
從深圳市規劃國土房產信息中心的統計數據也可以看出，深圳全市的成交面積在1—2月逐月減少，并在2月份創下單月成交面積的歷史新低，全月成交面積僅14萬平方米，但3月份成交量就出現了較明顯的回升。
銀行仍偏愛房貸
事實上，在銀行看來，對比其他的貸款而言，房貸仍是優質貸款。據介紹，以前個人住房按揭貸款的不良率一般都在1%以下，是所有貸款業務中最低的。
有銀行人士表示，一方面，房貸都有抵押物，而且都是打折抵押，只有房價下跌超過20%-30%，才會對銀行構成風險；另一方面，房貸的貸款期限長，即使有風險，其風險的暴露也會有一定的時滯，在銀行普遍實行短期化考核的機制下，銀行尤其是基層支行就更傾向于投放房貸。
從二套房貸來看，有能力購買第二套房的人，其經濟實力其實要遠高于真正的首次置業者。退一步講，房價下跌后，房地產市場的風險已經得到一定程度的釋放，此時銀行介入的風險就更小了。
政府對房地產市場的曖昧態度，似乎讓銀行放松二套房貸標準的底氣更足。
今年4月份，深圳市召開全市房地產調控領導小組工作會議，就下一階段的房地產調控工作進行了部署。會議公布的信息顯示，下一階段全市房地產市場調控，一方面注重市場秩序整治，另一方面抓好住房保障。在當前深圳房價已經出現回落和調整的情況下，政府在落實房地產宏觀調控政策時，將把握好調控的節奏，以保證整個房地產市場的持續健康穩定發展。
銀行人士據此分析稱，今后，隨著價格的繼續調整，中低價位中小套型普通住房的大量入市，以及市場自住需求逐步放大，深圳房地產市場有望較快的完成調整并穩定發展。
值得注意的是，在房貸增量萎縮的同時，隨著房價持續下跌，存量房貸的風險已經開始顯現。僅今年以來，深圳的房價跌幅已經超過20%。這意味著去年下半年發放的按揭貸款已經面臨風險。“這或許也是銀行想方設法增大房貸余額的原因之一，”上述銀行人士表示，“因為這樣可以把不良率降下來。”(陳勁 萬晶)
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